浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初236号
原告（反诉被告）：千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司，住所地：嘉兴市世纪家园商务楼672号A座401室。
法定代表人：李岱容，董事长。
委托代理人：唐建伟、章毅安，浙江宜景源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄晓波。本诉原告（反诉被告）千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司（以下简称千翔物业）与本诉被告（反诉原告）黄晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，被告黄晓波于2016年2月22日提出反诉，本院受理后决定合并审理，依法由
代理
审判员陈叶君独任审判，于2016年3月15日、5月18日两次公开开庭审理了本案，原告千翔物业委托代理人章毅安、被告黄晓波到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告千翔物业起诉称，被告于2012年购买了嘉兴富安臻园8幢101室房产，并与2012年8月10日和原告签订了《前期物业管理服务协议》，在协议中双方对于物业费标准及服务内容等均作出了约定，同时也约定了违约责任。2012年7月至2015年12月止，被告拖欠原告物业费共计12611.50元，经原告多次催讨未果，遂诉，请求判令：1.被告立即支付原告自2012年7月起至2015年12月止拖欠的物业服务费11111.50元.地下车位保洁能耗1500元，合计12611.50元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告黄晓波答辩称，第一，被告对原告所诉的前期物业合同效力存在异议，在不签物业合同、不给门户钥匙的前提条件下被告在交房时与原告签订的物业管理协议不是被告真实的意思表示，具体理由：涉案房屋《前期物业管理服务协议》中乙方（原告）信息不真实，法定代表人身份与工商登记不符；第2条备案号处是空白，协议的关键要素缺失，订立依据不存在；涉案的前期物业管理合同，包括涉案房屋前期物业协议、业主临时管理约定中没有按规定载明暂定价，根据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅小区前期物业费应实行政府指导价。原告作为物业服务单位未公告明示内容，也没有载明其物业服务价格是暂定价，也未采取整改措施调整协议内容，超标收取物业费，侵害了业主的知情权，严重违反了嘉兴市的相关物价规定，故协议应该判定为无效。第二，原告主张没有事实依据，主张的物业费时间段不符合事实，被告在未交房前即参加了开发商退出的“老客户带新客户赠送物业费”的活动，开发商出具情况说明一份，待已介绍的新客户正式签约即减免被告一年物业费。地下车位保结能耗费的诉请也没有依据，《前期物业合同》为格式合同，所提及的车位保洁能耗费仅仅是列明的其中一项收费项目，未指实际已提供服务。被告虽在2013年7月购买了一个地下车位，但没有开通门禁卡上地下车库出入许可的使用功能，也没有与原告签订关于该项费用收取的补充协议，原告也无法提供被告车位及车辆的具体信息。第三，原告提交的证据材料，无法证明原告为被告提供了哪些服务，更无法证明服务达到了约定和质量标准，真实的情况是原告在履约过程中严重违约、小区维护基本瘫痪，物业管理人员的配置情况不到位、消防、地下车库、楼宇对讲系统等公用设施的维护差，环境、卫生不理想，违章占道、乱停车现象严重，等等，原告的服务质量不符合合同约定，且擅自改变公共设施、物业管理用房用途，被告的合法权益受到损害。第四，原告采用不恰当的方式收取物业费，侵扰业主的正常生活。综上，原告在案件中存在明显过错，未完成其应该履约的行为，拒绝采纳被告等业主的建议，因此被告从2014年起没有交物业费以敦促原告改进服务，但原告丝毫未改善。被告在2012年7月至2013年6月的物业费根据开发商的赠送活动应视为已经支付。原告未被核准其收费等级、收费标准，仅仅以违规的物业管理合同收取物业费是没有法律依据的，请求驳回原告的不当诉讼请求。反诉原告黄晓波反诉称，反诉原告于2011年购买了嘉兴市富安臻园8幢101室的房产，并在“不签物业合同部给户门钥匙”的前置条件下，于2012年8月与被反诉人签订了《富安臻园前期物业管理服务协议》，但被反诉人并未按相关规定得到价格主管部门关于其在富安臻园的服务等级及收费标准的认定及核准。