广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初52号
原告（反诉被告）：杨金城，男，汉族，广东省陆丰市人，住陆丰市，公民身份号码×××0015。
委托代理人：曲惠全、周长庚，均系广东金卓越律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市广安创富投资公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人：陈培亮，总经理。
委托代理人：陈文敏、黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
原告杨金城诉被告深圳市广安创富投资公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，被告深圳市广安创富投资公司提出反诉，本院予以受理，两诉合并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨金城的委托代理人周长庚，被告深圳市广安创富投资公司的委托代理人陈文敏、黎泰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨金城诉称：原告自2015年9月起，与被告协商租赁被告经营的惠东县华侨城大道15号创富商贸广场五楼L5—002、L5—008号商铺事宜。双方就合同主要内容达成一致意见后，原告遂按照被告要求，于9月30日向被告支付保证金人民币伍万元整。但因上述商铺不具备交付条件，被告一再推迟签约时间。直到2015年10月10日，在原告的一再催促之下，被告才与原告签订了《合同书》。但直至2015年10月25日，被告仍然未交付商铺。原告认为，合同期限自2015年lO月10日起算，被告最迟应当在当日交付商铺，至2015年10月25日，被告违约超过l5日。另外，被告在原告与其协商过程中，谎称商铺出租率已经达到90％以上，但原告签订合同后发现，被告商铺出租率根本不到50％，被告的欺诈行为，严重误导了原告对商铺所处区域人流量及经营状况的预测。故原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《合同书》；2、被告返还原告保证金伍万元整。
被告深圳市广安创富投资公司辩称：第一、原告所述与事实不符，本案的事实是：被告早已做好商铺交付的准备，甚至已经按照原告的要求对现场进行设计、分割，也砌好了墙，双方正式签订合同书时，被告称还需要和合伙人商量，暂时没有办法确定具体的进驻日期，因此双方同意，暂不约定具体交付日期，待原告商量确定后，随时可以进场装修，但是，原告因与其他合伙人谈不拢，迟迟未进场，后来决定取消投资不开店，反悔不想承租涉案商铺，故寻各种理由，要求被告退租赁保证金，甚至散播谣言，恶意中伤被告，为的就是逼迫被告退租赁保证金。第二、原告要求返还租赁保证金，没有任何事实依据、合同依据、法律依据，首先，被告已依约履行合同义务，依被告要求对涉案商铺进行调整分割，做好一切前期准备工作，随时可以交接店铺，未实际交接，是原告原因，原告突然告知不再承租商铺，已经严重影响了创富广场的整体规划，给原告造成了重大损失。其次，依据合同4.1-4.4，5.3，14.8等条款，双方未约定具体交付日期，被告应在收到原告通知后30日内接收店铺，未在30天内收铺的，第30天视为商铺交付日，自该商铺交付之日起，30日内，仍未进场装修，被告有权收回出租商铺，解除合同并追究原告违约责任。租赁保证金作为违约金赔偿给原告。原告于2015年10月27日，收到被告通知至今，仍未接手店铺，也未进场装修的行为已构成违约，被告有权没收租赁保证金。综上，请求法院依法驳回原告返还保证金的诉讼请求。
