广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法龙民初字第998号
原告（反诉被告）：深圳市汇尚厦投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上下屋社区上屋大道4号8楼，组织机构代码06141453-0。
法定代表人：卢王宁，该公司总经理。
委托代理人：孙继军，广东泽正律师事务所律师。
委托代理人：罗凯翀，广东泽正律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：深圳前海宏裕资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，组织机构代码088499773。
法定代表人：陈凌霄，该公司总经理。
委托代理人：冯刚，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：张学诚，广东尚融律师事务所实习律师。
原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院将两案合并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙继军和被告委托代理人冯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月14日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号约31,000㎡的房产出租给被告使用，租赁期限为19年，自2014年1月1日至2032年12月31日，免租期12个月。上述《房屋租赁合同》约定租金标准自2014年1月1日至2018年12月31日为每月1,085,000元（含管理费），从第六年起每五年递增10%。2015年3月30日，原、被告双方就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》一份，约定被告按原租金标准的50%向原告交租，从2015年1月1日起租，被告须按前述约定向原告缴清租金。上述《补充协议》签订后，虽经原告多次催促，被告在向原告交付70万元的租金后，拒绝交付拖欠租金。诉讼请求：1、解除原、被告于2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》、2015年3月30日签订的《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金500万元；3、判决被告在十五日内向原告返还租赁房产；4、判决被告按每月542,500元的标准向原告支付租金（从2015年1月1日起计算）和滞纳金（滞纳金按拖欠租金总额每月9%的标准，从2015年4月1日起计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告于2014年4月14日签订《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号的房产租赁给被告使用，原告明确知晓被告是将涉案房产用于商业经营，主要是将房产再分租给第三人作商业经营之用。合同明确约定原告要办理大厦主体一次消防合格意见书。如果在2014年12月31日前尚未办理完毕，则原告应协助被告办理并在验收合格后三个月内拿到二次消防验收合格证。原告承诺被告和第三人的装修完毕三个月后，二次消防合格证仍然没有办妥的，从第四个月起，原告按被告与第三人的租金标准赔付给被告，直至原告将二次消防合格证办理完毕。合同约定按实际面积计价，初始租金为每平方米35元，合同签订时初步确认面积为31,000平方米。根据双方在2015年1月20日的实测面积为29,138.1平方米，即初始每月租金应从1,085,000元调整为1,019,833元。合同签订后，被告向原告支付押金500万元，租金从其中扣减，直至扣减到2,039,666元后不再扣减，剩余部分作为押金，则可扣减的租金为2,960,334元。因被告至2014年12月31日尚未办理完毕主体消防验收合格证，且被告与第三人早已装修完毕并开始试营业。根据合同要求，被告不但不需要向原告支付租金，还应向原告要求其与第三人签订的租金标准赔偿。为了给予原告一次机会，双方在2015年3月30日签订补充协议，给予原告8个月的办证期限（至2015年11月30日止），否则将严格按照《房屋租赁合同》条款执行。在此期间，被告按每月509,916元的标准向原告支付租金。之后，被告又向原告支付租金700,000元，则可用于抵扣租金的金额达到了3660334元。按照双方约定的租金标准，这些租金已达7个多月的租金标准。原告于2015年7月提起诉讼要求解除合同，导致被告只能暂停支付租金，直至2015年11月30日，仍未取得大厦主体消防验收合格证或二次消防合格证书。根据补充协议的约定，应重新执行《房屋租赁合同》，根据该条款的约定，被告无须再向原告支付租金，原告应按被告与第三人的租金标准赔付给被告。因此原告应退还多收取的租金700,000元，并赔偿被告。被告暂向原告主张2015年4月份的赔偿款。经原告同意，被告已与多个第三人签订了租赁合同，故原告的诉讼请求与第三人有直接的利害关系，其提出解除合同必然会对第三人造成损害。被告申请追加各次承租人为第三人参与诉讼，且本案应中止审理。如果判决解除双方签订的房屋租赁合同，则对被告及第三人造成巨大的财产损失。被告的财产损失共59,979,496.36元，包括为签订租赁合同造成的财产损失19,800,000元、装修工程及市场推广费用32,654,910.71元、其他费用支出7,524,585.65元。