-浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初1925号
原告（反诉被告）：嘉兴吴越购物有限公司，住所地：嘉兴市精严寺街88号A幢B幢。
法定代表人：俞海林，董事长。
委托代理人：俞英。系该公司员工。
被告（反诉原告）：丁雯。
委托代理人：高鹏，浙江子竣律师事务所律师。
原告（反诉被告）嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）因与被告（反诉原告）丁雯房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年4月12日受理后，被告于2016年4月27日提出反诉，本院受理后，决定合并审理，依法由
代理
审判员邱双双独任审判，于2016年5月16日公开开庭审理了本案，吴越购物委托代理人俞英、丁雯及其委托代理人高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴越购物起诉称，2014年1月1日，吴越购物与丁雯签订了《场地租赁合同》，约定：吴越购物将位于浙江省嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心，场地编号为一层115号，建筑面积为18.53平方米的场地租赁给丁雯；该场地第一年租金为人民币27500元，履约保证金为3000元，第二年租金为28875元，租金采用先付后用原则，第一年租金和履约保证金于2015年1月1日前支付，第二年租金于2016年1月1日前支付；如拖欠则按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金，若超过五日未付，吴越购物有权单方解除合同，并要求丁雯承担违约金；合同期满或被解除后，双方权利义务终止时，丁雯应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，如逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。合同签订后，吴越购物依约履行合同义务，然丁雯却未依合同约定支付第二年租金等费用，经多次催促付款均未果。后吴越购物多次以公告形式宣布解除双方的《场地租赁合同》，并要求丁雯腾退，并支付实际使用租赁场地的费用，但丁雯却拒绝腾退与付款，且至今仍无理占用场地拒不腾退，已严重损害了吴越购物的合法权益，故诉请判令：
一、依法解除吴越购物与丁雯于2014年1月1日（庭审中吴越购物表示系书写错误，应为2014年10月30日）签订的编号为WYGW20141101号《场地租赁合同》；
二、丁雯立即从租赁场地（位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心一层115号商铺）内腾退；
三、丁雯支付吴越购物实际使用场地租金人民币8261.46元（自2016年1月1日起，按年租金28875元计算，暂计至2016年4月12日，要求计算至被告实际腾退之日止）；
四、丁雯支付吴越购物拖欠租金的滞纳金人民币4254.65元（自2016年1月1日起，以年租金28875元为基数，按每日5‰计算，暂计至2016年4月12日，要求计算至被告实际腾退之日止）；
五、丁雯赔偿吴越购物逾期腾退场地的违约金4812.5元；
六、本案诉讼费由丁雯负担。因起诉后丁雯已实际腾退，庭审中，吴越购物撤回第二项要求丁雯立即从租赁场地（位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心一层115号）内腾退的诉讼请求。丁雯答辩称，对吴越购物的诉请一，认为该租赁合同已无法继续履行，应当依法解除；因吴越购物本身同意不收取租金，吴越购物的第三、四、五项诉请无事实和法律依据。丁雯反诉称，2014年10月30日，丁雯通过招商进入吴越购物所在购物中心从事营业活动，同日签订《场地租赁合同》一份，约定由吴越购物将一层115号商铺租赁给丁雯经营，租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，第一年租金27500元，第二年租金28875元，另交履约保证金（押金）3000元。合同签订后，丁雯于2015年2月10日向吴越购物支付2015年租金27500元和履约保证金3000元。2015年3月18日，吴越购物与丁雯签订补充协议，约定吴越购物中心1-4层每层入住率达到70%，购物中心正式开业，正式开业之日起才开始收取房租。