山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终723号
上诉人（原审原告）：巨野县万丰镇许面庄村民委员会。
法定代表人：许之忠，主任。
委托代理人：赵建刚，山东君诚仁和律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：毕得景，又名毕德景。
委托代理人：毕红霞、郑丽平，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人巨野县万丰镇许面庄村民委员会（以下简称“许面庄村委会”）因与被上诉人毕得景租赁合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2015）巨民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告许面庄村委会诉称，2008年8月20日，原告原村委会个别负责人背着广大村民群众，擅自与被告签订了土地（房屋）租赁合同，将村集体房地产原振兴武校租给了被告，期限30年，肆意违反房地产租赁不得超过20年的法律规定，严重侵害了村民集体财产权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、第（三）、第（五）项规定，租赁协议应当是无效协议。为此，向法院起诉，要求依法确认2008年8月20原告与被告签订的土地房屋租赁协议无效。原审被告毕得景辩称，1、原告诉称完全违背客观事实。2008年8月20原告与被告签订的土地房屋租赁协议没有违反法律的强制性规定，协议合法有效；2、《合同法》规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。协议约定租赁30年的期限，但租赁期限的长短根本不能影响整个合同的效力。《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案租赁协议属于一般的租赁合同，被告支付租金，原告交付房屋、土地使用权，根本没有违反效力性强制性规定；3、原告提起诉讼前，已收取了被告交付的第二个五年的租赁费15000元，显然，并非个别人的行为，而是原告及其原告现任领导班子对协议有效性的认可；4、原告作为涉案协议的发包方，拥有法定的发包权，根据诚实信用原则，现对该协议主张无效，依法不能成立。5、原告与被告签订的租赁协议上有被告的楼房22间，根据地随房，房随地走的原则，被告也取得了该房产下的土地使用权。综上所述，原、被告签订的租赁协议合法有效，原告请求确认合同无效没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉求。原审法院审理查明，原告所诉被告租赁的土地上有原告于1979年所建的瓦房北屋11间，东屋4间，四周是院墙，当时用于养蚕。该处土地上南侧另有楼房二层，共22间，系该镇徐庙村村民徐福建租赁该处土地，于10多年前开办振兴武校时所建。后振兴武校停办4-5年，该处土地、房屋一直闲置。2008年8月20日徐福建将该处土地上其楼房一次性卖给被告毕得景。当日，原告许面庄村委会与被告毕德景签订了土地（房屋）租赁协议，将村集体房地产原振兴武校土地（南北长82米，东西宽38米）租给了被告。合同约定了租赁期限为暂定30年（2008年8月20日-2038年8月20日），期满后，在双方无异议的情况下，被告有优先租赁权。合同并约定因被告办教育事业，原告给被告提供优惠租赁价。租金每年3000元，预付5年15000元，5年一付，不得拖欠，否则原告可以收回被告使用权，30年期间价格不变，原告不得以任何理由抬高租赁价格或给被告制造麻烦。同时协议中确认了被告在该土地上的建筑财产有楼房二层，共22间（东西长36.80米，南北宽7.50米）。原告村干部孙自爱、李秀珍、张如香、被告毕德景及中间人许守华在协议上签字，并加盖原告村委会公章。合同签订后，原、被告均已按照合同的约定履行，被告一直用于兴办教育事业，开办了万丰金宝贝早教中心，已实际做了大量的投入，被告已交付了2个5年的租金。2013年春，原告原村主任不愿再担任，后许之忠当选为村委会主任。2014年4月2日原告以土地（房屋）租赁合同系原村委会个别负责人擅自签订且租赁期限违反法律规定为由，提起起诉，要求依法确认2008年8月20日与被告签订的土地房屋租赁协议无效。
被告应诉后，作上述辩称。经调解，原、被告达不成协议。原审法院认为，原、被告之间签订的土地房屋租赁协议是双方在平等自愿的基础上经协商一致所达成的，内容除协议第一条约定的租赁期限外符合法律规定，为有效合同，依法应受保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。原、被告签订的土地租赁协议约定租赁期限为三十年，违反了租赁期限不得超过二十年的上述法律规定，因此，租赁期限超过部分无效。山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要，关于释明权的行使问题规定：依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，人民法院对民事行为的效力或者法律关系的性质认定与当事人的诉求不一致的，应当行使释明权，告知当事人变更诉讼请求，当事人坚持不变更诉讼请求的，人民法院应依法驳回其诉讼请求。经依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍坚持原诉求，不同意变更诉讼请求。双方所签订的租赁协议，已履行多年，被告已实际做了大量的投入，原告亦未提供该协议违背《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、第（三）项规定的相关证据。因此，原告要求确认2008年8月20与被告签订的土地房屋租赁协议无效的诉讼请求，不予支持。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：驳回原告巨野县万丰镇许面庄村民委员会要求确认2008年8月20日与被告毕得景所签订的土地租赁协议无效的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
上诉人许面庄村委会不服原审法院上述判决上诉称：根据我国《村民委员会组织法》的规定，以借贷、租赁或其他方式处分集体财产，必须经村民会议讨论决定方可办理，而本案上诉人前任“官员”，并未经村民会议讨论征得村民同意。租赁协议约定的租赁期限30年明显违反法律规定，租金每年3000元且30年价格不变，价格明显低于市场价格。以上事实证明涉案土地租赁协议明显违反法律规定，应为无效。原审法院判决严重侵犯上诉人的合法权益，枉法裁判。请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人毕得景答辩称：上诉人与被上诉人签订的租赁协议合法有效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应当依法驳回。请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人于2008年8月20日签订的土地租赁协议，系上诉人原村委会主要成员代表村民与被上诉人签订，并加盖有上诉人公章，协议内容是双方在平等自愿的基础上经协商一致所达成，除协议第一条约定的租赁期限外符合法律规定，为有效合同，依法应受法律保护。
上诉人上诉称上述土地租赁协议无效，但上诉人并不能举证证明土地租赁协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形。至于上诉人在签订协议之前是否召开村民会议，是否征得了全体村民的同意，系上诉人内部管理问题，并不影响合同效力。土地租赁协议中约定的租赁价格虽为固定价格，但亦符合当时的市场行情，该租赁价格随着社会经济的发展是否应予调整，应由双方协商确定，协商不成，应由上诉人请求人民法院予以调整。但在本案诉讼中，上诉人只是请求确认租赁协议无效，并未请求人民法院对租赁价格予以调整，且在原审法院对其进行法律释明后仍不变更诉讼请求，故人民法院不能主动对租赁协议约定的租赁价格予以调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人巨野县万丰镇许面庄村民委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理
审判员 张宪明
代理
审判员 李 兴
二〇一六年六月七日
书 记 员 韩 蕊 关注微信公众号“”