广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初261号原告佛冈文康物业管理有限公司，住所地：佛冈县。法定代表人罗成影，董事长。委托代理人张永新，该公司职员。被告刘雪群，女，1974年8月29日出生，汉族，住佛冈县。
原告佛冈文康物业管理有限公司（以下简称文康物业公司）诉被告刘雪群物业服务合同纠纷一案,本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因不宜适用简易程序依法转为普通程序，组成合议庭于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告文康物业公司的委托代理人张永新到庭参加了诉讼，被告刘雪群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文康物业公司诉称：被告在佛冈县石角镇泰康新邨内拥有商品房一套（该房地址与前述现地址一致）。原告是该商品房所在小区泰康新邨的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但计至2015年4月30日止，被告合共拖欠了人民币3792元的物业管理费（被告共拖欠了64个月，每个月是63元）。经原告多次催告，被告仍置若罔闻，为维护原告之合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决：1、判令被告支付物业管理费人民币3792元及自2015年4月30日起至付清前述款项之日止的按照年利率24%计算所得的资金占用期间利息；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。原告文康物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《企业法人营业执照》，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二、《法定代表人身份证明书》，拟证明原告的法定代表人信息；证据三、《物业管理委托合同》及其《补充协议》，拟证明原告对泰康新邨具有合法有效的物业管理权；证据四、《收费许可证》，拟证明原告具有物业管理资质且按有关标准收费的事实；证据五、广东省佛冈县人民法院《民事裁定书》，拟证明原告曾因被告拖欠物业管理费而向佛冈县人民法院起诉过被告的事实。被告刘雪群没有向本院提交书面答辩状，也没有提供证据。本院依原告申请向佛冈县房管所调取的佛冈县房屋信息查询证明，主要内容包括：佛冈县××镇××路××号××邨第××幢××梯××房的权属人为刘雪群，产权证号为C××，登记时间为2005年1月31日，建筑面积为102.4平方米，套内面积为93.47平方米。
经审理查明：被告刘雪群是佛冈县××镇××路××号××邨第××幢××梯××房屋的所有权人。该房屋建筑面积102.4平方米，房屋套内面积93.47平方米。2010年3月28日，佛冈县泰康房地产开发有限公司（甲方）与原告文康物业公司（乙方）签订《物业管理承包合同》一份，相关内容如下：……甲方将泰康新邨物业管理工作承包给乙方，乙方同意接受该物业的管理工作……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业的管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作。第二条：承包期限：承包期限十年，2010年4月1日起至2020年3月31日止……第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整……2010年4月1日起，原告对佛冈县石角镇教育路298号泰康新邨小区的物业进行管理。原、被告之间未签订书面的物业管理合同。原告的经营范围为物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2016年11月3日。上述许可证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元/㎡/月。原告接管泰康新邨小区的物业后，被告自2010年4月1日至2015年4月30日期间未向原告交纳过物业服务费用。再查：原告文康物业公司因拖欠物业费问题曾于2015年起诉过被告刘雪群，案号为（2015）清佛法民二初字第796号，本院于2015年11月12日作出民事裁定，准许原告撤回起诉。另查：本院已审结的原告佛冈文康物业管理有限公司诉被告张某彩[（2013）清佛法民二初字第257号]、原告佛冈文康物业管理有限公司诉被告朱某波[（2014）清佛法民二初字第198号]物业服务合同纠纷等案件的民事判决书均认定原告对被告的物业服务费用的收取标准应以套内面积计算。上述判决均已经发生法律效力。
本院认为：原告佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，于2010年4月1日至今，对泰康新邨小区的物业进行管理。
原告与被告刘雪群虽然未签订书面的物业服务合同，但被告作为泰康新邨小区的业主，自原告接管该小区的物业后至今，客观上一直存在接受着原告的物业管理服务，该行为视为原告与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告作为物业管理机构，在客观上向泰康新邨小区的业主提供了物业管理服务的前提下，有权要求该小区的业主交纳物业服务费用，被告作为该小区业主，事实上接受了原告提供的物业管理服务，应履行向作为物业管理公司的原告缴纳相应物业服务费用的义务。根据《广东省物业管理条例》(2008年修订)第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用……”的规定，原告要求被告交纳物业服务费用，于法有据，本院予以支持。至于收取物业服务费用是以套内面积还是以建筑面积计算的问题。由于原、被告之间并未签订书面的物业管理合同，没有约定以套内面积还是以建筑面积来计算物业服务费，参照本院已经发生法律效力的（2013）清佛法民二初字第257号和（2014）清佛法民二初字第198号民事判决的认定，被告的物业服务费用应以其套内面积93.47平方米计算，原告主张按建筑面积计算物业服务费，不予支持。2010年8月至今，佛冈县物价局批准原告的物业服务费用收费标准为0.6元/㎡/月，原告主张被告2010年4月7月的物业服务费用没有依据，本院不予支持。2010年8月至2015年4月的物业服务费用收费标准为0.6元/㎡/月和计算时间按57个月计算，应予准许，计为3196.67元（93.47㎡×0.6元/㎡/月×57个月）。至于原告主张每个月1元的公摊电费，因其未提交相关的证据予以支持，本院对此不予采信。被告拖欠物业服务费用的行为，给原告造成了损失，因此，原告主张被告支付起诉之日即2016年2月15日起至付清物业服务费用之日止的利息，合情合理，本院予以支持，但请求按照被告未支付物业管理费金额自2015年4月30日起至付清前述款项之日止按照年利率24%计算占用期间利息标准，法律依据不足，根据公平合理原则应按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。被告刘雪群经依法传唤不到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《广东省物业管理条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告刘雪群自本判决生效之日起五日内支付物业服务费用3196.67元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年2月15日起计至付清上述物业服务费用之日止）给原告佛冈文康物业管理有限公司；
二、驳回原告佛冈文康物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告佛冈文康物业管理有限公司负担5元，被告刘雪群负担45元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 罗泽伟
审 判 员 沈慧玲
人民陪审员 丘成凤
二〇一六年六月七日
书 记 员 曾嘉欣附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。