被告深圳市广安创富投资公司反诉称：2015年9月起，反诉原告与反诉被告就承租创富商贸广场五楼L5-002、L5-008商铺（下称涉案商铺）事宜进行磋商。2015年9月23日，双方就面积、租金等事宜达成一致意见后，反诉原告遂按照反诉被告的要求对现场面积进行分割调整，进行砌墙。2015年9月28日，反诉被告支付了租赁保证金5万元。砌墙工作完成后，为保障双方权益，原、被告于2015年10月10日签订《合同书》，对租赁事宜进行书面约定，由于反诉原告还需要跟合伙人商量，暂时无法确定具体的进驻日期，因此双方同意暂不约定交付日期。随后，反诉被告称与合伙人商议后，决定取消投资不开店了，所以不承租涉案商铺了，要求原告退回租赁保证金。因反诉原告已依照被告要求为涉案商铺砌好墙，做好一切前期准备工作，也为此拒绝了其他意向承租人，反诉被告突然告知不再承租商铺，将影响商场的整体规划，给反诉原告造成重大损失，因此拒绝了其提出退回租赁保证金的要求，并与其协商，希望其不要放弃好机会。2015年10月25日，反诉被告突然向反诉原告发函，声称我方未在合同签订当日交付商铺是违约，要求退还其缴纳的租赁保证金5万元。2015年10月27日，反诉原告回函拒绝了反诉被告的无理要求，并通知其应当于收函后7日内（即2015年11月4日前）办理商铺交接手续，否则视为反诉原告已向反诉被告交铺。但是，反诉被告在收函后并没有按照合同约定和函件的通知与原告交接商铺，亦未按照合同约定进场装修。根据合同5.3款的约定，反诉被告的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告决定行使合同赋予的单方解除权，于2016年2月29日委托律师参加诉讼，并于当天支付了律师费5000元整。反诉原告认为，《合同书》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，反诉原告已按约定完全履行了合同义务，反诉被告违反诚实信用原则，在签订合同后反悔，明明是自己违约还将反诉原告起诉至法院，严重违背合同法的精神。有鉴于此，反诉原告特提起诉讼，请求判令：解除双方于2015年10月10日签订的《合同书》；2、反诉被告向反诉原告支付因行使合同权利委托律师参加诉讼产生的律师费5000元；3、案件受理费由反诉被告承担。
原告杨金城对被告深圳市广安创富投资公司的反诉答辩称：第一，被告诉请解除双方合同已没必要，合同实际上已经解除。第二，反诉原告请求支付律师费5000元没有事实和法律依据，双方合同中的约定，反诉原告只有在催付租金或其他费用时，才能主张律师费，这约定并不包含双方解除合同纠纷可主张律师费。
经审理查明：涉案商铺位于惠东县××华侨城开发区××区××广场××A，其所有权人是创富商贸广场房产开发（惠州）有限公司，房地产权证号为粤房地证字第××号。被告深圳市广安创富投资公司与创富商贸广场房产开发（惠州）有限公司于2015年6月18日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉案商铺在内的创富商贸广场第五层约定区域面积共7220平方米，租赁期限为十三年，被告享有转租权。2015年10月10日，被告深圳市广安创富投资公司（甲方）与原告杨金城（御蒸坊，乙方）签订《广安创富商铺租赁合同》，约定主要内容如下：“1.1甲方将坐落于广东省惠州市惠东县华侨城大道15号创富广场五楼L5-002、L5-008号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用。1.5.1租赁期限从2015年10月10日起算，具体租赁期限为2015年10月10日至2023年9月10日。乙方于签订本合同前已查看并清楚该商铺的状况，乙方必须于年月日接收商铺并办理商铺交接手续，甲方无须按本合同第4条的约定通知乙方，本合同第4.1条至4.4条内容不适用于甲乙双方，如乙方未于该日接收商铺及／或办理商铺交接手续，视为乙方已于该日接收了商铺并办理了商铺交接手续，本合同租赁起始日、免租期起始日、租金、管理费、推广费及其他费用的交纳日等从该日起算。3.6.1乙方应向甲方交纳金额相等于2个月租金加2个月管理给的数额作为租赁保证金，即人民币50000元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。4.1乙方应在甲方《收铺通知书》所通知的接收商铺之日起30个工作日内办理办商铺的交接手续，收铺通知书一式贰份，甲乙双方各执壹份。4.8若非因甲方原因，乙方超过交付期间1个月后仍未办理验收、交接手续，则甲方有权终止本合同，没收租赁保证金，并有权追索因乙方的该等行为所造成的一切损失。