深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初8590号原告深圳市格天瑞科技有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道蔡屋围京基金融中心蔡屋围金龙大厦1408-1409，组织机构代码094366432。法定代表人邓茜。委托代理人陈志钧。委托代理人彭旭被告陈永英。第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码72715164-3。法定代表人张锦成。委托代理人洪志军。委托代理人崔显卓。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.35至38层整层，组织机构代码455766379。负责人王业。委托代理人郑兴宝。委托代理人赵兵。上列原告深圳市格天瑞科技有限公司诉被告陈永英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈志钧、彭旭，被告陈永英，第三人美联物业代理（深圳）有限公司的委托代理人洪志军，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的委托代理人郑兴宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈永英将其名下位于深圳市罗湖区沿河南路双城世纪大厦B1406号房屋（下称“涉案房屋”）转让给深圳亿鑫海实验室设备有限公司（以下简称“亿鑫海公司”），并于2016年1月14日与亿鑫海公司的代理人颜胜权签订《房屋转让合同》，该合同约定：1）[房价]被告将涉案房屋以140万元的价格转让给买方。2）[定金]买方于合同签订后支付定金共计5万元。3）[付款方式]双方一致同意按揭付款。4）[产权现状]有抵押，被告须于签署本合同之日起10日内委托担保公司融资赎楼。5）[房产交付]被告应当于收到除交楼押金外的其余款项之日起10日内将物业交付予买方。6）[违约责任]被告未按照合同约定期限履行义务的，买方有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，亿鑫海公司的代理人颜胜权先后将定金5万元支付给被告，被告也出具收款收据予以确认。被告提出涉案房屋抵押给银行需每月缴银行按揭款2200元，既然房屋已经转让给亿鑫海公司，就该由亿鑫海公司承担支付银行按揭费用的义务，亿鑫海公司又委托颜胜权向其支付一个月的按揭款2200元。其后被告陈永英、原告深圳市格天瑞科技有限公司、亿鑫海公司三方协商一致，将买方变更为原告，三方共同签订《主体变更确认书》，约定亿鑫海公司关于涉案房屋所有的权利义务一并转让给原告，并由第三人美联物业代理（深圳）有限公司盖章确认。原告为尽快履行合同，取得房屋所有权，决定再申请按揭，而采用一次性向被告付清购房款履行义务，原告于2016年3月29日将剩余购房款合计135万元全额交付给中国银行文锦渡支行进行资金监管。原告已履行完所有购房义务，只等被告递件过户，第三人美联物业代理（深圳）有限公司告知原告，称被告要违约，不愿将涉案房屋转让给原告。原告认为，被告因房价上涨，拒绝履行合同，已构成根本违约，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告全部诉讼请求为盼。请求人民法院判令：1、被告继续履行《房屋转让合同书》，将房产过户登记至原告名下，并将该房屋移交给原告。2、被告支付违约金。（以140万元为基数，按每日万分之五计算，自2016年3月29日起计至判决确定的履行之日止，暂计至2016年4月15日，为1190元）。3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不是被告违约，被告现在还愿意卖房子给原告，不知道原告会起诉。没有过户的原因：（1）因为我要办香港身份证，拖了4个月。（2）被告找不到中介的业务员，听说他在看守所。我根本没有违约，被告只是交了2万元定金，还有3万元当时没有交给我，后来中介把2.5万元放款给我了，我一共收到4.5万元，我没有办法做资金监管。原告说我要向原告支付违约金，我说这5万元只是为了办身份证，想卖房子，直到2016年5月4日我打电话给第三人美联物业代理（深圳）有限公司，说业务员在看守所，签合同的人是颜胜权与我，后来出现的两个公司我根本不认识，我只是在《主体变更确认书》后面签了字。我现在都还是在积极的履行合同，原告也一直没有与我联系。第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）陈述称，第三人美联物业公司已经履行了相应的居间义务，目前有5000元水电押金托管在第三人美联物业公司处。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）陈述称，1、2010年4月11日，第三人建设银行与陈永英签订借款合同，约定陈永英向第三人建设银行借款42万元用于购买涉案房产，双方于2010年5月12日办理了涉案房产的抵押登记手续。2、第三人建设银行认为涉案房产已办理抵押登记，第三人建设银行依法享有抵押权。因此，无论原、被告之间的纠纷如何解决，贵院均应保护抵押权人的合法权益。3、2016年6月3日，被告尚欠建设银行贷款本金378225.42元。