基于上述答辩意见，被告提出反诉，反诉请求：1、判决原、被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判决原告向被告返还多收取的租金700,000元；3、判决原告向被告支付2015年4月的赔偿款1,019,833元；4、若解除《房屋租赁合同》，则原告赔偿被告损失59,979,496.36元；5、本案反诉费用由原告承担。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：被告未按双方签订的《房屋租赁合同》履行支付租金的义务，已构成违约，其主张继续履行合同的请求理由不能成立。被告仅缴纳70万元租金，不存在返还多收取70万租金问题。被告存在拖欠原告租金的事实，反要求原告支付其2015年4月的赔偿款1,019,833元纯属无稽之谈。被告承租的房屋经过装修后，已实际投入使用，大多商铺进行了转让、出租他人，收取巨额租金，已实际营业，并非试业。《房屋租赁合同》非常明确说明被告需向原告缴纳500万元作为押金，而不是定金，不存在减扣租金的问题。自双方签订《房屋租赁合同》后，原告曾多次向消防部门对涉案租赁房屋进行验收。虽然消防部门没有及时验收，这属于行政审批程序问题，并非是原告直接行为造成。被告以此为由拒绝按月足额缴纳租赁费，明显是违背合同规定。虽然主体工程没经消防验收，但原、被告在签订租赁合同时是清楚的，在双方均无法预知消防验收合格证审批具体时间的情况下，实行已认同并接受了这一客观存在的事实。也正是基于消防证没有及时办完的原因，原告才同意与被告签订《补充协议》，给予租金上50%优惠。关于被告提供的装修等证据，是被告与他人之间的法律行为，不能作为被告拒绝支付租金和反诉请求的依据。
经审理查明：2014年4月14日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号共计22层的房屋出租给被告使用。双方所约定的租赁房屋并未办理相应的产权登记，也未取得相应的建设工程规划许可证。该份《房屋租赁合同》约定的主要内容包括：1、总出租面积约为31,000平方米，双方同意按建筑图计算的实际面积计算租金；2、租赁期限为19年，自2014年1月1日至2032年12月31日；3、原告给予被告12个月的免租期，免租期从2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为35元/平方米，前五年租金不变，其中2014年1月1日至2018年12月31日每月租金为1,085,000元（含管理费），被告应于每月5号前将本月租金存入原告指定银行账户，迟延支付租金的，每迟延一日，按拖欠金额的日千分之三计收滞纳金；4、免租期内，原告需办理大厦主体一次消防合格意见书，承担所有费用。如果在一年免租期内，未能办理好消防合格意见书，则原告应当协助被告办理并在验收三个月内拿到二次消防验收合格证，但被告和第三方应当配合原告和消防部门的装修要求，所发生费用由被告承担。原告承诺被告和第三方的装修完毕三个月后，二次消防合格证仍然没有办妥的，从第四个月起原告按被告与第三方的租金标准赔付给被告，直至原告将二次消防验收合格证办理完毕；5、本合同签订五个工作日内被告向原告缴纳500万元作为押金，合同约定的免租期满后，原告有权在定金中逐月扣抵被告需缴纳的租金及各项费用，扣抵至剩余款项相当于租约最后两月的租金时，剩余款项自动全部转为本合同的租赁定金，不再抵扣租金；6、原、被告任何一方违反约定内容或未按约定内容履行均视为违约，守约方有权要求违约方支付违约金1,000万元。上述《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告也向原告支付了500万押金。原、被告双方确认，在签订上述《房屋租赁合同》后，租赁房屋的实测面积为29,138.1平方米。在双方约定的免租期满后，原、被告在2015年1月至2月期间就租金的支付问题发生争议。原告曾向被告发送《催租通知》，被告则主张未付租金是由于原告存在一系列违约行为。2015年3月30日，关于租赁房屋的主体消防和二次消防验收合格证办理及办证期间的租金调整事宜，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定原告继续按原合同内容履行办理商业大楼的主体消防合格证，被告负责该商业大楼及义乌小商品城二次消防验收合格证的办理，如果因政府政策原因导致原、被告不能办理上述合格证的，则双方仍按2014年4月14日签订的《房屋租赁合同》的约定履行合同。原、被告还约定，办理上述消防验收合格证的期限为八个月，从本合同签订之日起算。在八个月的办证期限内，无论是原告的主体消防验收合格证，还是被告的二次消防验收合格证办下之前，按原租金标准的50%向原告交租，从2015年1月1日起租，被告须按约定向原告缴清租金。双方签订该份《补充协议》后，被告向原告支付了700,000元租金，此外未再向原告支付过其他费用。因原、被告所约定的租赁房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，在本案庭审中，本院向原、被告释明双方所签订的《房屋租赁合同》存在可能被认定无效的情形。原告表示若合同被认定为无效，则其关于租金的相应的诉讼请求变更为要求被告支付2015年1月至7月的租金2,869,412元，2015年7月以后的使用费按原租赁合同标准计算，同时放弃被告支付违约金500万元的诉讼请求。被告表示若合同被认定为无效，其撤销第一项反诉请求，同时第四项反诉请求中赔偿条件变更为若认定《房屋租赁合同》无效。另查明，被告从原告处承租房屋后，又将房屋分割为商铺等转租给第三方。在本案审理过程中，被告曾向本院提起出申请，要求追加次承租人为本案第三人，并中止本案的审理。