一直违规、超标收费至今。同时，反诉被告在协议履行过程中提供的服务及质量与协议约定的质量标准严重不符，对公共环境及消防、绿化、水景、道闸等公共设施设备疏于管理，缺少必要的维护和保养。造成了富安臻园小区内上述这些公共设施设备老化、损坏严重，公共环境脏、乱、差。反诉被告在服务期间也未按规定履行物业服务资金收支情况的公示等义务，并且擅自出租小区公共设施及物业办公用房，取得不当得利，故诉请判令：1.反诉被告按规定补办富安臻园服务等级及收费标准的核定手续；2.反诉被告退还反诉原告由开发商代为支付的物业费中的未被核准部分计2822.02元；3.反诉被告公示其2012年1月1日至2015年12月31日管理富安臻园小区期间物业服务资金的收支情况；4.反诉被告向反诉原告支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给反诉原告的部分计100元；5.反诉被告对富安臻园小区内损坏及未能正常使用的消防、门禁、道闸等设施进行更换、修复、恢复原状、确保能正常使用；6.反诉被告向富安臻园全体业主公示外包物业服务项目的合同或协议；7.反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告千翔物业答辩称，第一，请求法院裁定驳回反诉原告1、3、4、5、6的诉讼请求，本案审理的纠纷系物业服务合同纠纷，而反诉原告请求的均为业主权利，与本诉部分无法律关系。因此依照民事诉讼法及相关的规定，应当以受理的案件裁定驳回。第二，反诉原告诉讼请求的第2项无事实和法律依据，应当予以驳回。退一步说，即便按照反诉原告说的要退还相关的费用，则基于民事法律的精神和相关的法律规定，也是应当退还给开发商而非反诉原告。基于以上诉讼请求均不成立，故反诉原告的相关诉讼费用应该由反诉原告自己承担。针对自己的本诉主张，原告千翔物业提供了下列证据：1.《富安臻园前期物业管理服务协议》、《富安臻园消防安全责任书》各一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，合同中对收费标准、违约责任等作了约定。2.《前期物业管理服务合同》、《授权委托书》各一份，证明原告的总公司千翔物业管理（上海）有限公司与涉案小区的开发商嘉兴富民置业有限公司于2012年1月1日签订前期物业管理服务合同，对物业收费标准、违约责任等进行了约定，总公司全权委托原告办理嘉兴地区富安臻园的所有工作事宜。3.照片、公告、物业费法务催收通知单、邮寄凭证、律师函一组，证明原告在本案起诉前已经就被告欠缴物业费进行过催讨，符合法律程序。经质证，被告黄晓波对证据1有异议，服务协议和消防安全责任书均是在不签物业合同、不给门户钥匙的前提下签订的，并存在着乙方信息不真实的情况，属于故意欺骗。对证据2中的服务合同有异议，合同备案号是空缺的，合同订立依据的前提条件不成立，而且没有载明暂定价，不符合嘉兴市物业管理收费办法的要求。对授权委托书无异议。对证据3，被告没有收到过，曾经有快递公司联系过告知被告有快件放在物业了，但被告没有找到，张贴的内容也没有见到过。针对自己的本诉抗辩，被告黄晓波提供了下列证据：1.南湖区物价局根据被告的查询申请作出的回复意见一份，证明原告并未按《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定取得合法的价格及服务等级核准的审批手续。2.《嘉兴日报》新闻报道一份（打印件），证明媒体在2012年9月29日对富安臻园小区的物业公司乱收费问题作了报道。3.嘉兴富名置业有限公司出具的情况说明一份，证明开发商承诺减免被告1年物业费的优惠政策。4.富安臻园物业管理人员配置情况表一份，证明物业管理公司按照协议规定需全员到位共29人，但是这份配制表显示实际工作人员未达到29人。5.照片一组，证明小区内的公共设施、绿化、车辆管理、消防设施、地下车库、楼宇对讲系统、垃圾清运、车辆管理、安保等存在问题的事实。6.求助信两份、声明一份，证明原告在不当的时间以不当的方式收取物业费被，使被告合法权益受到侵害的事实。7.视频五份，证明原告未提供与物业收费价格相符的服务。经质证，原告千翔物业对证据1真实性有异议，国家机关就当事人申请事项应出具符合法律规范标准的回复文书，而非在申请书上直接以类似证人证言的方式提供。