江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终1206号上诉人（原审被告）徐益飞。上诉人（原审被告）丛小丽。委托代理人徐益飞。被上诉人（原审原告）江苏爱心房地产代理有限公司，住所地南通市崇川区南大街218号信普大厦7层南侧。法定代表人汤爱民，该公司总经理。委托代理人成飞，该公司职员。
上诉人徐益飞、丛小丽因与被上诉人江苏爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心公司）居间合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第2460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。爱心公司原审诉称，丛小丽、徐益飞委托爱心公司作为居间人提供居间服务。2015年9月2日，爱心公司促成丛小丽、徐益飞与秦伟达成《房屋买卖协议》，并约定于签订协议时支付佣金15800元，如违约还需另付违约金5000元。但丛小丽、徐益飞迄今未能履约。请求依法判令丛小丽、徐益飞立即偿付居间报酬15800元及违约金5000元。丛小丽、徐益飞原审辩称，第一，丛小丽、徐益飞与爱心公司约定，丛小丽、徐益飞需实际拿到房款1550000元，其余费用一概不承担，不论合同是否成立，只要房屋没有实际卖出就不谈居间报酬。第二，丛小丽、徐益飞愿意履行买卖协议，未能履行并非丛小丽、徐益飞过错，而是因《房屋买卖协议》第三条第二款等条款不明确，导致买卖双方履行中产生争议继而房屋交易最终流产，而该协议系爱心公司提供，故爱心公司对买卖双方没有最终成交存在重大过失，无权收取居间报酬，由此还造成丛小丽、徐益飞重大经济损失。第三，爱心公司付出的劳动与其主张的报酬金额不相适应，请求法院酌减。第四，爱心公司主张的违约金过高，请求法院酌减。原审查明，2015年9月2日，丛小丽、徐益飞与爱心公司、案外人秦伟签订《房屋买卖协议》一份，约定事项如下：1、丛小丽、徐益飞将坐落于南通市崇川区××××城××幢××××室房屋出卖给秦伟，转让价格为人民币1580000元；2、丛小丽、徐益飞与秦伟分别委托爱心公司就上述房屋买卖事宜提供居间服务；3、丛小丽、徐益飞与秦伟应在签订本协议之日分别向爱心公司支付人民币15800元，作为爱心公司为买卖双方达成本协议所做工作的报酬；4、买卖双方未按约给付爱心公司工作报酬的，应另行承担违约金人民币5000元。另查明，丛小丽、徐益飞迄今未向爱心公司支付过任何工作报酬。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，案涉合同经爱心公司、丛小丽、徐益飞亲笔签名捺印，系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。该协议明确约定，丛小丽、徐益飞应在签订该协议之日向爱心公司支付15800元作为爱心公司为买卖双方达成协议所做工作的报酬。现爱心公司已经促成丛小丽、徐益飞与房屋买受人达成买卖协议，故丛小丽、徐益飞理应按约向爱心公司支付上述报酬。至于该报酬的金额，根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条第二项之规定，二手房买卖代理费根据服务内容的多少实行差别收费。提供买卖全过程服务的按成交价格总额的1.5-2%收取；只提供部分服务事项的，由交易双方在低于上述标准内协商确定。据此，15800元的报酬金额未超过当地限制性规定，且系爱心公司、丛小丽、徐益飞之间的真实合意，应为合法有效。综上，爱心公司主张丛小丽、徐益飞支付居间报酬15800元的请求于法有据，依法予以支持。关于丛小丽、徐益飞的第一条抗辩意见，爱心公司未予认可，丛小丽、徐益飞亦未提供证据予以佐证，不予采纳。居间人的义务着眼于委托人与相对人之间合同的订立而非履行，故丛小丽、徐益飞第二条抗辩意见亦不予采纳。关于爱心公司主张的违约金，原审认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。丛小丽、徐益飞未按约支付报酬，且未提出合法的免责事由，故爱心公司主张丛小丽、徐益飞承担违约金责任的请求于法有据，但违约金的金额不可过分高于丛小丽、徐益飞违约给爱心公司造成的损失。鉴于爱心公司对此损失并未明确，酌定该损失为爱心公司应收报酬的可得银行利息（按银行逾期罚息利率顶格计算至银行同期同类贷款利率的1.5倍）。爱心公司现主张的违约金金额过分高于该损失，根据丛小丽、徐益飞的申请，结合案涉居间合同的履行情况，原审法院酌定按上述损失的1.3倍即银行同期同类贷款利率的1.95倍（1.5＊1.3）支持爱心公司的违约金主张，超出部分予以驳回。该违约金自丛小丽、徐益飞违约之日即2015年9月3日起计算至爱心公司实际获偿本案居间报酬时止，但以爱心公司主张的人民币5000元数额为限。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：
一、丛小丽、徐益飞于判决生效之日起十日内一次性给付爱心公司居间报酬15800元。
二、丛小丽、徐益飞于判决生效之日起十日内一次性给付爱心公司违约金（以15800元为基数，自2015年9月3日起计算至爱心公司实际获偿上述报酬时止，以5000元为限）。
三、驳回爱心公司的其他诉讼请求。案件受理费160元（已减半），由爱心公司负担30元，由丛小丽、徐益飞共同负担130元。宣判后，丛小丽、徐益飞不服，向本院提起上诉称，爱心公司员工吴栋梁在签订合同之前与丛小丽、徐益飞约定的是丛小丽、徐益飞净得房屋价款155万元，丛小丽、徐益飞不承担任何费用，包括居间报酬，现合同无法履行，不应由丛小丽、徐益飞承担居间报酬。原审判决自2015年9月3日起算违约金没有事实依据。请求依法改判或发回重审，并赔偿丛小丽、徐益飞自2015年11月7日至2016年1月20日扣押丛小丽、徐益飞房屋产权证、土地证给丛小丽、徐益飞造成的经济损失22785.51元。
被上诉人爱心公司答辩称，其与丛小丽、徐益飞签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，丛小丽、徐益飞已签字认可，爱心公司在促成丛小丽、徐益飞与第三人签订房屋买卖协议后即已完成居间服务，丛小丽、徐益飞应依照合同约定向爱心公司支付居间报酬15800元，丛小丽、徐益飞未支付已构成违约。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉合同经爱心公司、丛小丽、徐益飞、房屋买受人秦伟盖章或亲笔签名，系各方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。该协议明确约定，丛小丽、徐益飞应在签订该协议之日向爱心公司支付15800元作为爱心公司为买卖双方达成协议所做工作的报酬。现爱心公司已经促成丛小丽、徐益飞与房屋买受人达成买卖协议，故丛小丽、徐益飞理应按约向爱心公司支付上述报酬。丛小丽、徐益飞上诉所称爱心公司员工吴栋梁与其之间关于丛小丽、徐益飞净得155万元的约定发生于签订案涉协议之前，与合同约定内容不符，且爱心公司不予认可，故本院不予采信。关于丛小丽、徐益飞上诉要求爱心公司赔偿其经济损失的问题，因丛小丽、徐益飞原审并未就此提出反诉，原审对此未予理涉，二审亦不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人丛小丽、徐益飞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理
审判员 杜太光
二〇一六年六月七日
书 记 员 张慧娴 更多数据：