江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终834号上诉人（原审原告）朱登彩，驾驶员。委托代理人沈辉，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡晓云，个体户。被上诉人（原审被告）高宪栋，个体户。
上诉人朱登彩因与被上诉人蔡晓云、高宪栋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院于2016年1月28日作出的（2015）盱民初字第01907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人朱登彩及其委托代理人沈辉、被上诉人蔡晓云、高宪栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱登彩一审诉称：2013年7月25日，朱登彩与高宪栋、蔡晓云签订“房屋租赁协议”，该协议约定：朱登彩将位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面房、住宅及院落出租给高宪栋、蔡晓云使用，租期十年（从2013年7月25日至2023年7月25日）。租金从2013年7月25日至2016年7月25日租金每年9万元，从2016年7月25日至2023年7月25日租金每年上涨总数的5%。2013年7月25日前，缴纳第一年租金9万元，2014年7月25日至2016年7月25日，每年提前两个月缴纳租金9万元，2016年7月25日至2023年7月25日，每年提前两月缴纳数额含每年增长数，以上租金均需在到期日之前一次性付清。该协议第九条第四款同时约定，高宪栋、蔡晓云如逾期支付租金，每逾期一日，则需按日租金的两倍支付违约金。协议签订后，朱登彩履行了交付房屋的义务，高宪栋、蔡晓云也向朱登彩支付了第一年的租金。之后，高宪栋、蔡晓云没有按照约定，继续向朱登彩支付2014年7月25日至2015年7月25日的房屋租金。综上，高宪栋、蔡晓云的违约行为，侵害了朱登彩的合法权益，请求法院判决：1、高宪栋、蔡晓云给付朱登彩2014年7月25日至2015年7月25日期间的房屋租金9万元；2、高宪栋、蔡晓云给付朱登彩逾期支付房租违约金（按每日493.16元计算从2014年7月25日起至高宪栋、蔡晓云实际给付朱登彩本次诉讼的9万元房租之日止）；3、本案诉讼费由高宪栋、蔡晓云承担。蔡晓云、高宪栋一审辩称，朱登彩的诉讼请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。蔡晓云、高宪栋一审反诉称：2013年7月25日，蔡晓云、高宪栋与朱登彩签订了房屋租赁协议，蔡晓云、高宪栋承租了朱登彩所有的位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面、住宅和院落。协议签订后，蔡晓云、高宪栋如约交付了租金，并按朱登彩要求交付了水、电费押金15000元。但当蔡晓云、高宪栋接受房屋后，却发现朱登彩交付的房屋无法经营旅馆业，在使用过程中：一是室外下水道经常不畅，常常粪水四溢，臭气熏人；二是房屋山墙渗水，导致室内潮湿，影响居住舒适度。但为了能够经营，蔡晓云不仅雇人维修和疏通下水道，而且采取了相应措施驱除室内湿气，但效果不佳，合同的目的也就无法实现。于是蔡晓云、高宪栋多次与朱登彩协商要求终止合同，2014年5月29日双方达成了一致意见解除了合同，朱登彩接受了钥匙，并承诺及时退还押金，且对外招租，期间也有人短暂承租过该房屋。此后，蔡晓云、高宪栋要求朱登彩退还收取的水电费押金，而朱登彩一再推托。后蔡晓云向盱眙县人民法院提起诉讼，要求朱登彩返还水、电费押金，朱登彩收到诉状后，同意与蔡晓云协商返还押金事宜，欲使蔡晓云向法院撤诉，但过后朱登彩却言而无信，反起诉蔡晓云、高宪栋，主张所谓的房租费和违约金。为此，蔡晓云、高宪栋提起反诉，再次要求朱登彩返还押金。综上，请求法院判决朱登彩返还蔡晓云、高宪栋水、电费押金15000元及利息（自2014年7月25日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至本判决给付之日），本案反诉费用由朱登彩承担。朱登彩一审针对反诉答辩称，认可高宪栋于2014年7月25日退房搬走的事实，但对于蔡晓云何时搬走不清楚。对于其哥哥朱登高的房屋在其房屋隔壁，租赁给他人开培训班的事实亦不持异议。原审法院