该份证据落款时间是2014年，但《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》（嘉发改物〔2013〕66号）自2013年4月10日开始实施，其规定的物业费收费标准上限已经超过了1.8元。因此退一步说即便该份证据是真实的，其内容也不符合现行法律规定，不能作为认定本案事实的依据。对证据2的真实性、关联性均有异议，该组证据属于传闻证据，也没有其他证据予以支撑，且报道内容和客观事实不符，不能作为本案事实根据。对证据3的真实性、关联性有异议，不符合法律规定的证据形式。即便该份证据是真实的，其内容载明的仅仅是暂缓缴纳，因此也无法证明被告的主张，另外，该证据上加盖的公章仅仅是开发商市场营销部的专用章，系对外业务部门，不能用于单位之间的联系。对证据4的真实性、关联性有异议，不符合法律规定的证据形式，证据上未有原告盖章或项目经理的签字，因此不能作为认定本案事实的依据。证据5，对照片中明确显示有富安臻园四个字的2张照片真实性无异议，对于其余照片真实性无法确定。全部照片与本案审理的物业服务合同纠纷无关联性。而且照片只能反映当时的状况，不能证明原告在履行物业服务合同中存在违约。证据6，对被告给业主委员会的求助信客观真实性无异议，但是对内容真实性有异议。均为被告的一己之言，不能作为认定案件事实依据；对被告给南湖街道派出所的求助信的客观真实性、内容真实性均有异议，如该份证据属于被告向南湖派出所报警行为，应当由被告提供南湖派出所回复文件，否则不能证明该求助信的真实性；对声明的真实性有异议，该声明落款处是业主委员会，但是未盖章，且内容载明的是“听闻”，属于传闻证据，不能证明被告的证明目的。对证据7真实性、关联性有异议，不能证明被告的主张。视频中的人员身份无法确认，不能证明与原告的关系。针对自己的反诉主张，反诉原告黄晓波提交了本诉中出示的证据1-7外，并提供了下列证据：8.根据反诉原告的申请，准许证人杨某、张某出庭作证，证明物价部门出具的回复意见的真实性以及原告在管理富安臻园小区期间存在服务质量与收费标准不符的情况。证人杨某陈述：证人系嘉兴市富安臻园小区的业主，入住已经有两三年的时间，感觉原告的物业管理不到位，保安、保洁等方面都有瑕疵，和1.8元每月每平方米的收费不匹配。平时也没有看到小区中央大道最北端水井景观正常投入使用；2016年2月南湖区消防大队在小区进行消防检查的时候，证人正好在小区内，看到消防执法人员当场出具整改通知书，但物业经理没有签字，后来执法人员让其下午1点半到消防大队再去一次；小区地下车库道闸发生故障时没有看到原告有进行过维修；小区内的楼宇对讲无法正常使用，经常按下很长时间没有反应，保安那里收不到信号；小区楼宇每一幢都有垃圾筒，但垃圾筒经常放不下，周围也都扔满了，一般一天清理一次，证据居住的3号楼后面转角就是建筑垃圾的堆放场所，因垃圾没有及时清理，侵占了车位，对车辆进出和停放都有影响；小区内绿化地的杂草比较多，草坪上已经走出一条路了，业主自行种植了15、16棵树，但因为物业公司没有管理所以都没有存活；小区内车辆多，将主干道上都停满了，影响通行；另外证人碰到过一两次，出入道闸直接是开放的，安保不到位；地下车库的部分卷帘门都拉不下来，现在还是坏的；灭火器很多都过期的。证人张某陈述：证人自2013年入住涉案小区，但居住过程中感觉到原告的物业管理工作有很多不到位的地方。证人同时也是小区业主委员会的筹备人员，2015年10月25日小区成立业委会后，证人担任业委会主任，和物业公司交流比较多。证人组建了QQ群，物业公司也有人员在群内，业主在群里反应绿化等问题，但原告没有整改，对很多问题也没有回应，比如物业经理曾承诺在群里公布电梯的维保日志，但是没有履行。证人家里修可视电话，前后折腾了半年的时间，问维修人员为何晚上来，对方说也没有和物业公司签订合同，并不是维保单位。2014年12月中旬证人和被告黄晓波一起到南湖区物价局了解原告的服务等级、价格核准情况，当时物价局工作人员说原告提交的申请不符合条件，没有评定等级。另外，小区保安晚上睡觉情况严重，对晚上进出人员没有询问，对送家具的人员、优步车等保安很多次根本没有问，也不提供不提供业主的车牌、电话等登记情况。2016年2月29日，小区已经聘用了新的物业公司，现在的物业服务是新的物业公司在做，但与原告之间很多项目没有移交，比如业主的预交款等。证人未拖欠原告物业费，虽然对服务不满意但还是正常缴纳。9.门禁卡照片两张，证明门禁卡有两个功能，进出小区单元门和地下车库，其中进出地下车库是要去物业公司开通后才能使用，而反诉原告至今未开通该功能。经质证，反诉被告千翔物业对证据1-7的质证意见与本诉一致。