福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第3027号原告林雪，女，1993年9月10日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人黄宏生、王华，福建信得律师事务所律师。被告陈颖，女，1986年1月24日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人苏纹，北京大成（福州）律师事务所律师。委托代理人柯建安，北京大成（福州）律师事务所实习律师。被告陈杭俤，男，1983年7月19日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人张金水、陈学龙，福建八闽律师事务所律师。第三人福州市仓山区欧世麦田房产中介所，住所地福州市仓山区。经营者张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人林亮、赖秋菊，福建世好律师事务所律师。
原告林雪与被告陈颖、陈杭俤、第三人福州市仓山区欧世麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林雪的委托代理人黄宏生、被告陈颖的委托代理人苏纹、被告陈杭俤的委托代理人张金水、陈学龙、第三人麦田中介所的委托代理人欧阳灶文、第三人金诚丰公司的委托代理人林亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林雪诉称，2015年1月6日，原告经公证委托李志辉代为购买讼争房屋（该房屋产权证载明：产权人陈颖单独所有）。2015年1月15日，受托人李志辉与被告陈颖通过第三人麦田中介所签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告陈颖私有房屋一套（含车位）。合同约定：房屋位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位（建筑面积分别为191.06平方米、28.90平方米），成交价为5000000元；该房屋存在抵押，由甲方（即被告陈颖）自行出资解押；甲方保证该房屋权属无产权争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；乙方（即受托人李志辉）应在合同签订当日支付购房保证金250000元，并签订补充协议约定：“2.乙方可以指定第三人作为该房屋的新产权人。若乙方确定第三人作为该房屋新产权人的，则乙方应在申请办理该房屋所有权过户登记前告知交易服务人关于该第三人的具体身份并保证该第三人具备购买该房屋的资格，甲方则应同意乙方将本合同项下的权利义务转让给该第三人并应将该房屋所有权过户至该第三人（即原告）的名下。3.乙方应在2015年1月15日之前将部分购房款2800000元转入交易服务人指定账户，交易服务人在收到该款项后一个工作日内将该款项转付给甲方，甲方应出具收款收据。”合同还约定，甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；房屋过户前违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；如发生争议向房屋所在地人民法院起诉。合同见证人为第三人金诚丰公司，且合同签订后的房屋交易手续由甲乙双方共同委托第三人金诚丰公司（即交易服务人）办理。合同签订后，受托人李志辉即按合同及补充协议约定履行了自己的全部义务，按约支付250000元购房保证金及2800000元部分购房款。但2015年1月16日，第三人金诚丰公司工作人员陪同被告陈颖与中国银行福州仓山支行工作人员共同前往福州市房屋登记中心办理该房屋银行提前解押之后的抵押权注销登记手续，但被告陈颖知因被告陈杭俤（即被告陈颖配偶）向福州市房屋登记中心提出该房屋存在权属争议问题，导致无法办理抵押权注销登记手续。经第三人金诚丰公司工作人员多次致电并发函催促，被告却故意拖延处理房屋权属争议问题，导致房屋过户手续至今无法办理，已构成违约。现原告诉请判令：1.确认受托人李志辉与被告陈颖于2015年1月15日签订的福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告陈颖、被告陈杭俤继续履行该《房屋买卖合同》，并于判决生效后即协助原告将讼争房屋产权办理至委托人林雪（即原告）名下；3.两被告立即向原告支付违约金120000元（按房屋成交价日万分之五，从2015年1月16日暂计至2015年3月5日，实际应计至被告违约行为终止之日）；4.两被告立即向原告支付因本诉讼产生的律师代理费100000元；5.本案诉讼费由两被告承担。
被告陈颖辩称，一、原告未按照双方签定的《房屋买卖合同》第7条之约定将2200000元购房余款办理银行托管手续违约，无权要求被告继续履行合同。根据原、被告双方签定的《房屋买卖合同》第7条，原告应当在申请办理诉争房屋的所有权过户登记前，将购房款余款2200000元办理银行托管手续，但至今原告未依约履行，故其在未将上述钱款办理银行托管手续之前，无权要求被告承担违约金和继续履行合同等义务。
二、原告诉请的违约金过高，应当按照《合同法》第114条、《合同法解释二》第29条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案中适用法律若干问题的解释》第16条之规定，根据公平原则等予以减免违约金。
原告与被告签订买卖合同后，众所周知，房屋的市场价有提升，原告不可能产生房价上的损失，另外，原告陈颖在签订合同时对诉争房屋被陈杭俤异议登记毫不知情。因此，根据本案的事实和以上列举的法律规定，原告诉请要求被告支付高额违约金缺乏依据，所约定的违约金过高，有悖公平原则和相关法律规定，依法应当予以减免。
三、由于原告未将购房余款2200000元办理银行托管手续违约，且支付律师费要以解除合同为要件，故其要求支付律师费不符合合同约定，亦缺乏法律依据。
