深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初2498号原告谢梅瑞，香港居民。委托代理人王后春，广东远明律师事务所律师。被告刘旭东。上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢梅瑞及委托代理人王后春、被告刘旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，一、被告应立即将租赁物恢复原状并返还给原告。原告将其位于深圳市罗湖区春风路置地逸轩A50号商铺的自有物业出租给被告，原被告双方于2007年10月22日签订合同登记（备案）号为深（罗）1247274的《深圳市房地产租赁合同》，合同约定：租赁房地产用途为商业、月租金为人民币10600元、租期为五年，即自2007年10月26日起至2012年10月26日止。现上述合同已到期，并履行完毕。上述合同到期后，被告既未将租赁物恢复原状，也未将租赁物返还原告，而是与原告协商合作事宜。被告提出自己可以代为原告寻找租户，并提出具体的房屋租赁合同由原告与具体的租户自行签订，而租金由被告自己代为支付给原告。原告考虑到自己年事已高，无力打理房屋的出租事宜，同意委托被告代为处理房屋出租事宜。同时强调两点：一是被告寻找到租户后，具体的租赁合同由原告和租户具体签订；二是租金应按深圳的市场价格按年上浮。被告同意了原告的上述两点要求。上述有关原告委托被告代为处理房屋出租事宜的口头约定达成后，被告于2012年10月26日后擅自将租赁物进行改建，将原先的商铺分割为两间，公开对外招租，目前将其分别出租给地产公司和洗衣店使用。原告得知上述情况后，要求被告协调原告和现在的租赁物使用人签订具体的房屋租赁合同，并将租期和租金进行重新约定。被告对原告的上述要求一直无故拖延，仅是每月按原合同约定的租金代为支付给原告。
原告为此多次与被告协商上述事宜，但被告多次推脱，原告遂邮寄了相关文件，要求被告返还租赁物并支付拖欠的租金。2015年6月1日，原被告双方就此事进行电话沟通，电话中被告明确表示：一是尽快协调原告与实际租户签订房屋租赁合同；二是将租金提高至每月人民币23000元，并强调即使实际租户不愿意支付租金人民币23000元，也由自己支付。但时至今日，被告仍未协调原告与实际租户签订房屋租赁合同，也未按每月23000元的租金支付。原告认为：原被告双方于2007年10月22日签订合同登记（备案）号为深（罗）1247274的《深圳市房地产租赁合同》到期后，原被告之间已不存在房屋租赁合同法律关系，后来原被告双方之间的所谓的有关房屋出租的合作事宜应视为一种有关委托代理关系的口头约定。但在履行上述委托代理事项时，被告明显侵害了原告的合法权益，也未尽职尽责的履行自己的义务。因此，根据我国《民法通则》中有关受托人侵害委托人利益时，委托人有权解除委托代理关系，委托代理关系解除后，被告已无正当理由继续占有租赁物。因此，请求法院请求判令被告立即将所占有的租赁物恢复原状并返还原告。
二、被告应立即支付所拖欠的租金人民币66000元。2015年6月1日，原被告双方就每月租金事宜进行电话沟通，双方一致认为现在的每月租金12000元偏低，为此被告承诺自2015年6月1日后（含6月）将每月租金提高至人民币23000元，仍以被告自己代为支付。但之后的六个月租金，被告仍支付的租金金额为人民币12000元。原告认为：被告以委托代理房屋出租为名，其实为被告自行招租并从赚取租金差价为实，此乃严重的侵害了原告的权益。因此，按被告自己的承诺，自2015年6月1日（含六月）后被告应按每月人民币23000元支付租金，截止2015年12月31日，被告共拖欠租金人民币66000元。请求法院判令被告支付给原告所拖欠的租金人民币66000元（暂计至2015年12月31日）；
三、原告不予返还被告交付的押金人民币30000元元并将此押金抵扣上述拖欠的租金。按约定和有关的法律规定，被告返还租赁物后，如果未对租赁物造成损失或未有其他债务发生，则原告应该返还被告所交付的押金。但被告尚拖欠原告的租金，按我国《合同法》中有关债务抵消的规定，原告认为：应将上述押金抵消被告拖欠的部分租金。因此，请求判令原告不予返还被告交付的押金人民币30000元并将此押金抵扣上述拖欠的租金。
四、被告应承担本案的诉讼费。原被告之间的纠纷本可以协商解决，原告并为此做出了长时间的努力，但由于被告拒不配合，并未展现出通过协商解决问题的意愿。原告为维护自己的合法权益，不得不走上诉讼的道路，为此所支付的诉讼费用理应由被告承担。综上，原被告双方签订的房屋租赁合同到期后，被告本应返还租赁物，但被告却以委托代理房屋出租为名、实则自己公开招租并赚取中间差价为目的，此乃严重的损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即将所占有的租赁物恢复原状并返还原告；2、被告支付给原告所拖欠的租金人民币66000元（暂计至2015年12月31日）；3、原告不予返还被告交付的押金人民币30000元并将此押金抵扣上述拖欠的租金；4、判令被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，一、2012年3月15日经双方友好协商在平等自愿的情况下在深圳市房屋租赁所签订了2012年3月15日至2017年3月15日为期五年的深圳市房屋租赁合同及并由现场工作人员备案存档，原告同时承诺该物业被告在合同期内不影响租金的情况下可转租或分组并签署同意书。当时签订的租金是市场价也是租赁所评估价。而并非原告所称有委托代理关系。