对证据8，认为与本案关联性不大，证人杨某提出消防维护问题，但反诉原告未提供消防部门出具的相关文书，关于业主种树的事情，至少可以证明业主对小区绿化有过开挖、填埋的行为。物业服务合同的服务内容应以合同为准，不应单凭业主的主观感受断定。换言之，反诉被告在按合同履行物业服务合同过程中，即使有个别业主认为未达到其心理预期，但也不应就此认定原告违约。对证人张某的证言，其陈述不清楚物价局的回复意见是谁经办的，和反诉原告称两人共同前往物价局查询存在矛盾，不能证明证据1的真实性。对证据9真实性无异议，但是涉及的功能不确定，退一步说如果确实需要开通后才能进入地下车库，那么业主可以自行去开通，而不是因物业原因导致其地下车库无法使用。针对自己的反诉抗辩，反诉被告千翔物业提供了下列证据：嘉兴市南湖区住房和城乡规划建设局备案的前期物业合同备案表一份，证明反诉被告提供物业服务并收取住宅部分1.8元每月每平方米的物业费是合法的，反诉被告未向嘉兴市物价局进行备案不影响前期物业服务合同的效力。经质证，反诉原告黄晓波对证据真实性有异议，备案号、备案时间均缺失，甲方提供的证件空白，另外关于价格、服务等级的核定按物业收费管理办法应为物价部门，因此未经过核准的服务等级、收费标准依旧影响前期物业协议的效力问题。为查明本案事实，本院依职权调取并出示下列证据：嘉兴市南湖区物价局出具的证明一份，明确对黄晓波《关于查询千翔物业收费标准审批情况的申请》的回复意见系由嘉兴市南湖区物价局出具，且（千翔物业）至今未核定过富安臻园小区前期物业收费标准。经质证，原告千翔物业对证据客观真实性无异议，但对内容真实性有异议，案发后原告曾前往嘉兴市南湖区物价局就其于2013年向物价局备案的事实进行确认，物价局也认可已在2013年收到原告公司的申请材料，因此原告公司已履行了价格备案的义务，该份证据中仅仅只对结果进行表述，而未对整个过程作出明确说明，是不符合真实的情况。同时，原告公司于2013年前往嘉兴市南湖区物价局备案时，普通住宅小区前期物业服务费标准上限为1.86元，高于本案涉案合同约定的物业服务费；被告黄晓波认为千翔物业提交备案申请时应适用2006年发布的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》，按照06年的收费标准高层住宅最高也只有1.25元每月每平方米建筑面积，可上浮15%，不是20%。因此原告申请备案的价格不符合规定，物价局不予备案是正确的。该证据也证实了原告到目前为止始终未向物价部门核准服务等级和收费标准，因此原告主张物业费缺乏依据。本院认证如下：原告千翔物业提供的证据1、证据2、证据3经质证真实性可以确认，本院予以采用。被告黄晓波提供的证据1与本院调取的证据能够互相印证，予以认定；证据2与本案没有关联性，不予认定；证据3系复印件，无法与原件进行核对，不能单独作为认定案件事实的依据。进一步说，即使内容真实，也是被告与小区开发商嘉兴富名置业有限公司就暂缓缴纳物业费作出的约定，而非本案原告，因此对被告提出的“原告应减免其一年物业费”的主张不具有证明力；证据4缺乏制作方的签章，经质证原告对真实性和关联性均持有异议，不予认定；证据5系被告自行拍摄的照片，经质证原告对其中两张显示为富安臻园小区及有雕像的照片真实性没有异议，对其余照片的真实性未持明确异议，经审查，
本院认为该证据能够证明原告在向富安臻园小区提供垃圾清运、车辆管理、绿化及公共设施保养维护等方面的物业服务和管理上曾存在瑕疵，本院对该事实予以认定；证据6中求助信系被告单方制作，视为当事人陈述，声明缺乏出具人的签章，不予认定；证据7系被告自行录制，经质证原告对真实性和关联性均持有异议，考虑视频画面较为模糊，拍摄人物与场景无法明确辨认，且缺乏其他证据予以佐证，本院不予认定。反诉原告黄晓波提供的证据1-7的认定同上，证据8系证人杨某、张某的证言，两人均系富安臻园小区业主，张某同时也担任富安臻园小区业主委员会主任，两人的证言中均认为原告在小区安保、绿化、卫生及公共设施的维护等物业管理和服务方面存在不足，与原告提供的证据3中的公告内容、被告提供的证据5能够互相印证，因此本院对两名证人陈述的原告千翔物业在富安臻园小区进行物业管理和服务中存在瑕疵的证言予以采信；证据9经质证真实性可以确定，予以采用。反诉被告千翔物业提交的证据真实性可以确定，但按照规定，普通住宅小区的前期物业服务等级、物业服务费标准应报由价格主管部门核定，千翔物业将涉案小区的前期物业服务合同向当地建设部门进行备案的行为不代表已完成物业服务等级和物业服务费的报批手续，因此反诉被告就该证据主张的证明目的不能成立。