广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4571号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A—12区办公商铺80卡，组织机构代码75564321—5。代表人：陆燕平，职务：经理。
委托代理人：廖丽珍，系该公司员工。
被告：李艳，女，1985年7月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）诉被告李艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理。依法由
审判员王珊于2016年5月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业公司的委托代理人廖丽珍到庭参加诉讼。被告李艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业公司诉称：被告为中山市火炬开发区神涌村雅景花园22幢2206房的业主，原告受中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景房地产公司）之委托为该小区提供物业管理服务并与雅景房地产公司签订前期物业服务合同，就原告向被告提供服务的相关具体情况进行了约定，协议约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区物业管理费服务收费的标准，原告于2014年获得中山市物价局的批复。根据该批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.5元向原告缴付物业管理费，而其建筑面积为117.65平方米。据此被告每月应当向原告支付物业管理费294元。2015年8月1日到2015年10月31日期间，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金934.92元未支付。原告催告未果，遂向本院起诉，请求判令：1.被告向原告支付2015年8月至2016年4月期间的物业管理费2646元；2.被告向原告支付滞纳金396.9元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计算，现计至2016年4月止）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告雅居乐物业公司为支持其诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.收楼通知书及发信回执；3.前期物业服务合同；4.律师函（催交物业管理费通知书）及EMS快递单（律师函发信回执）。被告李艳向本院邮寄答辩状称：1.根据中山市商品房买卖合同以及前期物业服务合同的约定，只有在涉案房屋交付被告使用后，被告才有缴纳物业管理费的义务。本案中，雅景房地产公司迄今未将涉案房屋交由被告验收合格后使用，故物业管理费应当由雅景房地产公司承担。2.根据中山市商品房买卖合同的约定，雅景房地产公司应当于2015年6月30日将房屋交付被告使用，但其在2015年7月3日才向被告发出收楼通知，被告直至2015年7月17日才收到收楼通知书，被告曾多次与雅景房地产公司沟通协商逾期交楼的违约赔偿问题，但雅景房地产公司均置若罔闻，不同意承担违约责任。3.雅景房地产公司交付的本案房屋的主体结构、墙面、屋面防水等设施均存在质量问题导致被告无法按时接收使用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告未到庭进行法庭质证与辩论。被告李艳就其辩解提交如下证据：1.挂号信收据；2.邮件催领通知单。
经审理查明：2012年，雅景房地产公司与雅居乐物业公司签订前期物业服务合同，主要约定：从2013年1月1日起，雅居乐物业公司为雅景房地产公司开发的雅景花园住宅小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，住宅按每月每平方米2.5元计收管理费，每月10日前缴纳；如逾期缴纳管理费的，业主应当从逾期之日起按欠缴管理费的日千分之一向雅居乐物业公司缴纳滞纳金。2013年10月12日，李艳与雅景房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定由李艳购买雅景房地产公司开发的中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区22幢2206房的房地产，该房建筑面积为117.65平方米；交房日期为2015年6月30日前；该合同补充协议第九条第1款还约定，如雅景房地产公司按合同约定发出商品房交付通知后，李艳无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自雅景房地产公司发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由李艳承担。2014年6月25日，雅景房地产公司以挂号信方式向李艳等一批业主发出收楼通知书。中国邮政茂名站前支局于2015年7月3日通知李艳收取挂号函件，李艳于2015年7月17日收取该函件。李艳认为雅景房地产公司存在逾期交房的违约行为，且房屋存在质量问题，故未办理验楼收楼手续，并以此为由拒绝缴纳物业管理费。雅居乐物业公司则以李艳未缴纳2015年8月至2016年4月期间的物业管理费为由诉至本院，提出前述请求。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，雅居乐物业公司向李艳收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。本案中，李艳并未如期办理收楼手续，其抗辩理由是建设单位即雅景房地产公司存在逾期交付房屋的违约行为，且房屋存在质量问题导致其无法按时验收接收房屋，该抗辩理由是否合法合理，有否在合理期间提出，均应当视雅景房地产公司与李艳之间商品房买卖合同的约定而确定，但本案系物业服务合同纠纷，雅景房地产公司并非本案当事人，故不宜在本案中审查李艳与雅景房地产公司之间的商品房买卖合同关系。雅居乐物业公司应待雅景房地产公司解决了其与李艳之间的收楼争议，确定了收楼时间后方能确定李艳物业管理费缴纳的起算时间。综上所述，雅居乐物业公司之诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担（该款原告已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一六年六月七日
书记员 詹绮婷王静 来源：