重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3740号上诉人（原审被告）重庆君航物业管理有限公司。法定代表人孙宗，该公司总经理。委托代理人张玲琳。委托代理人谭淋。上诉人（原审被告）重庆市綦江区全泰·南州明珠小区业主委员会。法定代表人吕世敏，该业主委员会主任。委托代理人张元兰。委托代理人周国庆。被上诉人（原审原告）黄安源。委托代理人况星辰。上诉人重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航公司）、重庆市綦江区全泰·南州明珠小区业主委员会（以下简称南州明珠小区业委会）与被上诉人黄安源确认合同无效纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2016年3月28日作出（2015）綦法民初字第08684号民事判决，君航公司、南州明珠小区业委会均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审
经审理查明：君航公司是为重庆市綦江区全泰·南州明珠小区（以下简称南州明珠小区）提供前期物业服务的物业服务企业，黄安源是该小区的业主。2012年3月-5月，南州明珠小区经过成立首次业主大会会议筹备组、召开会议筹备组会议（会议投票通过《綦江区南州明珠小区业主委员会选举办法》，讨论通过《綦江区南州明珠小区候选人报名通知》、《南州明珠小区业委会候选人推荐表》等事项）、推荐业主委员会候选人、公示候选人名单、在南州明珠小区所属的古南街道新山村社区居委会召开首次业主大会等程序选举��生南州明珠小区首届业主委员会（因当天到会人数不足法定人数，没有进行现场投票。为方便广大业主行使权利，参与投票，首次业主大会采用书面征求意见的形式召开。由綦江区人民政府古南街道办事处组织和指导，由古南街道新山村居民委会全程监督，经南州明珠小区业主签字投票选举产生首届业主委员会）。此次召开的首届业主大会，未选聘被告君航公司作为该小区的物业服务企业。2012年5月15日，綦江区人民政府古南街道办事处、古南街道新山村居民委员会向南州明珠小区全体业主公示了南州明珠小区首届业主委员会名单。2012年5月23日，南州明珠小区业主委员会向其所属的綦江区人民政府古南街道办事处申请备案。2012年5月28日，綦江区人民政府古南街道办事处同意予以备案并制发了《业主委员会备案证明》。在该备案证明中，綦江区人民政府古���街道办事处告知南州明珠小区业委会：1、你会成立时间为2012年5月15日，任期五年。2、你会成员共计7人，分别为艾雄伟、吕世敏、周国庆、张元兰、曾小林、罗玉明、全敬楞；其中主任为艾雄伟，副主任为吕世敏，执行秘书周国庆。3、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，应当将印章式样报我街道备案。业主委员会向公安部门申请刻制了印章。随后，南州明珠小区业委会向公安部门申请刻制了该业主委员会的印章。2015年2月7日，在重庆市綦江区古南街道新山村社区居民委员会主任李国元的主持下，南州明珠小区业委会召开了会议。此次会议的内容为：1、原业委会主任艾雄伟因工作原因，向业主委员会提出辞去主任，只担任业主委员会的委员会；2、参会人员全员通过由吕世敏担任南州明珠小区业委会主任。2015年6月15日，南州明珠小区业委员会在未召开业主大会并由业主大会选聘物业服务企业的情况下，直接与君航公司签订了《南州明珠小区·物业服务合同》。2015年7月8日，重庆市綦江区物业管理所对该物业服务合同予以备案。2015年9月9日，君航公司诉到一审法院，要求黄安源按《南州明珠小区·物业服务合同》的约定向其支付物业服务费。2015年10月22日，黄安源作为南州明珠小区的业主，诉至一审法院，要求确认《南州明珠小区·物业服务合同》无效。2015年10月28日，君航公司撤回要求黄安源按《南州明珠小区·物业服务合同》约定支付物业服务费案件的起诉。一审审理中，君航公司、南州明珠小区业委会表示双方于2015年6月15日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》有效，但直至本案辩论终结，南州明珠小区业主大会仍未作出选聘君航公司作为该小区物业服务企业的决定，也未作出��认君航公司与南州明珠小区业委会于2015年6月15日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》的决定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业…。”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中���人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国物权法》作为法律，《物业管理条例》作为行政法规，均规定了选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，业主大会讨论选聘或解聘物业服务企业时，必须经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，君航公司、南州明珠小区业委会虽然表示双方于2015年6月15日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》有效，但直至本案辩论终结，南州明珠小区业主大会仍未作出选聘君航公司作为该小区物业服务企业的决定，也未作出追认君航公司与南州明珠小区业委会于2015年6月15日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》的决定。