湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第07841号原告长沙成城银山房地产开发有限公司。法定代表人胡自力。委托代理人尹渝钧。被告李丹。
原告长沙成城银山房地产开发有限公司（以下简称“成城银山公司”）诉被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由助理
审判员杨玮担任
审判长，与
人民陪审员周志国、姜国才组成合议庭公开开庭进行了审理，
书记员段腾腾担任庭审记录。原告成城银山公司的委托代理人尹渝钧到庭参加了诉讼，被告李丹经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告成城银山公司诉称：被告于2013年5月25日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告于2015年6月1日起承租房屋产权属于原告所有的位于长房时代城第23栋第二层204、205号商铺。其合同主要条款约定如下：第四条：“房屋租赁期限为2013年6月1日至2020年3月31日”；第五条：“2013年8月1日起开始缴纳租金，每月租金共计54486元，从2014年4月1日起在上一年的基础上递增5%的租金。被告逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴租金的3%每日向甲方缴纳滞纳金”；第七条：“租赁保证金被用于扣除必要款项后，被告应在收到原告通知之日起五个工作日内予以补足，否则每延迟一天，被告应向原告支付应付款项日3%违约金”；第十五条：“被告累计拖欠租金及其他费用超过十天的原告有权解除合同。”合同签订后，被告依照合同约定预付了三个月的租金以及约定的相当于三个月租金数额的租赁保证金。但是自2013年11月起，被告再未缴纳过租金。考虑到被告确实存在实际困难，原告曾与被告多次协商和沟通希望通过缓交以及减租等方式保证房屋租赁合同能够正常履行，然而被告仍然拒不履行缴租义务并拖欠至今。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：
一、解除与被告的租赁关系并立即归还原租赁商铺；
二、被告结清所欠房屋租金共计1379449元；
三、被告支付违约金共计689724.5元；
四、本案诉讼费由被告承担。被告李丹经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。
经审理查明：原告（甲方：出租方）与被告（乙方：承租方）签订了两份《商铺租赁合同》。两合同约定：被告承租原告名下位于长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城第23栋第二层204号（面积为599.9平方米）和205号（面积为308.2平方米）的商铺用于经营巴厘岛咖啡中西餐厅；两商铺租赁期限自2013年6月1日起至2020年3月31日止，从2013年8月1日起开始计算租金，自2013年6月1日起至2013年7月31日止，作为原告给被告的装修期；两商铺租金按60元／月·㎡计算，204号商铺每月租金为35994元，205号商铺每月租金为18492元，租金按季度缴纳，在2013年6月3日前被告分别为204号商铺和205号商铺预缴三个月的商铺租金107982元、55476元，合计为163458元，此后被告应提前20日缴纳下一个季度租金，逾期缴纳租金的，每延期一日应按所欠交租金的3%每日向原告缴纳滞纳金，租金自2014年4月1日开始，每年在前一年的基础上按5%标准递增；两合同还约定，被告应于签订合同当日向原告支付三个月的租金作为租赁保证金，两个商铺共需缴纳保证金163458元。此外，两合同还约定累积拖欠租金及其它费用超过十天的，原告有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还，同时原告有权要求被告赔偿因违约造成的损失等。合同签订后，被告于2013年5月29日向原告交纳了租赁保证金163458元；后被告于2013年6月9日向原告交纳了2013年8月1日至2013年10月30日三个月的租金163458元；在此之后，被告未再向原告支付租金。原告分别于2014年5月1日、2014年9月11日、2014年11月12日、2015年1月8日通过在涉案商铺粘贴《通知》的形式向被告催交租金，但被告一直未交纳，且被告亦未将涉案商铺交还与原告。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的两份《商铺租赁合同》、发票、记账凭证、照片等证据予以证实，本院予以确认。被告李丹经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。
本院认为，原、被告双方签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。被告在承租涉案商铺后，未能依约按期向原告交纳租金，经原告催收后仍未能依约交纳租金，构成根本违约，现原告据此要求解除双方签订的两份《商铺租赁合同》并要求被告归还涉案商铺，合理有据，本院予以支持。另，被告未按约定的期限向原告缴纳2013年11日1日之后的租金，经原告催缴后仍拒不交纳租金，且继续占有涉案商铺，至今仍未将涉案商铺归还给原告，现原告要求被告支付2013年11月1日至2015年10月31日的租金1379449元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金689724.5元。对此，
本院认为，在庭审过程中，原告主张被告违约，原告交纳的租赁保证金163458元应予没收，且原告在其诉请中主张的租金数额未扣除租赁保证金，亦未将租赁保证金返还给被告，原告已将被告交纳的租赁保证金163458元归为己有。原告将该租赁保证金归为己有的行为，其实质为被告承担违约责任的方式，现原告再次主张要求被告向其支付违约金，理据不足，本院不予支持。被告李丹经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告长沙成城银山房地产开发有限公司与被告李丹签订的两份《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除，限被告李丹于本判决生效之日起七日内将位于长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城第23栋第二层204号、205号商铺腾空并归还给原告长沙成城银山房地产开发有限公司；
二、限被告李丹于本判决生效之日起七日内向原告长沙成城银山房地产开发有限公司支付自2013年11月1日起至2015年10月31日止的租金1379449元；
三、驳回原告长沙成城银山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费23353元，由原告长沙成城银山房地产开发有限公司承担6138元，被告李丹承担17215元。如被告李丹未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
如未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向被告支付迟延履行金（标准为200元／日）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 姜国才
二〇一六年六月七日
书 记 员 段腾腾附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十六条当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：