本院调取的证据来源合法、客观真实，予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：原告千翔物业系千翔物业管理（上海）有限公司的分支机构，千翔物业管理（上海）有限公司在2011年12月29日向原告出具授权委托书，全权委托原告办理嘉兴地区富安臻园的所有工作事宜。被告黄晓波系嘉兴市富安臻园8幢101室房屋的所有权人。2012年1月1日，富安臻园小区开发商嘉兴富名置业有限公司（甲方）与千翔物业管理（上海）有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对富安臻园项目提供前期物业管理服务，委托管理期限从2012年1月1日起至本项目业主委员会成立，并业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；物业服务收费方式为包干制，费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准是多层、小高层、高层1.8元/月·平方米，商业2.0元/月·平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和品质标准提供服务；根据乙方的要求，甲方同意乙方在业主自愿的前提下，按地面停车费40元/月、地下车位保洁能耗费15元/月的标准收费；另双方就委托管理事项、委托管理目标、违约责任等作了明确约定。2012年8月10日，原、被告双方签订《富安臻园前期物业管理服务协议》一份，约定：开发商已通过招投标方式选定千翔物业为本物业的物业管理公司，管理服务期限为自交房之日起至业主委员会成立并选聘新的物业管理公司时止；被告享有在业主委员会成立前监督原告的物业管理服务行为，并就物业管理过程中产生的问题向原告提出意见和建议等权利，负有按约定及时交纳物业维修专项资金、物业管理费用和其他应缴的费用等义务；原告享有按照协议约定收取物业管理费用及其他服务费用等权利，负有对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、报案、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务；另外，双方就物业管理服务内容、物业管理服务质量等作了约定。同时，双方在上述协议第八条“物业管理服务费用”中约定：1、物业管理服务费，多层、小高层、高层为1.8元/月·平方米（按建筑面积），商业为2.0元/月·平方米（按建筑面积），每12个月提前收取一次；2、车位保洁能耗费，每12个月提前收取一次，15元/月；3、露天停车位出租租金40元/位/月，每6个月提前收取一次；4、一次性装饰装修垃圾清运费3元/平方米（按建筑面积）。上述四项费用由被告承担，首次于房屋交接时的次月1日起交纳，以后按约定交纳。本物业自开发商发出房屋交付通知书之日次月起物业管理费由被告承担、交纳。双方在第十三条“违约责任”中约定，原告违反本协议，擅自违规收取本协议约定外的费用，被告有权要求原告及时改正，并清退多收费用；因原告原因未达到服务质量的，被告有权要求原告及时改正，逾期未改正给被告造成的损失，原告承担赔偿责任。协议签订后，原告向富安臻园小区提供物业管理和服务，但被告以原告的收费标准不符合规定、物业管理和服务质量存在问题、地下车位未实际使用等理由，未交纳相关的物业服务费和地下车位保洁能耗费。原告催收未果，遂纠纷成诉。另查明，被告黄晓波于2012年6月30日收到交房通知书，同年12月20日办理了富安臻园8幢101室房屋的产权登记手续，产权为单独所有。该房屋建筑面积为146.98平方米，所在单元为多层住宅，每幢楼配有一部电梯。被告入住富安臻园小区后购买了地下停车场的车位一个。原告千翔物业于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出《关于申请富安臻园物业服务等级和收费标准的报告》，因收费标准每月每平方米建筑面积1.80元超过嘉发改物〔2006〕33号《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，物价部门不予备案。再查明，嘉兴市富安臻园小区业主在2015年10月时成立业主委员会，至本案诉讼时业主委员会已与原告解除物业服务合同。2016年3月11日，嘉兴市富安臻园业主委员会与浙江宏昇物业管理有限公司签订物业服务合同，约定住宅物业服务费为1.8元/月/平方米（建筑面积），地下车位维护能耗费为25元/月/车位。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于：
