河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫04民终第1298号上诉人（原审第三人）段玉山，男，汉族。上诉人（原审第三人）丁忠志，男，汉族。被上诉人（原审原告）王玉明，男，汉族。委托代理人朱冠星，河南科序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张万善，男，汉族。委托代理人张武杰。上诉人段玉山、丁忠志与被上诉人王玉明、张万善合同纠纷一案，王玉明原审请求法院依法判令：1、依法确认王玉明与张万善于2005年4月25日签订的房屋买卖协议（契约）有效，王玉明对该房产构成善意取得。2、判令张万善协助王玉明办理过户手续。汝州市人民法院于2016年2月16日作出（2015）汝民初字第854号民事判决。宣判后，段玉山、丁忠志不服，向本院提起上诉，汝州市人民法院于2016年4月14日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月25日对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，1、张万善于1999年8月26日起诉要求李杏偿还欠款80000元及利息共计92000元。1999年9月3日，汝州市人民法院作出（1999）汝民初字第2507号民事裁定，对李杏位于汝州市军民街西五排九号房产予以查封。1999年9月6日，汝州市人民法院作出（1999）汝民初字第2507号民事调解书，内容如下：
一、李杏于1999年9月30日前偿还张万善欠款92000元；
二、李杏如到期不能履行，以其座落于汝州市汝州镇军民街西五排九号房产一处抵偿给张万善，并由张万善再支付李杏现金7300元。到期后李杏没有履行还款义务，1999年10月4日，李杏与张万善经中间人刘三幸、娄学艺见证，签订办理房屋过户手续的协议及执行和解协议，将上述房产交付给张万善，张万善按调解协议付给李杏现金7300元。2005年4月25日，王玉明、张万善双方通过房屋中介汝州市老干部中介服务中心介绍签订卖房契约一份，王玉明以145000元的价格从张万善处购买了该房产。在王玉明与张万善签订契约后，王玉明支付张万善购房款135000元后，王玉明即搬进该房屋居住至今，后因该房产有纠纷，一直办不成过户手续，剩余的房款10000元王玉明没有支付。2011年11月14日，汝州市人民法院作出（2006）汝民再字第64—1号民事判决，判决：
一、撤销本院（1999）汝民初字第2507号民事调解书；
二、李杏于本判决生效之日起十日内偿还借张万善的借款80000元及利息12000元，并返还原审张万善已支付的7300元房款。2、1999年段玉山起诉要求李杏偿还欠款65400元及利息，该欠款由丁忠志担保。在审理过程中，因发现李杏将汝州市军民街西五排九号房产折抵给张万善，汝州市人民法院于1999年11月2日和11月4日分别通知汝州市房地产管理处、汝州市土地管理局，暂停办理上述房产的过户手续。汝州市人民法院于1999年11月25日作出（1999）汝民初字第3225号民事判决，判令李杏偿还段玉山65400元及利息，丁忠志承担连带清偿责任。2000年2月5日，段玉山申请对李杏进行执行，在执行过程中，张万善对本案涉诉房产提出异议，2012年1月13日，异议审查结束，段玉山提出申请，要求恢复执行，并申请对该房产予以查封，申请理由是（1999）汝民初字第2507号民事调解书已经被（2006）汝民再字第64—1号民事判决书撤销。3、2013年1月4日，宋彦廷向汝州市人民法院起诉，要求李杏偿还借款本金50万元及利息。汝州市人民法院于2013年3月6日作出（2013）汝民初字第122号民事调解书，调解李杏于2013年3月31日前还宋彦廷借款20万元，于2013年4月30日前还宋彦廷借款30万元，利息自2011年8月7日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍给付至还款之日止。2013年5月4日，汝州市人民法院作出（2013）汝执字第210号裁定书，裁定将本案所涉房产予以查封。