上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终2900号上诉人（原审原告）金粤渔村投资管理有限公司。法定代表人庄镇贤，董事长。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海国际贸易中心有限公司。法定代表人施建培，董事长。委托代理人吴坚，国浩律师（上海）事务所律师。委托代理人王辰，国浩律师（上海）事务所律师。
上诉人金粤渔村投资管理有限公司因确定合同效力纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，涉案房屋的权利人系上海国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸公司”）。2012年12月21日，甲方（国贸公司）与乙方（金粤渔村投资管理有限公司，以下简称“金粤公司”）签订了《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，双方约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止；2013年7月1日起至2016年6月30日止的租金、管理费合计每月180,000元（人民币，下同）；租金须预付，乙方第一个月的租金须在起租日前的10天前支付，在第一个月期满前10天预付第二个月的租金，以此类推，乙方须将租金付入甲方指定的银行账户，乙方同意甲方在其租赁场所内每年免费消费160,000元；水、电费由乙方负担，根据实际耗用量按标准结算，在收到付款通知书后10天内，付入甲方指定的银行账户；乙方如发生租金及其他债务超过2个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同，并保留索赔权；乙方若未按本合同规定及时支付各种费用，甲方有权要求乙方按日支付该费用千分之五的滞纳金；合同第二十八条关于店招广告约定：甲方同意乙方设立乙方的店招广告，具体位置位于XX中心XX楼XX层南面现有的广告牌上自左侧（以面对为准）起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经甲方认可，XX大楼周边店招广告、指示牌等由甲、乙双方协商解决。合同签订后，由金粤公司在涉案房屋中实际经营，对外从事餐饮服务。因未能按合同约定设立店招广告一事，金粤公司、国贸公司之间发生争议，金粤公司多次向国贸公司发函协商未果。金粤公司自2013年开始就涉案房屋的租金、水电费、管理费支付发生拖欠情况。截止本案庭审辩论终结前，金粤公司尚欠付国贸公司涉案房屋2013年7月的租金、2014年1月之后的租金以及若干水电费、管理费等。2015年4月2日，国贸公司向金粤公司发送律师函，表示由于金粤公司拖欠租金及水电费期限已超过2个月，要求解除双方之间的租赁合同并返还涉案房屋等。该律师函于2015年4月3日送达金粤公司。对于未能按合同约定设立店招广告的原因，金粤公司认为，店招广告是租赁合同构成的基本及必要条件，不是如国贸公司所说的配合义务，在合同中写的是国贸公司同意，这个同意是要确保金粤公司能设立店招广告，店招广告在金粤公司经营中是非常重要的，所以在租赁合同中约定了这个条款，这是国贸公司作为出租方的根本义务，至于建筑物上是否可以设立广告，国贸公司在出租时应充分把握，现客观上导致无法按合同约定设立店招广告，应由国贸公司承担相应违约责任等；国贸公司认为根据合同约定，其同意金粤公司设立店招广告，则具体办理店招广告是金粤公司的义务，国贸公司仅具有协助义务，金粤公司需取得主管部门的批准且征得国贸公司的同意才能设立店招，现在不能设立店招不是国贸公司违约或存在过错，更不能作为金粤公司拒付租金的理由。就未能按合同约定设立店招广告一事，原审法院于2015年7月8日走访了上海市长宁区绿化与市容管理局，该单位工作人员答复，根据《上海市户外招牌设置管理办法》等相关文件规定，一般应根据“一店一招”的要求设置户外招牌，金粤公司已经在自家门楣上设立了店招；涉案房屋所在大楼顶部的招牌，应为大楼的主体用户，一般为产权人，而且也不能随意变更名称，需要地名办等单位进行审批；涉案房屋所在大楼中，总共有不下数十家租户，金粤公司仅在一楼部分经营，不可能批准其将店招设置在大楼顶部的醒目位置。原审审理中，金粤公司请求法院判令：关于上海国际贸易中心有限公司解除《餐饮用房租赁合同》事宜的律师函不具有解除房屋租赁合同之效力。国贸公司则不同意金粤公司的上述诉讼请求。原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于金粤公司、国贸公司的租赁合同中关于店招广告条款的问题，根据合同的约定，“甲方同意乙方设立乙方的店招广告”，根据常理及经验法则的理解，金粤公司系办理其自身店招广告的主体，而国贸公司则具有予以配合、协助的义务；通过承办人员走访了解到，本案中的店招广告由于未能通过有关行政部门的审批而导致实际无法设立，客观上来说，不应简单归咎于金粤公司或者国贸公司任何一方，系由于不可归因于双方当事人的因素导致该店招广告的条款无法实际履行。在该条款无法实际履行的情况下，双方应本着诚实信用、互谅互让的原则，进行协商，谋求关于该条款内容变通的履行方式，而非金粤公司所采取的停止支付租金、水电费等手段进行对抗。金粤公司在涉案房屋中经营至今，实际享有了涉案房屋的租赁利益，其并不具备免除租金等费用的合法事由，在此情况下，金粤公司单方面采取停付租金等费用的过激行为，未能解决问题，反而激化了矛盾。在达到合同约定的解除条件的情况下，国贸公司已于2015年4月3日通过发送律师函的方式要求与金粤公司解除合同，于法有据，原审法院对该律师函的解除效力予以确认，对金粤公司的相应诉请不予支持。此外，在（2015）长民三（民）初字第342号案件中，国贸公司已经提出解除合同之诉请，原审法院亦在另案中对租赁合同效力等事宜作出了处理，本案中不再赘述。原审法院审理后于
二○一五年八月二十一日作出判决：驳回金粤渔村投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计40元，由金粤渔村投资管理有限公司负担。原审判决后，金粤公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人不履行双方租赁合同约定的设置店招广告的义务，其违约行为给上诉人造成的损失大于租金数额，且被上诉人系在知悉上诉人起诉要求其承担违约责任后再向上诉人发出解约律师函，故该律师函是被上诉人逃避违约责任的手段，应当予以撤销。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人国贸公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同生效后，出租人承担的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人并保持租赁物的用益状态，承租人承担的主要义务则是按照约定的方式使用租赁物并按期支付租金。根据本案查明的事实，被上诉人已将租赁房屋交付上诉人，上诉人亦按照合同约定的用途正常使用租赁房屋，即便被上诉人负有设置店招广告的义务，该义务亦非合同主要义务，与租金支付并不构成对待给付，因此，在被上诉人已经履行合同主要义务的情况下，上诉人以被上诉人未履行店招广告设置义务作为其拒付租金的抗辩理由，难以成立。同时，本院注意到，双方合同仅约定被上诉人同意上诉人设立上诉人的店招广告，由此并不能得出双方约定店招广告的设置主体为被上诉人，本案亦无证据表明被上诉人曾拒绝配合上诉人办理店招广告设置的审批手续，况且，涉案店招广告的设置审批客观上亦存在障碍，因此，上诉人将店招广告未能设置的过错归咎于被上诉人，缺乏必要的依据。基于上述分析，
本院认为，上诉人至今未支付租金的行为构成违约，被上诉人享有合同解除权，其通过发送律师函的方式向上诉人行使合同解除权，合法有效，原审据此驳回上诉人要求确认被上诉人的上述合同解除行为不发生效力的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人金粤渔村投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理
审判员 蒋庆琨
代理
审判员 娄 永
二〇一六年六月七日
书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”