君航公司与南州明珠小区业委会于2015年6月15日签订的《物业服务合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，且君航公司作为专业的物业服务企业，应当知道签订物业服务合同之前，必须先由业主大会选聘物业服务企业，故君航公司、南州明珠小区业委会未按照法定程序签订的物业服务合同应确认无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，
判决如下：“���告重庆君航物业管理有限公司与重庆市綦江区全泰.南州明珠小区业主委员会于2015年6月15日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》无效。本案案件受理费80元，由被告重庆君航物业管理有限公司、重庆市綦江区全泰.南州明珠小区业主委员会负担（此费原告黄安源已预交40元；被告重庆君航物业管理有限公司、重庆市綦江区全泰.南州明珠小区业主委员会在本判决生效后十日内向本院交纳40元，并将原告黄安源预交的40元直接支付给原告黄安源）”。君航公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：业主委员会是业主大会的执行机构，依法代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而南州明珠小区业委会于2012年5月15日成立，任期5年，故君航公司与南州明珠小区业委会于2015年6月5日签订的物业��务合同，其签订程序合法；上述物业服务合同已在重庆市綦江区物业管理所备案，备案合同经主管部门审查合法有效，受法律保护；君航公司从2005年起至今一直为南州明珠小区提供物业服务，故君航公司收取物业服务费合理合法；南州明珠小区业委会续聘君航公司继续为小区服务，是2014年11月22日南州明珠小区业委会及古南街道新山村居委会领导共同参加的业主大会作出的决定，一审认定业主大会没有作出选聘决定、未按照法定程序签订合同是错误的；截止2015年10月，南州明珠小区业主中按照2015年6月5日签订的物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费的已达80％，说明绝大多数业主已用实际行动认可上述物业服务合同，该合同应认定为合法有效。因此，一审认定事实不清，判决错误，请求二审依法予以改判。南州明珠小区业委会答辩称：同意君航公司的��诉请求，君航公司的上诉理由应予采信，同时南州明珠小区业委会也对一审判决不服，请求二审撤销原判，并依法改判。主要理由：南州明珠小区业委会根据2014年11月22日召开的业主大会作出的续聘决定于2015年3月27日召开了执行会议，经业委会全体成员讨论同意了签订物业服务合同的具体事宜，并于2015年5月25日在小区各公告栏张贴公示了会议决议，并再一次向业主公开征求意见，在公示期没有任何业主反对，南州明珠小区业委会和新山村社区居委会没有接到任何业主提出的不同意见；其余上诉理由与君航公司的上诉理由一致。因此，君航公司与南州明珠小区业委会签订的物业服务合同应认定为合法有效，一审判决错误，请求二审依法予以改判。君航公司答辩称：同意南州明珠小区业委会的上诉意见，君航公司与南州明珠小区业委会2015年6月5日签订的物业服务合同应认定为合法有效。黄安源答辩称：君航公司与南州明珠小区业委会2015年6月5日签订的物业服务合同不符合法定程序，既未召开业主大会，也没有经过达到法定人数的小区业主的同意，故该物业服务合同应认定为无效；黄安源向綦江区物业管理所提出过异议；君航公司、南州明珠小区业委会称南州明珠小区80％的业主按照诉争物业服务合同约定的标准缴纳了物业服务费，与事实不符。因此，南州明珠小区业委会与君航公司的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人君航公司、南州明珠小区业委会均未提供充分证据证明南州明珠小区2014年11月22日召开了业主大会并作出了续聘君航公司继续为南州明珠小区提供物业服务的决议，也未提供证据证明2015年6月5日签订的《南州明珠小区·物业服务合同》经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故一审认定上述物业服务合同违反了物权法及相关行政法规的强制性规定，判决该物业服务合同无效，并无不当。因此，君航公司、南州明珠小区业委会的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆君航物业管理有限公司负担40元，由上诉人重庆市綦江区全泰·南州明珠小区业主委员会负担40元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。���方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理
审判员 夏兴芸
代理
审判员 芦明玉
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈 丽 更多数据：