二、该铺位分成两间是2007年10月26日合同签订时在原告知晓并同意的情况下分割的，洗衣店成立日期为2008年1月31日至今仍由被告经营中，有营业执照为证，并且两间铺使用过程中均未改变过房屋结构和重新装修过。而并非原告所称：被告于2012年10月26日擅自将租赁物业进行改造，将原先商铺分割称两间，公开对外招租，目前将其分别出租给地产公司和洗衣店使用。事实经过：2015年5月中旬开始频繁有地产经纪带客人来看该物业，地产经纪说是原告要出售该物业。5月28日号左右被告接到原告的电话，原告称该物业要出售860万人民币，被告有优先购买权，并且从6月份开始租金要从12000元上涨到25000（该铺位是小区内铺位，不是临街铺位，房产证面积52.86平方米，套内使用面积不足30平方米，原告要求上涨的租金较市场租金悬殊较大）如果不按这个数交租金就限被告一个月内搬离该物业不然就过来锁门，被告实在是无力承担这么高的价格，而且短期内也无法搬离，在害怕原告过来锁门和被迫无奈的情况下请求原告允许被告转租给别人，原告同意了被告的请求。
四、6月1日原告致电给被告称要签合同，被告当时由于喝了酒，在思维不清晰又处于比较兴奋（由于当时被告正在跟朋友吃饭并喝了酒）的情况下承诺原告给一个月的期限，找不到租客自己先按这个数交，但是通话的当天晚上酒醒后知道自己失言，而且自己也真的负担不起这么高的房租，于是当天晚上致电给原告，说明房屋租赁合同还有两年时间，被告不同意业主涨租金，表示正常履行合同至期满就不租了，原告称如果不给租金就起诉并表示有录音。在过后的几个月里，被告想要找原告协商，但原告一直故意不接听电话（被告让香港朋友打电话过去原告是接听的，并未去台湾）。综上所述，原告所主张的诉讼请求无法律依据、内容不实，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告系深圳市罗湖区春风路置地逸轩A50号商铺的所有权人。原被告双方于2007年10月22日签订《深圳市房地产租赁合同》，合同约定：原告将涉案房产出租给被告，租赁房地产用途为商业，月租金为人民币10600元，租期为五年，即自2007年10月26日起至2012年10月26日止。2012年3月15日，原告与被告又签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，合同约定：原告将涉案房产出租给被告，租赁房地产用途为商业，月租金为人民币10600元，被告应于每月10日前向原告交纳租金，租期为自2012年3月15日起至2017年3月15日止。租赁期间，被告可将租赁房屋全部或部分转租给他人，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。2012年3月15日，原告出具《同意书》，载明原告同意被告将位于置地逸轩A50号铺转租或分租。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金人民币30000元。被告和原告经协商按照每月12000元的标准交纳租金至2016年5月10日。2015年6月，原告打电话给被告，就涉案房产租金问题进行协商，被告承诺找其他租户跟原告签合同，月租金按照人民币23000元至25000元，最低不低于23000元。如果找到这个人就让他跟原告签合同，如果找不到，被告也按照这个钱来交，直到找到这个人跟原告签合同。以上事实有《深圳市房屋租赁合同》、《同意书》、转帐记录、通话录音以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原被告双方于2007年10月22日签订《深圳市房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张《深圳市房地产租赁合同》上原告的签名并非原告所签，但对该签名并未申请鉴定，原告的这一主张本院不予采纳，向被告出具同意书，同意被告将涉案房产转租或分租。原告主张该同意书签名是其所签，但上面的内容不是原告所写，对此被告予以否认，原告未提交其他证据予以证明，对其主张，本院不予采纳。原、被告双方在合同履行中，经协商按照每月12000元的标准支付租金，是双方的真实意思表示，本院予以确认。2015年6月被告在电话中向原告承诺自下个月其会按照每月最低人民币23000元的标准向原告支付租金，是其自主处分权利、义务的行为，本院予以确认。被告主张其是在喝酒后向原告所做的承诺，事后反悔，无其他证据予以支持，本院不予采纳。被告应当自2015年7月起按照人民币23000元的标准向原告支付租金。被告已经按照每月人民币12000元的标准向原告支付了租金，应当向原告自2015年7月起补交人民币11000元的租金。故原告请求被告支付给原告所拖欠的租金（需补交的租金），理由成立，本院予以支持。计至2016年5月，被告应向原告支付需补交的租金人民币121000元。2016年6月及之后的租金，因尚未到支付期限，本院不予支持。原、被告双方签订的《深圳市房地产租赁合同》尚未到期，原告请求被告立即将所占有的租赁物恢复原状并返还原告的理由是双方现在不存在租赁合同关系，其理由不成立，本院不予支持。原告请求不予返还被告交付的押金人民币30000元并将此押金抵扣上述拖欠的租金，因合同未到期，也不符合合同的相关约定，故原告的这一诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告刘旭东应当自本判决生效之日起十日内向原告谢梅瑞支付补交的租金人民币121000元。
二、驳回原告谢梅瑞要求被告刘旭东立即将所占有的租赁物恢复原状并返还原告的诉讼请求。
三、驳回原告谢梅瑞要求不予返还被告刘旭东交付的押金人民币30000元并将此押金抵扣上述拖欠的租金的诉讼请求。
四、驳回原告谢梅瑞的其他诉讼请求。案件受理费人民币2940元，由原告负担人民币744元，由被告负担人民币2196元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
人民陪审员 张素清
人民陪审员 王大岩
二〇一六年六月七日李文萍
书 记 员 魏惠如 搜索“”