经审理查明：2013年7月25日，朱登彩与蔡晓云及案外人蔡叶签订《房屋租赁合同》，约定朱登彩将其所有的位于盱眙县盱城镇五墩西路11号门面房住宅及院落一起出租给蔡晓云及蔡叶使用，租期为十年，即自2013年7月25日至2023年7月25日为止。其中2013年7月25日至2016年7月25日每年租金为9万元，2016年7月25日至2023年7月25日租金每年上涨5%，其中第一年租金于2013年7月25日一次性付清，2014年7月25日至2023年7月25日每年提前两个月付清下年的租金。合同第七条，即合同的变更、解除与终止中第一款约定：“双方可以协商变更或终止本合同”，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，承租人蔡叶实际使用的房屋系前排约60平方米门面用于开设洗化用品店，蔡晓云实际使用的系后面1-3层住宅楼用于开设旅馆。承租人蔡叶亦按合同约定支付了朱登彩第一年租金9万元、水电费押金1万元。2013年10月18日，经朱登彩同意，蔡叶将其承租的门面房转让高宪栋，并收取转让费50200元。同日，朱登彩与高宪栋、蔡晓云重新签订《房屋租赁协议》，该份合同除抬头及落款处承租方变更为“高宪栋、蔡晓云”外，与前一份租赁合同无出入，包括签订日期仍书写为“2013年7月25日”。2013年10月18日，高宪栋与蔡晓云签订《补充协议》，约定：“门面、房屋为连体，门面归高宪栋所有，后面房屋归蔡晓云所有，房租分配：高宪栋方为陆万伍仟元整，蔡晓云方为贰万伍仟元整。但门面、房屋的特殊情况。后面房屋不想继续租的情况下，租门面方必须承担把房屋一起租下来，并协商相关房屋内的物品。注：双方如有一方中途转让，必须经过另一方和房东同意”。合同签订时，朱登彩收取了高宪栋水电费押金5000元，高宪栋租赁房屋用于开设“恒鑫通信智能手机专卖店”。高宪栋、蔡晓云陈述2014年5月与朱登彩协商退房事宜，朱登彩口头表示同意，还在高宪栋租赁的门面房外墙上张贴了房屋出租广告（内容为：房屋出租，门面及后面旅馆共计400平方米189××××0906）。2014年7月25日，高宪栋搬离所租赁的门面房，对此事实，朱登彩表示认可，但陈述未经其同意。蔡晓云陈述其于2014年7月25日当天亦搬离出租房屋，并在此前两月已逐步清理出租房内床铺、空调等物品，并在2014年7月26日上午向房东交付了钥匙。此后因数次向房东索要10000元水电费未果，2014年8月29日，蔡晓云向原审法院提起诉讼，主张其在房屋租金未到期的情况下倒闭，并提前两月通知朱登彩及高宪栋，朱登彩与高宪栋知情并认可，其在房租到期时退房并通知朱登彩结算水电费，朱登彩均推托，故起诉朱登彩返还租房水电费押金10000元，朱登彩与高宪栋共同赔偿其误工费损失1000元，朱登彩于2014年8月31日对法院邮寄的诉讼传票等材料进行了签收。2014年9月18日，蔡晓云以与朱登彩、高宪栋庭外和解为由，撤回了起诉，同年11月10日，法院作出准予撤回起诉的裁定书，并送达双方。2014年9月18日或19日，蔡晓云向朱登彩邮寄通知函一份，注明：“朱登彩先生，你好：我们是租你五墩西路9号前面租门面房人高宪栋和后面租房人蔡晓云，我们因经营不善，现已倒闭，我们现提前通知你，房屋退租，把钥匙和电卡交给你，并请你来结算最后一次水电费后，退还我们的水电费押金，蔡晓云100**元，高宪栋5000元/通知人蔡晓云、高宪栋/2014年7月25日”，朱登彩认可于2014年9月20日收到了该份通知函。2014年9月24日，蔡晓云又向朱登彩寄送了一份通知函，注明：“房屋已退租，请朱登彩来结算水电费及押金”，朱登彩亦认可收到了该份通知。2014年9月29日，朱登彩以高宪栋、蔡晓云未及时交纳租金为由诉至一审法院。另查明，2014年8月10日、8月11日在本县城区范围内广泛发布的广告媒体“万事通”报纸上就案涉房屋刊登出租广告一则，内容为：“门面及后门院落约400平方（金都斜对面）。