但自2015年3月18日起至今，购物中心内的商户尤其是第四层商户入住均未达到70%，即说明吴越购物至今一直未正式营业。2016年3月，吴越购物单方面发布清场公告，要求丁雯搬离。丁雯以租赁期限未到为由拒绝。至2016年4月12日止，吴越购物连续四次发布清场公告，要求丁雯办理清场，否则将诉诸法律。丁雯根据补充协议，要求吴越购物退还2015年租金27500元及保证金3000元，并为此与吴越购物多次交涉无果。吴越购物4月初提起诉讼，丁雯于当月12日收到应诉通知，但答辩期限尚未届满，吴越购物却于4月15日单方纠集一群人将丁雯店铺全部拆毁，店内价值21816元的装修及物品被强行毁坏、搬走。丁雯认为，吴越购物单方面违反合同约定在先，却要求丁雯承担本无需承担的合同义务，现又强行毁坏、搬走丁雯的财物，给丁雯造成很大的经济损失，故诉请判令：
一、吴越购物退还丁雯2015年租金27500元、保证金3000元、律师代理费2000元，合计32500元；
二、吴越购物赔偿丁雯因被清场遭受的损失21816元；
三、本案诉讼费由吴越购物承担。吴越购物答辩称，丁雯实际使用了商铺，应当支付租赁费用。保证金同意退还。关于清场问题，吴越购物已经事先通知过丁雯，将商铺内物品搬离的时候也告知过丁雯。如果丁雯认为店内物品有价值的，也应当提前搬走，不存在损失的问题。针对自己的主张，吴越购物提供了下列证据：1.场地租赁合同、付款承诺书一份，证明吴越购物与丁雯签订了场地租赁合同，合同中约定了租赁期限、付款方式等内容，丁雯未按时支付2016年租金，已经构成违约。2.吴越购物协商方案一份，证明2016年1月发生了租户聚众闹事事件，吴越购物与被告协商要求其清场的方案。3.吴越购物发布的三次清场公告，证明吴越购物要求丁雯清场的公告发布时间，表明吴越购物给予租户时间办理腾退，并且与之协商解除合同的事实。4.吴越购物清场短信一份，证明吴越购物已经就清场事宜通知丁雯。5.出警记录一份，证明2016年1月15日发生过闹事事件，民警当时依法传唤了两名聚集人员，其中一名就是本案被告丁雯。6.网络新闻截图和实地照片、承租户聊天记录截屏一组，证明2016年1月15日吴越购物发生了聚众闹事事件，当时出动了派出所和救护车等。7.视频一份，证明2016年4月14日下午清理商铺时丁雯并非是友好协商的态度，丁雯商铺内的东西清理后由吴越购物代为保管，17日和18日的闹事丁雯都参与了。8.民事判决书、民事调解书各一份，证明有承租户起诉吴越购物，法院作出的判决书中写明补充协议已经作废。经质证，丁雯对吴越购物提供的证据1的真实性无异议，对其证明的事实有异议，认为根据2015年3月18日签订的补充协议，吴越购物已经放弃了租金，对于丁雯已经交纳的租金，应当予以退还；对证据2的真实性有异议，认为所谓协商方案系吴越购物的一面之词，无证据效力；对证据3，认为当时公告只是统一贴在门口，并未注意到，看到的时候是第三次清场公告了，具体时间不知道；对证据4，认为3月2日的信息只是说明了吴越购物在2016年的清场情况，不能说明有通知丁雯进行清场，吴越购物实际通知丁雯清场的时间是2016年4月2日；对证据5的真实性无异议，但认为这只是一份警察出警记录，内容显示是维权行为，并非所谓违法闹事事件，民警的传唤不能说明什么事实，丁雯也很积极配合民警的调查；对证据6的真实性没有异议，但对其所证明的事实不予认可，新闻、记录上清楚写明是网友爆料，内容说是吴越老板欺骗经营户等，并非如吴越购物所说是违法闹事行为，丁雯本人也未出现在照片和聊天记录里；对证据7，认为第1-6张光盘记录了吴越购物清理丁雯商铺的过程，当时丁雯并未在场，吴越购物也未事先告知丁雯到场，吴越购物单方面进行清场处分了他人财物，属于违法处分行为，即使如吴越购物所说对丁雯商铺内的东西代为进行保管，但六张光盘并未显示商铺内全部的场景及全部的清理过程，且部分物品在视频里显示完好，但实际交接时已损毁，吴越购物应当对此承担赔偿责任，第7、8张光盘记录了2016年4月17、18日的事件，但认为光盘表明了吴越购物在未通知包括丁雯在内的其他租户的情况下，擅自进行清场，对店铺内相关物品的处理情况，也未作出解释，侵犯了被告的知情权，属于违法行为，吴越购物为迫使丁雯等人离开，将其锁于商场内，非法限制其人身自由，4月18日丁雯等商户有序聚集在商场外，但已无法进入，当时有新闻记者在场，造成以上事件的过错在于吴越购物；对证据8，认为判决书所认定的争议焦点中将补充协议认定为附解除条件的合同，该合同应当是有法定撤销期限的，即吴越购物享有一年的撤销权行使期限，却未在一年内行使撤销权，合同成立。