5.1乙方有18个月的免租期，从1.5.1约定之日起算。13.1在租赁期限内，甲方逾期15日仍未交付商铺，乙方有权解除合同，解除合同后甲方无息退还乙方保证金，除此之外甲方不承担任何责任。”同日，被告出具内容为“今收到御蒸坊交来租赁保证金：2个月租金＋2个月管理费合计50000元。”的收款收据交原告收执。2015年10月15日，原告杨金城向被告深圳市广安创富投资公司发出《工作联系函》，认为：被告宣传涉案广场商铺出租率已达90%属于欺诈行为，且被告未交付商铺已逾期15天，要求解除《广安创富商铺租赁合同》，并退还违约金。另，原告提供与被告员工的手机微信记录，用于证明被告方承诺涉案广场商铺有90%的承租率。被告认为上述聊天记录不完整，且无法证明存在延迟交铺或虚假承诺的行为，反而可证明是原告自身原因迟迟不仅场。同年10月27日，被告深圳市广安创富投资公司《回复函》称：因你方原因未填写交铺时间（视为双方未约定），不存在我司违约未交铺的情况，另商铺已按你方要求设计、调整过，符合交接商铺条件，请你方自收到本回复函7天内接受，等等。原告表示，在收到回复函后未接收商铺，因已要求解除合同。庭审过程中，原、被告双方均表示同意解除涉案《广安创富商铺租赁合同》。以上事实有原告杨金城提供的起诉状、工商登记资料、商铺租赁合同、银行回单、收款收据、工作联系函、回复函、聊天记录，被告深圳市广安创富投资公司提供的反诉状、快递单、委托代理合同、银行转账记录、房地产权证、房屋租赁合同、收据、各商户承租面积明细、照片，以及庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：原告杨金城与被告深圳市广安创富投资公司于2015年10月10日签订的《广安创富商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。现因合同未能继续履行，双方均同意解除上述租赁合同，本院予以照准。关于违约问题。
原告杨金城诉称其未能继续履行租赁合同是因被告深圳市广安创富投资公司未按时交付商铺，且对商铺出租率作虚假承诺而导致。首先，涉案租赁合同未约定商铺的交付期限，结合交易习惯，被告应在合理的期限内交付涉案商铺给原告使用。从被告的回复函可知，被告在2015年10月27日通知原告接收商铺，距离双方合同签订日不足20天，原告亦为提供证据证实其在此期间内对被告进行了催告，故应视为被告已在合理期限内将涉案商铺交付原告使用。原告主张被告迟延交付商铺，未提供证据证实，本院不予采信。其次，涉案合同对被告商铺承租率未作约定。原告承租涉案商铺系作商业用途，对市场应有一定了解，“承租率必须达90%以上”亦非合同约定为履行的条件，故原告主张被告对承租率的问题存在虚假承诺行为，证据不足，本院不予采纳。故本院认定原、被告双方导致涉案合同解除的责任在于原告。关于保证金的返还问题。原、被告双方在签订《广安创富商铺租赁合同》时约定原告支付50000元保证金作为上述租赁合同履行的担保，但原告在被告的催告后未在合理期限内接收商铺，根据合同条款4.8“若非因甲方原因，乙方超过交付期间1个月后仍未办理验收、交接手续，则甲方有权终止本合同，没收租赁保证金……”的规定，原告诉请被告返还履约保证金50000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告深圳市广安创富投资公司诉请原告杨金城支付5000元律师费的问题，因双方未对被告行使合同项下其他权利时，对律师费的负担进行特别预定，故其诉请原告支付律师费，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、解除原告杨金城与被告深圳市广安创富投资公司于2015年10月10日签订的《广安创富商铺租赁合同》。
二、驳回原告杨金城的其他诉讼请求。
三、驳回被告深圳市广安创富投资公司的其他反诉请求。本诉受理费525元，由原告杨金城负担；反诉受理费50元，由被告深圳市广安创富投资公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 黄新娣
二〇一六年六月七日
书记员 林妍怡 来源：