天津市滨海新区人民法院民 事 裁 定 书（2016）津0116民初44100号之一原告天津市滨海新区汉沽四季花苑业主会，住所地天津市滨海新区寨上街建阳里社区居民委员会。代表人张静波，职务主任。被告北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区茶淀街泰安里24号楼1门1102。负责人徐跃辉。委托代理人李红梅，北京逢时律师事务所律师。
原告天津市滨海新区汉沽四季花苑业主会与被告北京瑞昌卓信物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由
审判员许强适用简易程序进行了审理，现已审理终结。
原告诉称，被告与原告于2015年1月10日签订天津市住宅物业服务合同，约定被告于2015年1月10日起至2018年1月9日止为天津市滨海新区汉沽四季花苑小区提供物业服务，但被告于2015年10月单方违约终止物业服务，原告就其退出原因双方进行了沟通但无果。因被告拖欠和未及时交费造成原告及新物业公司无法正常工作，其中，被告欠缴供电部门电费5.8万元、欠缴2015年供热费5909.62元、欠缴龙达水务公司水费500元；因2005年小区37部电梯未年检，被告应缴电梯检测费19610元、电梯维修费78830元；被告欠缴垃圾清运费84000元；按照合同约定被告应向原告按照20%的比例支付车位费3400元；应支付原告活动经费15805元。应退还物业用房出租租金（大饼店）38333元、应退还芭乐健身房租金45000元、应退还金童才艺租金16000元；应给付原告利用物业用房出租房屋收益分成20666.8元；广告费及其他收益18626.22元；应给付联通市场费3191元；违约金10000元，以上合计417871.6元。
本院认为，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。原告是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。本案原告为维护小区共有和共同管理权力与被告形成民事纠纷，而决定采取诉讼程序解决，这是事关全体业主共同利益的重大事项，应由全体业主讨论决定后，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意并授权原告，才能提起民事诉讼，否则原告将不具有民事诉讼主体的合法资格。现原告没有证据证明是超过半数以上业主同意并授权原告提起诉讼，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，
裁定如下：驳回天津市滨海新区汉沽四季花苑业主会的起诉。本案不收取诉讼费（原告已预交的诉讼费人民币3784元，予以退还）。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 许 强
二〇一六年六月七日
书记员 梁彩莲附：法律释明：1.《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款：裁定适用于下列范围：不予受理；对管辖权有异议的；驳回起诉；保全和先予执行；准许或者不准许撤诉；中止或者终结诉讼；…… 关注公众号“”