电话：189××××0906、139××××7658”。对于该则广告朱登彩和蔡晓云、高宪栋均否认是自己刊登，但朱登彩认可上述两个号码系朱登彩与其妻子葛莉的号码。再查明，朱登彩于2015年5月28日为案涉房屋缴纳2014年7月至8月电费1501元、9月至10月电费5元、11月至12月电费3元，共计1509元，另朱登彩于同日交纳2014年9月水费64元。因长期未缴纳电费，供电公司停止供电，朱登彩向供电公司支付复电费50元。2015年6月25日，朱登彩将案涉房屋中的门面房租赁给案外人ＸＸ波使用，双方订立了书面的租赁合同。诉讼中，朱登彩明确诉讼请求为要求高宪栋、蔡晓云给付自2014年7月25日至2015年5月27日共计305天的租金75182.5元（246.5元/天）及房屋闲置损失45000元（7500元/月×6个月）。原审法院认为：本案本诉部分的主要争议焦点为：1、涉案租赁合同解除的时间、方式；2、朱登彩主张的租金及房屋闲置损失是否有合同及法律依据。现高宪栋、蔡晓云均抗辩在合同第一年房租到期前已与朱登彩协商退房并获同意，但朱登彩予以否认。对此，首先，朱登彩认可其中一承租人高宪栋于2014年7月25日已搬离租赁房屋；其次，2014年8月10日、8月11日就案涉房屋朱登彩已登报对外招租，其虽否认招租广告非其所刊登，但如有承租者，实际收益人系朱登彩，而两高宪栋、蔡晓云无权就全部房屋登报招租，故朱登彩陈述该招租广告系由两高宪栋、蔡晓云刊登既无依据，亦不符合常理，原审法院不予采信；再者，同年8月29日，蔡晓云就以房屋已退为由诉至原审法院，要求朱登彩返还水电押金1万元，结合证人雍某的陈述的开门事实，可以认定，本案高宪栋、蔡晓云虽无直接证据证实在2014年7月25日前双方已协商解除合同并退还房屋的事实，但其提供的间接证据间形成了证据链，可以证实上述事实。关于朱登彩陈述的蔡晓云出具的通知函的情况，蔡晓云虽于2014年9月发出该函件，但其发函的主要目的在于向朱登彩讨要水电费押金1万元，而上述目的是基于其认为已经与朱登彩解除合同并退房的前提下提出的。综上，本案双方在2014年7月25日前已协商一致解除合同，高宪栋、蔡晓云于同日已退还朱登彩房屋，朱登彩再主张高宪栋、蔡晓云给付租金无依据，一审法院不予支持。本案虽能确定双方于2014年7月25日已协商一致解除合同，但因双方本来签订的是长期合同，高宪栋、蔡晓云提前解约实属违约，虽经朱登彩同意解除合同，但并无证据证明双方就提前解除合同给朱登彩造成的损失进行了免除。结合本案基本事实，一审法院酌情参照双方约定的第一年租金标准认定高宪栋、蔡晓云需赔偿朱登彩两个月房屋闲置损失15000元。关于高宪栋、蔡晓云反诉主张返还的水电费问题，因朱登彩支付了2014年7月至8月的电费1501元及水费64元，对该部分费用高宪栋、蔡晓云同意承担，一审法院予以确定。对于2014年9月至12月期间的电费8元，因彼时房屋高宪栋、蔡晓云已经退还给朱登彩，故该部分电费高宪栋、蔡晓云无需承担。对于复电费50元，高宪栋、蔡晓云于2014年7月就已退房，因租赁房屋水电费均在双月缴纳，故即使在高宪栋、蔡晓云未缴纳的情况下，朱登彩亦可以用水电押金现行支付，此后再说明情况后一并予以扣除，而非拖延缴纳电费数月导致被供电部门断电而产生复电费，故该笔费用非因高宪栋、蔡晓云原因产生，高宪栋、蔡晓云无需承担。综上，朱登彩应返还高宪栋、蔡晓云水电费押金13454元，该笔退款高宪栋、蔡晓云应于朱登彩在2014年7月25日实际退房后就应予以返还，其拒付行为构成违约，高宪栋、蔡晓云主张自2014年7月26日起至实际给付之日止利息损失有依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：
一、蔡晓云、高宪栋于判决生效后十日内支付朱登彩房屋闲置损失15000元；
二、驳回朱登彩的其他诉讼请求；