即使判决书中认定该份合同解除，也无法证明本案中吴越购物与丁雯的合同情况，吴越购物与丁雯签订的补充协议有效，调解书也不能作为认定该补充协议无效的依据。针对自己的抗辩及主张，丁雯提供了下列证据：1.场地租赁合同一份，证明丁雯与吴越购物之间商铺租赁的情况，双方签订的补充协议现已毁损，但存在签订补充协议的事实。2.租金、保证金收据两份，证明丁雯已支付第一年租金27500元及保证金3000元。3.照片四张，证明吴越购物违约进行清场。4.丁雯被吴越购物扣押的物品清单一份，证明丁雯遭受损失的数额。5.吴越购物在2015年7、8月份用电度数表一份，证明购物中心四楼没有商铺入住，不应当是真实开业的情况。6、发票一组,包括报价单二张，发票收据六张，证明丁雯店铺被吴越购物违规拆毁所遭受的损失，其数额与庭上所提供毁损物品清单、交接笔录上数额相一致。7、律师代理费发票一份，证明丁雯为此案支付律师代理费用，依照双方签订的租赁合同，吴越购物违约的情况下，应当支付丁雯为此次诉讼而发生的律师代理费用。经质证，吴越购物对丁雯提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为从照片中可以看到丁雯商铺中的物品还在，丁雯有到场看过商铺，但对其商铺内的物品未进行处置；对证据4，认为丁雯未提供任何发票，对物品的价值有异议；对证据5的真实性无异议，但认为四楼没有商户入住，是因为承租户的行为所导致；对证据6不予认同，认为该组证据只是一些收据，其时间与金额均无说服力，可以任意填写，在淘宝订单截图中，对吧台椅的实际价值予以认可，但对其受损程度，不予认可；对证据7的的真实性予以认可，但认为不应当由吴越公司支付该笔费用，因为吴越公司并不存在任何违约行为。本院认证如下：
一、对吴越购物提供的证据1、2、3、4、5，本院予以认定；证据6能够证明吴越购物的租户有过聚集事件的事实；证据7，真实性本院予以认定，可以证明吴越购物对丁雯的商铺进行清场的事实；证据8系法院依法出具的裁判文书，本院予以认定。
二、对丁雯提供的证据1、2，经质证吴越购物无异议，本院予以认定；证据3，真实性本院予以认定，可以证明吴越购物清场的事实；证据4，结合吴越购物提供的视频资料及丁雯提供的收据等，本院对该证据真实性予以认定，可以证明丁雯商铺内的物品情况；对证据5、6、7，真实性本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下，2014年10月30日，丁雯（乙方）与吴越购物（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为一层115号，建筑面积为18.53平方米的场地出租给乙方使用做箱包、鞋类、饰品类商品展示和经销，该场地第一年租金为27500元，第二年租金为28875元。本合同款项支付方式为分期付，履约保证金（押金）为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还）。本合同采用先付后用的原则，乙方应按付款承诺书中约定的支付方式和付款内容、日期、金额将款项一次汇入甲方指定银行账户并到账。乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金。若乙方超过5日仍未支付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约金，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。合同租赁期限届满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该场地恢复原状发生的费用。如乙方逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。同日，丁雯签订付款承诺书，承诺第一期租金的支付时间为2014年11月5日前，第二期租金的支付时间为2015年11月5日前。2014年年底，涉案场地交付丁雯使用。2015年2月10日，丁雯向吴越购物支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金27500元、保证金3000元。2015年3月18日，吴越购物与丁雯签订吴越购物补充协议，协议约定：1.……2.1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租；3.