浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初1482号
原告：珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司，住所地浙江省长兴县太湖街道翡翠名都香樟苑31#-1商铺。
负责人：李越，系该公司总经理。
委托代理人：周玉才，系该公司员工。
委托代理人：王炳利，系该公司员工。
被告：周亮。
被告：胡星星。
原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司诉被告周亮、胡星星物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由
代理
审判员张华适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司的委托代理人周玉才，被告周亮到庭参加诉讼。被告胡星星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司诉称：原告与浙江湖州信利房地产开发有限公司于2013年11月4日签订《翡翠名都前期物业服务合同》，原告为翡翠名都小区提供物业管理服务。被告周亮、胡星星系长兴县太湖街道翡翠名都香樟苑14幢2单元601室业主。原告为包括被告在内的翡翠名都小区物业的业主提供了物业管理服务，被告也应切实履行业主的交费义务，但被告从2013年8月1日起至2015年11月30日，无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约。原告多次催讨无果，故诉请判令：
一、两被告向原告支付物业服务费1960元以及支付逾期付款违约金288.61元，能耗费327.53元，合计2576.14元（暂计算至2015年11月30日，之后1960元的逾期付款违约金，按日千分之一计算至实际清偿之日止）；
二、本案诉讼费由两被告承担。原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司向本院提交了以下证据材料：1、长兴县房屋所有权发证存根一份，证明房屋的所有权归属和房屋面积；2、国内特快专递邮件详情单一份，证明原告向被告邮寄催讨物业费函的事实；3、费用缴纳通知单一份，证明原告向被告催讨物业费的事实；4、催缴函一份，证明原告向被告催讨物业费的事实；5、物业管理服务费及滞纳金明细表一份，证明被告欠缴的服务费及滞纳金的数额；6、能耗费分摊明细一份，证明被告欠缴的能耗费的数额；7、前期物业服务合同一份，证明原告在翡翠名都小区有合法物业服务权利和物业服务收费标准及对逾期未缴物业费加收滞纳金的约定；被告周亮辩称：被告与原告没有签订过物业服务协议；被告的房子楼板有裂缝，一直没有装修，当时出具了维修方案，之后物业公司配合开发商用备用钥匙进入，将被告房子给修复了，但是他们这种行为并没有经过被告同意，且房子修复后很难看被告不能接受；被告对能耗费也有异议。被告周亮向本院提交了以下证据材料：修补方案复印件一份，证明被告房屋存在质量问题，后物业公司配合开发商在被告不知情的情况下用备用钥匙对被告房屋进行了修补。被告胡星星未作答辩，也未向本院提交任何证据材料。经质证，被告周亮对原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司提交的证据材料1、3没有异议；对证据材料2、4、6、7没有异议；对证据材料5中物业费没有异议，但对滞纳金有异议。原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司对被告周亮提交的证据材料没有异议，但认为这是在原告进入该小区提供物业服务前发生的，原告并不知情。本院对原告提交的证据材料，因被告胡星星拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司提交的证据材料1-7均符合证据的真实性、合法性和关联性，故本院予以认定；对被告周亮提交的证据材料的关联性不予认定。根据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，
本院查明本案事实如下：原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司与浙江湖州信利房地产开发有限公司签订了翡翠名都前期物业服务合同一份，服务期限从2013年8月1日至业主委员会成立后，业主委员会与物业管理公司签订物业合同生效时止，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.49元/月·平方米，业主或物业使用人应在2013年8月1日履行交纳义务，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用0.3%的标准向原告支付违约金。另查明，被告周亮、胡星星系长兴县太湖街道翡翠名都香樟苑14幢2单元601室的房屋所有权人，房屋建筑面积为143.17平方米。现被告拒交2013年8月1日至2015年11月30日期间的物业管理费及能耗费，故双方纠纷成讼。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告系长兴县太湖街道翡翠名都小区的建设单位浙江湖州信利房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，业主与物业服务企业均应按照前期物业服务合同的约定全面履行自己的义务，原告提供物业服务，被告应按约支付物业服务费用，但鉴于被告的房屋未装修且无人居住，本院酌定按原告主张物业费的八折进行计算，即143.17平方米×0.49元/月/平方米×28个月×80%=1568元。公共能耗费是指小区共用部分和公用设备、设施为全体业主服务中所产生能源消耗的费用。对于该费用，因原告已经提供了具体的计算依据和数额，且物业管理收取能耗费也符合惯例和现实，但鉴于被告的房屋未装修且无人居住，本院酌定按原告主张能耗费的五折进行计算，即327.53元×50%=163.76元。对于原告主张逾期付款违约金，本院酌情调整按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算至判决之日（2016年6月7日），即95元，2016年6月7日之后的逾期付款违约金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。对于被告周亮提出的房屋有裂缝及其对修复过程、结果不满意的抗辩意见，不属本案的审理范围，本院对此不作评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告周亮、胡星星支付原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司物业管理费1568元，能耗费163.76元，违约金95元，合计1826.76元，限于本判决生效之日起十日内付清；2016年6月7日之后1568元的逾期付款利息，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止；
二、驳回原告珠海市凯宏物业管理有限公司长兴分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周亮、胡星星共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理
审判员 张 华
二〇一六年六月七日
书 记 员 江文欣 微信公众号“”