以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、来往函件等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告对双方于2014年4月14日签订《房屋租赁合同》，约定由被告从原告处承租位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号共计22层的房屋的事实并无异议，且有相应的《房屋租赁合同》、《补充协议》予以证实，对该部分事实本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告所约定的租赁房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此原、被告就租赁上述房屋所签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》应当认定为无效。合同无效的，合同当事人因合同所取得的财产应当返还给对方。因此，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院应予支持。同时，原告基于《房屋租赁合同》而从被告收取的500万元押金，也应返还给被告。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于原告已实际向被告交付了租赁房屋，则其要求被告支付相应房屋占有使用费的主张，本院应予采纳。根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，租金按每平方米35元的标准依据实测面积计算，在本案中双方已认可租赁房屋的实测面积为29,138.1平方米，则相应的每月租金标准为1,019,833.5元(29,138.1平方米×35元)。同时根据《补充协议》的约定，在没有办理完成消防验收前，按原标准的50%支付租金。由于本案所涉及的租赁房屋至今尚未完成消防验收，则被告应支付的租金标准为每月509,916.75元(1,019,833.5元×50%)。根据上述核算的租金标准，至本案法庭辩论终结止的2016年4月，被告合计应向原告支付2015年1月至2016年4月的房屋占有使用费8,158,668元(509,916.75元×16个月)。扣除被告已支付的700,000元，以及原告应向被告返还的押金500万元，则被告还应向原告支付上述期间房屋占有使用费2,458,668元(8,158,668元―700,000元―5,000,000元)。同时根据上述核算结果，不存在原告从被告处多收取租金的情形，被告反诉要求原告返还多收取的租金700,000元，没有事实依据，本院不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告主张的装修损失，因其在本案中并未能明确由其实施的具体装修范围，也未对相应的装修价值进行评估，现有证据并不足以证明其租赁房屋的实际产生的装修损失。关于被告主张的广告费、转让费及其他损失，被告提出的该部分费用均为被告单方与其他第三方因相关的合同关系而产生，并不能直接体现在原、被告之间的租赁房屋价值中，对原告而言存在不可预见性，亦不可控制。被告要求原告赔偿该部分损失的，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。另关于被告主张的2015年4月的赔偿款，因双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》为无效合同，被告基于上述合同而主张的赔偿款缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告提出的追加本案所涉及租赁房屋的次承租人为本案第三人以及中止本案审理的申请，被告从原告处承租房屋后另转租给第三方，次承租人与原告之间并不存在直接的利害关系。本案审理结果虽然会对各次承租人产生影响，但各次承租人能够根据与被告所签订的具体租赁合同及实际履行情况各自主张自身权益，并不影响本案的审理。因此对于被告的该申请，本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，
判决如下：
一、确认原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司与被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于2014年4月14日所签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月30日签订的《补充协议》无效；
二、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司返还承租的位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号的房屋；
三、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司支付2015年1月1日至2016年4月30日期间的房屋占有使用费2,458,668元；
四、驳回原告深圳市汇尚厦投资发展有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳前海宏裕资产管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72,814元，反诉案件受理费175,148元，合计247,962元，由被告负担195,687元，原告负担52,275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一六年六月七日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第1页共11页 微信公众号“”