水电费要求每个月公开；4.开业前一个月开始做广告宣传；5.……6.此合同必须全部承租户同意，从今以后（2015年3月18日起）再聚众闹事，以上1-5条补充协议全部作废，并不享受免租权（正式开业前的免租期全部作废照收）。今后再有事情通过代表与我公司协商。2016年1月15日，建设派出所接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警达到现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员，其中一名系本案当事人丁雯。2016年3月2日、4月2日吴越购物通过短信向丁雯发送要求其办理退场手续的通知，丁雯收到上述短信后与吴越购物就退场、退租金等事项进行过协商，但未能达成一致意见。吴越购物于2016年3月13日、3月22日、4月2日三次发布清场公告，通知商户与其协商解除合同及退场事宜。其中，2016年4月2日发布的清场公告将2016年4月3日至4月7日作为清场最后期限，逾期不清场的商户将视为无主处理，并声明至今未办理清场手续和未缴清2015年房租的商户，将追究其2016年1月至3月的场地费用和水电费用。2016年4月14日下午，吴越购物对丁雯商铺内的物品强制进行了清场处理。2016年5月20日，经吴越购物与丁雯至吴越购物存放物品的仓库内现场清点，吴越购物将所列清单中经核对完好的物品归还给丁雯，具体包括高清摄像头3个、戴尔电脑一套、珠宝展示立柜一个、办公桌一张、电脑桌一张、躺椅一张、三角牌电饭煲一个、玻璃清洁剂一瓶、玻璃花瓶一个、碗筷若干以及塑料提桶一只。其中，清单中所列珠宝柜台、真皮旋转椅、电饭煲、陶瓷招财猫存在一定程度损坏。另查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名下，俞英陈述与吴越购物签订租赁合同，吴越购物对于购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。丁雯因处理涉案事宜，委托律师参与法院诉讼，支出律师服务费共计2000元。现吴越购物认为丁雯无理占用场地拒不腾退，损害其合法权益，丁雯认为吴越购物至今未正式开业，应当根据补充协议的约定免收租金，并退还已经收取的租金与保证金，且吴越购物现又强行毁坏、搬走丁雯的财物，造成其很大的经济损失，应当予以赔偿，遂成讼。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：
一、双方的场地租赁合同是否解除；
二、吴越购物是否应返还丁雯已经支付的租金、保证金以及支付律师代理费；
三、丁雯是否应支付吴越购物实际使用场地租金及逾期支付租金的滞纳金、逾期腾退场地的违约金；
四、吴越购物是否应赔偿丁雯商铺被清场遭受的损失。关于焦点一，
本院认为，丁雯与吴越购物签订的《场地租赁合同》约定“延期支付租赁费用超过五日的，吴越购物有权单方解除合同”，现吴越购物以此为理由向本院起诉主张行使合同解除权，然而双方之间订立有《补充协议》，根据该《补充协议》的约定，在该协议解除（即协议中所称的作废）前，丁雯作为承租户按照该协议享有一定条件下免付租金的权利，故吴越购物在未向对方通知该《补充协议》因出现约定的解除事宜可行解除，并敦促对方在一定期限内支付欠付租金的情况下，即以承租方未按照原租赁合同约定支付租金因而构成根本违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，欠缺法律依据，本院对其以该理由要求解除合同的主张，不予支持。对于吴越购物要求解除合同的诉求，鉴于丁雯亦当庭表示亦同意解除租赁合同，双方均已表明不愿继续履行双方之间的租赁合同，故本院依法照准吴越购物要求解除合同的诉请，并据此确认双方签订的《场地租赁合同》于判决生效之日解除。关于焦点二，丁雯认为根据双方签订的《补充协议》，需满足购物中心1-4层招商每层入住率不低于70%并且正式开业，方可起收房租，现购物中心未达到每层70%的入住率，至今未正式开业，故应为免租期，吴越购物应返还已收取的租金等。