三、朱登彩于于判决生效后十日内返还高宪栋、蔡晓云水电费押金13454元及利息（自2014年7月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。本诉案件受理费2704元，由朱登彩负担2367元，蔡晓云、高宪栋负担337元；反诉案件受理费200元，由朱登彩负担。朱登彩不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，采纳违法证据，判决结果不公。一审认定双方于2014年7月25日前协商一致解除合同错误，一审未支持朱登彩主张的损失和违约金属于适用法律错误。一审判令朱登彩支付水电费押金及利息违反法律规定。故请求撤销原判，改判支持朱登彩的诉讼请求。蔡晓云、高宪栋承担本案诉讼费用。
被上诉人高宪栋答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。双方租赁合同已于2013年7月25日实际解除。理由为：1、高宪栋已于2013年7月25日腾空房屋；2、朱登彩也以自己的行为反映出合同已经实际解除的事实；3、朱登彩已经实际交付了钥匙；4、本案诉争起源于蔡晓云向朱登彩索要水电费押金。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人蔡晓云答辩称：1、不同意朱登彩的上诉请求；2、朱登彩应该退还蔡晓云房屋押金，蔡晓云不同意给朱登彩2个月的房租；3、诉讼费应由朱登彩承担。故请求驳回上诉，维持原判。庭审后，2016年6月6日，朱登彩出具书面意见，明确表示同意按照一审法院判决的第三项内容承担法律责任。本院
经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。经当事人确认，二审归纳争议焦点为：1、朱登彩与蔡晓云、高宪栋签订的租赁合同是否已经解除；2、一审判决蔡晓云、高宪栋支付房屋闲置损失数额是否适当；3、一审判决朱登彩向蔡晓云、高宪栋支付水电费押金和利息是否适当。
本院认为：
一、关于合同是否解除，朱登彩主张合同并未解除，蔡晓云、高宪栋应当继续支付租金。蔡晓云、高宪栋一致认可涉案合同已于2014年7月25日各方协商一致解除。经审查，原审认定2014年7月25日前各方已协商解除合同并退还房屋符合事实和常理，本院予以认可。理由为：1、朱登彩认可高宪栋已于2014年7月25日搬走，对蔡晓云什么时候搬走的不清楚；2、2014年8月10日、8月11日，涉案房屋已登报对外招租，报纸上所留联系号码为朱登彩与其妻子葛莉的手机号码；3、2014年8月29日，蔡晓云曾起诉朱登彩返还租房水电费押金10000元，朱登彩与高宪栋共同赔偿其误工费损失1000元。以上事实的发生基础均应当是各方已经协商解除了合同，因此，一审关于合同已经实际解除的事实认定正确。
二、关于房屋闲置损失数额，一审法院在认定双方协商一致解除合同的基础上，考虑涉案房屋确实存在闲置的实际情况，再结合朱登彩以及蔡晓云、高宪栋对房屋闲置结果的作用和过错，酌情确定高宪栋、蔡晓云赔偿朱登彩两个月房屋闲置损失15000元并无明显不当，也不存在适用法律错误，故对于朱登彩的该项上诉理由，本院不予支持。
三、关于水电费押金和利息，鉴于各方已于2014年7月25日协商一致解除合同，出租人朱登彩应当向承租人蔡晓云、高宪栋返还水电费押金。一审中，蔡晓云、高宪栋自愿承担2014年7月至8月的电费1501元及水费64元，一审法院予以支持。因此，朱登彩应当于合同解除之日返还蔡晓云、高宪栋扣除2014年7-8月的水电费押金13435元，并自合同解除次日开始按照同期银行贷款利率支付利息。一审对于应当返还的水电费押金计算数额有误。但是，朱登彩在二审中明确表示同意按照一审法院判决的第三项内容承担法律责任不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，认定数额上虽有瑕疵，但当事人在二审中明确表示愿意按照原审判决承担责任，属于当事人对自身权利的处分，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2904元，由上诉人朱登彩负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
代理
审判员 孙 坚
代理
审判员 刘玉娟
二〇一六年六月七日
书 记 员 李 萍 来源：