一、原、被告签订的《富安臻园前期物业管理服务协议》的效力问题；
二、物业管理服务费用的确定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，富安臻园小区建设单位嘉兴富名置业有限公司与千翔物业管理（上海）有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，千翔物业作为建设方聘请的前期物业服务企业自2012年1月1日起为该小区提供物业服务。后被告作为业主与原告签订《富安臻园前期物业管理服务协议》，该协议与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》在物业管理服务费用、服务内容、管理期限等主要条款上约定一致。诉讼过程中，被告对《富安臻园前期物业管理服务协议》的效力提出异议，认为：第一，该协议是在“不签物业合同、不给门户钥匙”的前提条件下被迫签订的；第二，协议中约定的物业服务费违反了《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，物业服务等级、物业服务费的价格均未经价格主管部门核定。对此，
本院认为，考察合同的效力问题应根据我国合同法的相关规定予以分析判断。根据合同法第52条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，由此可知法律已明确规定了合同无效的五种情形，同时需指出的是第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，根据该项规定判断合同是否有效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。结合本案，对于签协议时是否存在“不签物业合同、不给门户钥匙”的情形，因被告未能举证证明，本院不予采信；而《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》属于地方规范性文件，并非法律、行政法规，因此即使原、被告双方签订的协议中部分条款有违《实施办法》的相关规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告也未能举证证明协议存在合同法第52条规定的其他情形，故《富安臻园前期物业管理服务协议》属有效合同，对双方均具有约束力。关于焦点二，对于物业服务费如何确定的问题，
本院认为，原告已经提供物业服务，被告作为富安臻园小区业主应支付合理范围内的物业管理服务费用。但对于原告千翔物业要求被告支付2012年7月至2015年12月期间全部的物业服务费11111.50元。考虑本案情形，本院不予支持，理由如下：第一，根据我国《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我市先后制定的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》旨在规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，对于在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业是具有普遍约束力的。根据文件规定，普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价，物业服务企业负有向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准的义务，在前期物业服务协议中约定的服务等级和收费标准未经价格主管部门正式核定前均为暂定内容，对约定的物业服务费价格应载明为暂定价。在正式核定后，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动范围内确定。如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。本案中，原告在与被告签订《富安臻园前期物业管理服务协议》时未按规定载明“物业多层、小高层、高层1.8元/月·平方米”的收费价格为“暂定价”，而事实上该收费标准也超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，因此对于原告在2012年7月提出的审批申报，价格主管部门未予批准备案。