本院认为，根据丁雯与吴越购物签订的《场地出租合同》约定，吴越购物将场地出租给丁雯做饰品经营，丁雯向吴越购物支付租金，该合同并无免租期的约定。后双方于2015年3月18日签订《补充协议》，约定购物中心正式开业之日起开始收房租，同时约定若承租户之后再聚众闹事，该补充协议作废，承租户不再享有免付租金的权利。承租户都与吴越购物签定了该补充协议，应对所有承租户都具有拘束力。从补充协议的内容来看，双方约定“开业之日起开始收房租”，但双方并未对“正式开业”的标准和内容进行明确约定。鉴于原告事实上已实际入住并进行经营活动，故不能以被告未开业主张免租。本案中，吴越购物在签订《场地出租合同》后又与丁雯签订《补充协议》，其目的在于避免群体性事件的发生，保证购物中心可以正常经营管理，可见，合同中关于免租期的约定是附条件的，协议不仅要求原告本人不参与聚众事件，而且约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。数十名业主在签订《补充协议》后又再次聚众讨要租金，《补充协议》约定的解除条件已经成就，现吴越购物在法庭审理中亦主张该《补充协议》已解除，本院依法予以确认。补充协议解除后，丁雯作为承租户不再享有免租期，应当支付实际使用场地期间的租金。另一方面，吴越购物作为出租方，理应保障良好的经营环境，根据本院另案中已查明的事实，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设备错峰运行的情况，经营环境存在不足，一定程度上影响了丁雯的正常经营，故本院酌情确定吴越购物退还丁雯租金2750元。关于保证金，吴越购物在答辩时表示同意返还，本院予以照准。对于丁雯主张的律师代理费2000元，鉴于吴越购物出租的场地本身存在一定的瑕疵，且吴越购物在合同解除前对丁雯租赁场地进行强制清场，给丁雯造成一定的损失，且上述费用符合浙江省律师收费标准，本院予以支持。关于焦点三，
本院认为，吴越购物与丁雯签订的《场地租赁合同》及付款承诺书中对于场地租金的支付时间进行了明确约定，自2016年1月1日起至今，丁雯一直实际占用场地，应按照租赁合同约定支付自2016年1月1日至至实际腾退之日即2016年4月14日共计105日的租金8295元，以年租金28875元为标准计算。鉴于吴越购物中心经营环境存在不足（在争议焦点二中已经论述），酌定丁雯实际支付吴越购物的金额为上述费用的90%即7466元。对于吴越购物要求丁雯支付拖欠租金的违约金（即反诉状中所称的滞纳金），
本院认为在《补充协议》解除前，丁雯不负有向吴越购物支付租金的义务，且吴越购物亦未就行使《补充协议》的解除权及敦促对方在一定限期内支付租金履行通知义务，故吴越购物要求支付拖欠租金的违约金没有依据，本院不予支持。在涉案《场地租赁合同》解除前，吴越购物反诉要求丁雯赔偿逾期腾退场地的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点四，在双方签订的《场地租赁合同》解除前，吴越购物无权对丁雯的物品进行强制清场处理，吴越购物的行为存在过错，应承担相应的责任。经丁雯现场核对清点，吴越购物已将核对无误且完好的物品返还给丁雯，对于未能返还的应赔偿损失，综合考虑本案实际情况，本院酌定吴越购物赔偿丁雯物品损失4000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告嘉兴吴越购物有限公司与被告丁雯于2014年10月30日签订的《场地租赁合同》（编号：WYGW20141101）于判决生效之日解除；
二、被告丁雯于判决生效后七日内支付原告嘉兴吴越购物有限公司2016年1月1日至实际腾退之日的租金7466元；
三、反诉被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内退还反诉原告丁雯租金2750元、保证金3000元，并支付反诉原告丁雯律师代理费2000元；
四、反诉被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内赔偿反诉原告丁雯物品损失4000元；
五、驳回原告嘉兴吴越购物有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告丁雯的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取117元，由嘉兴吴越购物有限公司负担67元，丁雯负担50元；反诉案件受理费减半收取579元，由丁雯负担452元，嘉兴吴越购物有限公司负担127元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理
审判员 邱双双
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈 萍附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：