经审理查明，房产（以下简称涉案房产）权利人为被告，房屋用途为住宅，建筑面积为31.91平方米。2016年1月14日，经第三人美联物业公司居间，颜胜权以深圳亿鑫海实验室设备有限公司代理人的身份（买方）与被告（卖方）签订了一份《房屋转让合同书》，约定被告将涉案房产转让给深圳亿鑫海实验室设备有限公司，转让成交价为人民币140万元；买方同意签署合同时支付定金3万元，在签署合同后8日内（含当日）再向卖方支付定金2万元；合同第四条约定，买方应于2016年3月15日前将首期款（不含定金）以银行贷款承诺函为准支付至监管机构的监管账号，并于2016年3月15日前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，卖家需配合买方申请按揭；涉案房产产权现状为有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及指定人员，办理赎楼手续，买方应配合；卖方应于收到人民币5000元交楼押金外的其余楼款之日起10日内将涉案物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同中还约定了一些其他的权利和义务。后被告陈永英、原告深圳市格天瑞科技有限公司与深圳亿鑫海实验室设备有限公司三方协商一致，将买方变更为原告，三方共同签订《主体变更确认书》，约定深圳亿鑫海实验室设备有限公司关于涉案房屋所有的权利义务一并转让给原告。另查，合同签订后，颜胜权以深圳亿鑫海实验室设备有限公司代理人的身份先后将定金合计5万元支付给了被告，被告出具了收款收据，目前有人民币5000元水电押金托管在第三人美联物业公司处。其后，原、被告双方签署了《交易资金委托监管业务申请表》，原告于2016年3月29日将剩余购房款人民币135万元一次性支付至中国银行文锦渡支行资金监管账户内。但被告未能依约办理涉案房产的赎楼手续，致使合同未能继续履行。被告称其因在办理香港身份证，影响房产过户，被告仍愿意将涉案房产卖给原告，但不愿意承担违约金。再查，涉案房产因被告于2010年向第三人建设银行申请商业贷款人民币42万元而抵押于第三人建设银行处，目前抵押尚未解除。因本案诉讼，本院根据原告的申请查封了涉案房产产权。原告在庭审中表示，其坚持要继续履行《房屋转让合同书》，愿意代被告清偿贷款办理注销抵押登记手续，并同意在一个月内一次性向被告支付购房余款。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让合同书》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋转让合同书》签订后，原告依约履行了定金支付、购房款资金监管等合同义务，被告因自身办理香港身份证等原因未能依约办理赎楼义务，显然，《房屋转让合同书》未能履行的责任在于被告，被告是违约方，原告是守约方。原告作为守约方，有权要求继续履行《房屋转让合同书》，原告要求继续履行《房屋转让合同书》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋转让合同书》明确约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”，该约定虽是双方真实的意思表示，但鉴于本院已支持了原告要求继续履行《房屋转让合同书》的诉讼请求，原告购房的合同目的将可以得到实现，且被告主观过错较小，因此，本院依照我国《合同法》的规定对违约金的标准进行调整，酌定被告自2016年3月29日起以转让成交价即人民币140万元为基数，按中国人民银行规定的贷款利率标准向原告支付违约金。由于涉案房产目前抵押于第三人建设银行，第三人建设银行应为涉案房产的赎楼提供必要的协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告深圳市格天瑞科技有限公司与被告陈永英之间的《房屋转让合同书》应继续履行。
二、原告深圳市格天瑞科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将剩余购房款人民币135万元支付给被告陈永英；被告陈永英应于本判决生效之日起三十日内协助原告深圳市格天瑞科技有限公司办理房产产权的抵押解除及转移登记至原告深圳市格天瑞科技有限公司名下的相关手续。因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从原告深圳市格天瑞科技有限公司应向被告陈永英支付的剩余购房款人民币135万元中直接扣除。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应为抵押解除手续办理提供必要的协助；被告陈永英应于收到剩余购房款人民币135万元之日起十日内将上述房产交付原告深圳市格天瑞科技有限公司使用。
三、被告陈永英应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市格天瑞科技有限公司支付违约金（违约金以人民币140万元为基数，自2016年3月29日起按中国人民银行规定的贷款利率标准计算，计至本判决判项二确定的交付房产履行期限截止日）。
四、驳回原告深圳市格天瑞科技有限公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币10885元，由原告负担人民币2885元，被告负担人民币8000元；保全费人民币3016元由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理
审判员 杨丽茵
二〇一六年六月七日本件与原本核对无异
书 记 员 李晓婷 百度搜索“”