2015年5月8日，汝州市人民法院作出（2015）汝执字第2013—210号执行裁定，裁定对本案所涉房产予以继续查封，查封期限为三年。2014年11月3日，王玉明对上述房产的查封提出执行异议，要求本院解除对该房产的查封，后本案王玉明认为，其从张万善处购买房产是基于法院生效的裁判文书，双方签订的协议合法有效，已构成善意取得，故诉至汝州市人民法院。汝州市人民法院受理后，王玉明于2015年5月22日申请撤回执行异议。2014年12月26日，段玉山对宋彦廷查封上述房产提出执行异议，要求解除查封，汝州市人民法院于2015年1月3日作出（2014）汝执异字第748号执行裁定书，驳回段玉山、丁忠志的执行异议。段玉山、丁忠志不服向汝州市人民法院提出案外人执行异议之诉，汝州市人民法院于2015年9月17日作出（2015）汝民初字第454号民事判决书，以宋彦廷申请法院对所涉房产查封的行为不妨害段玉山对该房产行使抵押权为由予以驳回。段玉山、丁忠志不服该判决，提起上诉。2015年12月25日，平顶山市中级人民法院作出（2015）平民二终字第769号民事判决书，判决维持一审判决结果。原审法院认为，王玉明通过房产中介以当时市场价格与张万善签订契约购买位于汝州市军民街西五排九号房产时，所依据的（1999）汝民初字第2507号民事调解书及（1999）汝民初字第2507号民事裁定书为生效的裁判文书。王玉明、张万善在签订买卖合同时系双方真实意思的表示，且没有损害他人利益，因此，该买卖合同为有效合同。虽然房产没有过户到张万善名下，但依据生效的裁判文书，王玉明有理由相信张万善对该房产享有所有权，且王玉明是以市场价格购买，双方签订卖房契约后，王玉明支付了大部分房款，且住进该房十年之久，可以认定王玉明在购买该房产时是善意的。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，经审判委员会研究决定后
判决如下：
一、原告王玉明与被告张万善于2005年4月25日签订的《卖房契约》有效。原告王玉明对汝州市军民街西五排九号房产构成善意取得。
二、被告张万善于本判决生效后三十日内协助原告王玉明办理房屋过户手续。案件受理费100元，由被告张万善负担。宣判后，段玉山不服上诉称：1、王玉明不具备善意取得的要件，其行为严重损害了上诉人的利益。汝州市人民法院1999年11月2日、4日书面通知汝州市土地管理局和汝州市房地产管理处，停止李杏与张万善之间的过户手续。王玉明应该知法懂法，购房时应知道在当地房产交易大厅查询涉案房屋的法律纠纷情况。2、（2006）汝民再字第64-1民事判决认定段玉山对涉案房屋的抵押关系事实客观存在，依法成立。据此，不经段玉山同意，李杏对争议房屋作出的转让行为无效。争议房屋从1999年打官司到2005年王玉明购买整整6年，谁不知该房产几家在争，王玉明购买并非出于善意。3、李杏明知该房产已抵押给第三人段玉山且已交付相关产权证书的情况下，仍与张万善另立延期清偿协议将该房屋抵押给张万善，实质为流质契约。（2006）汝民再字第64-1民事判决书已将汝州市人民法院（1999）第2507号民事调解书予以撤销，王玉明购买该房产已失去法律依据，其明知张万善占有该房6年都办不来房产证，且王玉明至今未付清房款也未办理过户手续，不符合善意取得的条件。故请求二审法院撤销（2015）汝民初字第854号民事判决，改判王玉明、张万善2005年4月25日签订的卖房契约无效，王玉明对汝州市军民街西5排9号房产不构成善意取得，一、二审诉讼费用由二王玉明、张万善承担。丁忠志不服上诉称，同段玉山上诉意见，另补充：李杏在段玉山处借款时，曾给丁忠志写出保证：李杏在段玉山处借款，由丁忠志担保一事，有李杏本人房产抵押，丁忠志不承担任何法律责任和经济责任。同时与段玉山签订借款合同抵押合同并将房产证、土地证交给段玉山作保证。（2016）汝民再字第64-1号民事判决已将（1999）汝民初字第2507号调解书予以撤销，因此张万善无权处置涉案房屋，王玉明不构成善意取得。
