山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1121民初193号
原告：赵永军。
委托代理人：赵庆发，山东阳尔律师事务所律师。
被告：日照市盛德置业有限公司，住所地日照市北经济开发区创业服务中心。
法定代表人：纪军，总经理。
委托代理人：李红艳（被告员工）。
原告赵永军与被告日照市盛德置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。依法由
代理
审判员尹越寒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵永军的委托代理人赵庆发、被告日照市盛德置业有限公司的法定代表人纪军、委托代理人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告拟购买被告开发的位于五莲山下的日月湖宾馆产权式酒店一处，总价款15万元，首付5万元，剩余10万元办理按揭贷款，具体位置为第三排第四层418室。原告于2014年1月22日同被告签订购房协议一份，并向被告付购房款5万元。根据合同约定，被告应于2014年10月1日前将房屋交付使用，但时至今日因被告开发的该楼盘未取得预售许可证，逾期一年多不能正常交房，被告故意隐瞒未取得预售许可证的事实出售涉案房屋，给原告造成损失。请求判令：1、确认双方签订的购房协议无效；2、被告退还原告购房款5万元并赔偿利息损失6000元，共计56000元；3、被告另行赔偿原告已付购房款的一倍；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：涉案房屋不是我方直接卖给原告的，是原公司工作人员桂玉伦卖给原告的。涉案合同是卖的张守忠的房子，桂玉伦当时还借了张守忠5000元，作为他给张守忠卖房子的回报，我方有借条的复印件。当时他们是在胶南办理的卖房手续，我们公司并不知情，该5万元定金并没有交到公司里。
经审理查明：2014年1月22日，原、被告双方签订《购房协议》一份，协议约定，原告购买被告开发的五莲山日月湖宾馆第二排第四层418室商用住宅楼一套，建筑面积共计48.44平方米；单价为4100元/平方米，总金额15万元；交房日期为2014年10月1日前，交房状态为房屋内部精装；被告确保该土地为国有出让土地，并负责办理相应的产权手续（土地证和房产证）；如被告违约，被告应退还房款、返还相应租费，并赔偿违约金（每日按照总房款的千分之三计算），如原告违约，被告有权收回房屋、扣除租费，并赔偿违约金且定金不退。原告主张，协议签订后，其通过被告工作人员桂玉伦向被告交付购房款5万元，提交加盖被告“日照市盛德置业有限公司”公章的收款收据一份，内容为“今收到赵永军房款定金5万元整”。被告认可桂玉伦曾在被告处实习，但否认收到房款，并称无法确认协议及收款收据上公司印章的真实性，主张涉案房屋是案外人张守忠的，公司与张守忠签订了一份购房协议，后张守忠委托桂玉伦将涉案房屋卖给了原告，并给了桂玉伦5000元好处费。被告提交2014年1月9日收条一份，内容为“今桂玉伦收到张守忠伍仟元整于2014年1月12日还清”。原告认为该收条出具时间为2014年1月9日，而原、被告签订协议时间为2014年1月22日，与涉案房屋的买卖不具有关联性，不能证明被告主张的事实。因被告不能确认协议及收据中公章的真实性，原告依法申请对涉案公章进行司法鉴定。因被告拒不选定鉴定机构且不提供对比检材，致使鉴定无法进行。经本院释明，被告未提交能够证实涉案公章为虚假的相关证据。另查明，被告公司于2013年9月9日成立，行业门类为“房地产开发”，经营范围中包括房地产开发、销售。至本案起诉前，涉案房屋未取得商品房预售许可证。上述事实，有本院调查笔录、本院技术室说明、原告提交的购房协议、收款收据、被告提交的收条、五莲山旅游服务配套建设项目合同复印件、五莲县住房和城乡规划建设局批复复印件、关于设立五莲山省级旅游度假区的批复复印件、五莲山日月湖宾馆项目修建性详细规划图复印件及双方当事人陈述予以证实，可以采信。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告于2014年1月22日签订购房协议，原告向被告交纳房款定金5万元，故原、被告之间已经建立商品房预售合同。经查，原、被告在签订协议时，被告并未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条规定，至本案起诉前，被告未取得商品房预售许可证明，故该购房协议应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房定金5万元，于法有据，本院予以支持。被告主张，对原告提交的协议及收据上加盖的被告公司公章的真实性不能确定，但未提交反驳证据，在原告已申请鉴定的情况下，被告拒不配合，不提供比对样本，经本院释明，被告亦未提交涉案公章真实性的反驳证据，可以认定被告未履行举证义务，应当承担举证不能的责任。故，本院对协议及收据上公章的真实性予以确认。被告还主张，涉案房屋是案外人张守忠的，张守忠委托被告离职员工桂玉伦销售涉案房屋，并提交收条一份。但被告提交的收条不能证明与本案的关联性，且原告不予认可，本院对被告的该项主张不予采信。因被告认可桂玉伦系其员工，签订涉案协议时，如其未离职，则系职务行为，如已离职，其持盖有被告公司公章的协议及收据，合同相对人有理由相信桂玉伦有权代理被告签订合同、出具收据，其签订协议及收取款项的行为，可以认定为表见代理，被告作为表见代理的被代理人应当对桂玉伦以上行为的法律后果承担责任。故，无论桂玉伦是否离职，其签订协议、出具收据的法律后果均应由被告承担。如桂玉伦确实无权签订协议，被告可另行向桂玉伦主张权利。被告还主张涉案楼房是日照市通海商贸有限公司开发的，但未在本案指定的期限内提交证据。后被告又提交五莲山旅游服务配套建设项目合同、相关批复、规划图等复印件，未向本院说明逾期举证的正当理由，亦未说明以上证据与本案事实的关联性，且原告不予认可，本院对被告提交的上述证据均不予采纳。被告至今尚未取得涉案房屋的预售许可证明，亦未交付房屋，涉案购房协议因被告的过错而致无效，故被告应自交款之日2014年1月22日起按照同期中国人民银行贷款利率赔偿给原告造成的利息损失。原告主张被告还应当另行赔偿原告已付购房款的一倍，但并未提交被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的证据，且被告庭审中对此不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，
判决如下：
一、原告赵永军与被告日照盛德置业有限公司签订的《购房协议》为无效合同；
二、被告日照盛德置业有限公司返还原告赵永军购房款5万元及利息（自2014年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告赵永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告日照盛德置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
代理
审判员 尹越寒
二〇一六年六月七日
书 记 员 王 帅 来源：百度“”