本案诉讼过程中，经法庭释明，原告千翔物业仍未能在法庭指定的期限内完成全部报批手续。考虑到目前原告千翔物业已撤出富安臻园小区、双方物业服务合同解除的现状，如按照双方约定的收费标准履行，使原告获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则。至于庭审中原告千翔物业提出“涉案房产系高级住宅，物业服务费不适用《实施办法》规定的政府指导价”的意见，经审查，普通住宅小区的前期物业服务费实行政府指导价，非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。根据法律规定，当事人对其主张应负有举证责任，而原告未能举证证明富安臻园小区为“高标准住宅”，且根据在案证据可知，原告曾于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出过对富安臻园物业服务等级和收费标准进行核定的申请，因此如其认为小区实际为“高标准住宅”应实行市场调节价的话，那么与其申请行为和价格主管部门的回复意见存在明显矛盾，故本院对原告的上述意见不予采纳。第二，根据庭审查明的事实，原告千翔物业在向富安臻园小区提供物业管理服务时存在瑕疵，双方协议中也约定“因原告原因未达到服务质量的，被告有权要求原告及时改正，逾期未改正给被告造成的损失，原告承担赔偿责任”，故
本院认为，考虑原告千翔物业在物业管理中的缺失程度和实际提供的物业服务水平，对于其主张的物业服务费总额可予以酌情扣减。同时需指出，涉案房屋所在单元为多层住宅，但每幢楼配有一部电梯，与普通的多层住宅相比具有一定特殊性，在物业服务费用上应适当考虑电梯日常运行电费、维保费等支出。综合以上因素，参考《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，对于被告在2012年7月起至2015年12月期间应缴物业服务费，本院酌情调整为5500元。关于地下车位保洁能耗费，被告认可2013年7月购买富安臻园小区地下停车库的车位一个，但抗辩称其未实际使用车位，不应交纳相关费用。对此，
本院认为，被告作为车位使用权人可以自行决定是否使用车位，但仍应按照协议约定履行交纳地下车位保洁能耗费的义务。鉴于原告未举证证明该项费用起算时间的合理依据，故本院按照被告自认的购买车位时间计算，计算标准按照15元/月，故被告应支付原告2013年7月至2015年12月期间地下车位保洁能耗费450元。关于反诉原告提出的各项诉讼请求，经审查：对于要求千翔物业补办核定手续的诉请，不属于民事案件审理范围；对于要求千翔物业公示收支情况、合同等相关资料，并支付反诉原告出租小区公用设施和物业服务用房收益的诉请，均与本诉原告要求支付物业服务费不具有关联性，本案不予处理；对于要求千翔物业退还由开发商代为支付的部分物业费的诉请，没有事实和法律依据，不予支持；对于反诉原告认为因千翔物业原因导致“小区内报警系统故障、消防器材缺损、污水泵损坏”等问题，并无充分证据予以证明，故对其要求千翔物业更换、修复小区设施的诉请，不予支持。需说明的是，富安臻园小区既已成立业主委员会，与千翔物业解除物业服务合同，并聘请了新的物业服务企业。根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等，移交过程中，如有争议双方可另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、本诉被告黄晓波于本判决生效之日起七日内支付本诉原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司2012年7月至2015年12月期间物业服务费5500元、2013年7月至2015年12月期间地下车位保洁能耗费450元，上述合计5950元；
二、驳回本诉、反诉部分的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取58元，由原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司负担27元；由被告黄晓波负担31元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告黄晓波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理
审判员 陈叶君
二〇一六年六月七日
书 记 员 姚李燕 微信公众号“”