被上诉人王玉明答辩称：1、王玉明与张万善2005年4月25日通过房屋中介所签订的房屋买卖合同合法有效。段玉山以（2006）汝民再字第64-1民事判决书撤销了（1999）汝民初字第2507号民事调解书为由主张该房屋买卖合同无效，且不说该再审判决是否公平，仅就该再审判决书制作时间来看与该协议签订已相距6年之久，即便撤销了该调解书，并不等于撤销了协议书。2、王玉明对该房产构成善意取得。王玉明在购房时并无过失，系通过中介机构从张万善手中购得，当时张万善持有生效的民事调解书，且（1999）汝民初字第2507号裁定对该房产予以查封，张万善还持有与李杏1999年10月4日签订的执行和解协议书及有见证人签名的《抵偿过户协议书》，并实际占有该房产。虽没过户到张万善名下，但依据生效的裁判文书，王玉明有理由相信张万善对该房产拥有所有权，事实上该房产在法律上也不存在权属争议。段玉山称汝州市人民法院分别于1999年11月2日和11月4日向汝州市土地管理局及汝州市房地产处发出通知，停止对该房产办理过户手续，但王玉明在购买该房时并不知道上述通知书的存在，张万善也未告知该房产存在权属纠纷，故王玉明购得此房时不存在主观过错。王玉明通过房产中介以市场价14.5万元购买，且已按协议约定支付了13.5万元。张万善实际交房后，王玉明已居住该房11年之久，且居住前10年中，未曾有人提出过权属争议。3、物权法和担保法均规定不动产抵押应办理抵押物登记，未经登记不发生抵押权效力。段玉山虽然与李杏签有包含担保条款的借款协议，但因未依法办理登记，故其主张的抵押权自始未设立，而协议双方约定的担保物也仅是房产证和土地证，而根本不是房产所有权和土地使用权。4、（1999）汝民初字第3225号民事判决书并未关于诉争房产抵押权及优先受偿权的任何表述。（2006）汝民再字第64-1号民事判决放弃使用担保法、物权法等高位法、新法和特别法，而适用低位老旧的、司法解释性质的《民通意见（试行）》认定抵押事实客观存在，但该判决正文并未有对诉争房产抵押权及优先受偿权进行确认的内容。5、段玉山、丁忠志在2015年6月与宋彦廷、王玉明案外人执行异议之诉中，请求确认其对登记在李杏名下的该房产享有合法有效的抵押权及优先受偿权，汝州市法院（2015）汝民初字第454号民事判决驳回了上诉人的请求，段玉山、丁忠志不服上诉，二审维持原判。6、段玉山认为王玉明购房时不是善意，但没有提供不动产登记部门对涉案案房产进行异议登记等证据。故一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
被上诉人张万善答辩称，其与李杏达成的调解协议合法有效，与王玉明签订的购房协议是双方真实意思表示，没有损害他人利益，没有串通，亦合法有效。李杏与段玉山签订的抵押协议没有房管局备案，抵押不成立。本院
经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，王玉明与张万善通过房屋中介签订购房协议，该协议是双方真实意思的表示，并未损害他人利益，且王玉明支付了相应对价，履行了绝大部分义务，张万善亦将房屋交予王玉明使用，王玉明住进涉案房屋已十年之久，已对该房屋形成了稳定的占有使用权益，此权益应受到法律保护。虽然涉案房屋并未登记在张万善名下，但王玉明基于对已生效的（1999）汝民初字第2507号民事调解书及（1999）汝民初字第2507号民事裁定书的信赖，有理由相信张万善对房屋有处分权，王玉明的行为可以认定为善意。（1999）汝民初字第2507号民事调书虽被（2006）汝民再字第64-1号民事判决所撤销，但该判决对王玉明与张万善之前通过中介买卖交易而形成的事实不应具有溯及力，故原审判决认定王玉明对涉案房屋构成善意取得并无不妥。综上，段玉山、丁忠志的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，法律适用正确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由段玉山、丁忠志负担。本判决为终审判决。
审判长 张大民
审判员 李双双
审判员 张姗姗
二〇一六年六月七日
书记员 郭闪闪 关注公众号“”