被告陈杭俤辩称，第一、原告林雪与被告陈颖没有房屋买卖合同关系，其作为原告起诉主体不适格。案外人李志辉以买受人身份与被告陈颖签订房屋买卖合同，且是购房款付款人，案外人李志辉与被告陈颖才是合同相对人。第二、被告陈颖与案外人李志辉签订的《房屋买卖合同》是无效的合同，应当依法判决无效。
被告陈颖与被告陈杭俤于2008年5月20日登记结婚，于2013年8月5日购买了诉争房产并登记在被告陈颖名下。诉争房产是夫妻共同财产，且被告陈杭俤在与被告陈颖的离婚诉讼中要求分割该房产。出卖诉争房产应当由被告陈杭俤与被告陈颖共同决定，被告陈颖无权为被告陈杭俤做出决定。被告陈颖在没有通知被告陈杭俤以及没有被告陈杭俤事后认可出卖房产行为的情况下，处分诉争房产是属于无效的民事行为，其与案外人李志辉签订的《房屋买卖合同》应当被认定为无效的民事合同。第三、退一步讲，即使《房屋买卖合同》是有效的合同，但在本案中，《房屋买卖合同》也不能够引起诉争房产过户的物权变动结果。虽然婚姻法解释（三）第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。但被告陈杭俤认为，案外人李志辉没有满足上述条件，另一方（即被告陈杭俤）主张追回房屋的，应当被人民法院支持。本案中，案外人李志辉并非善意，也没有支付了全部的5000000元购房款，5000000元购房款相对于诉争房产（包含有车位）来讲也明显价格较低，并非合理对价，同时双方也没有办理产权过户登记，因此，被告陈杭俤作为房产的另一方共有人，主张追回该房产，理应得到法院的支持。同时，被告陈杭俤认为在本案中应当区别诉争房产的物权的变动原因和物权的变动结果。假使案外人李志辉与被告陈颖签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，该合同也仅仅是引起物权变动的原因，并不能够导致过户的物权变动结果。更何况，被告陈杭俤早已在案外人李志辉、被告陈颖签订《房屋买卖合同》之前对诉争房产主张权力，足以相信合同双方恶意串通转移被告陈杭俤的夫妻共同财产，故诉争房产不能够过户到他人名下。第四、第三人麦田中介所在《房屋买卖合同》签订过程中具有严重过错，应当对案外人李志辉承担赔偿责任。案外人李志辉作为买受人，也没有尽到充分审慎注意义务，存在过错，签订合同时并非善意，应当承担了相应的责任。第三人麦田中介所没有编制诉争房产的房屋状况说明书，没有提示诉争房产是夫妻共同财产，更没有查看被告陈颖作为房屋出卖人的身份证明，没有尽责调查被告陈颖是单身还是已婚，或者要求被告陈颖对是否单身进行书面说明。更为重要的是，在2014年12月11日被告陈杭俤对诉争房产的产权就已经异议登记成功，而合同相对方却在2015年1月15日签订《房屋买卖合同》，案外人李志辉、第三人麦田中介所根本就没有对诉争房产进行过调查，案外人李志辉、第三人麦田中介所知道或应当知道诉争房产存在异议登记的情况而仍然不顾该事实，显然存在恶意串通的过错。第五、被告陈颖出卖的诉争房产是属于夫妻共同财产，其在接收到被告陈杭俤起诉其离婚的诉讼材料以及法律文书后仍然进行了出卖诉争房产的行为，该行为是恶意转移夫妻共同财产的违法行为，因被告陈颖恶意转移夫妻共同房产所引起的经济赔偿等违约责任应当是被告陈颖的个人债务，应当单独承担，与被告陈杭俤无关。第六、原告没有支付全部的购房款，根据房屋买卖合同第七条交易流程的要求，原告无权要求被告办理过户手续。第七、根据合同第十二条的约定，守约方在合同解除后，才可以向违约方主张因为违约责任所产生的律师代理费，因原告主张继续履行合同，故本案主张的律师代理费不能够得到支持。第八、被告陈杭俤起诉被告陈颖离婚诉讼是2014年12月11日，本案讼争房产被异议登记是2014年12月11日，被告陈颖在2014年12月19日签收法院离婚诉讼的材料，被告陈颖2015年1月15日与购房人签订房屋买卖合同，存在明显的恶意转移财产嫌疑。受托人李志辉没有审核该房产是否被告陈颖单独所有，存在缔约过失责任，也可以证明买卖双方存在恶意串通的嫌疑。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人麦田中介所述称，原告在委托李志辉与被告陈颖签订买卖合同时，被告陈颖是明知原告林雪委托李志辉，所以林雪作为本案的诉讼主体是适合的；第三人麦田中介所作为居间方其义务从原告与被告陈颖委托之日至房屋买卖合同签订，其居间义务已经完成，至于在房屋买卖过程中所产生的纠纷与第三人无关；第三人在居间过程中是根据相关的法律、法规来审查的，房管局审查也仅审查产权证上的产权人，也仅需要产权人签字并不需要审查是否配偶及配偶需要签字的，第三人在审查产权证上是陈颖单独所有，由陈颖个人签字是符合交易习惯及交易中心产权变更的相关规定。因此，原告与陈颖签订的合同是合法有效的。第三人金诚丰公司述称，第三人金诚丰公司已全面按约履行服务义务，在履行合同中不存在任何过错，原被告双方履行《房屋买卖合同》过程产生的争议与第三人金诚丰公司无关。1.第三人金诚丰公司接受原告的委托人李志辉及被告陈颖的委托，就李志辉作为原告的受托人购买被告陈颖出售的位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位的房屋提供交易服务，三方于2015年1月15日签订《交易服务合同》，合同约定第三人金诚丰公司的服务范围包括协助甲方（即被告陈颖）办理该房屋其名下《房屋产权证》等。《交易服务合同》签订当天（即2015年1月15日），第三人金诚丰公司依约代收了李志辉支付的购房保证金250000元并依约无息代管，同时代收了李志辉支付给被告陈颖的购房款2800000元（该购房款已于2015年1月16日支付给被告陈颖，被告陈颖于收款当日向李志辉及第三人金诚丰公司出具《收条》确认收到购房款2800000元），并向李志辉出具相应收款收据。2.2015年1月16日第三人金诚丰公司的工作人员陪同被告陈颖前往交易登记中心办理该房屋抵押权注销登记手续时，得知被告陈颖出售的房屋存在权属争议问题无法办理抵押权注销登记手续，随即当面告知被告陈颖应自行办理解除出售房屋权属争议问题，且及时告知李志辉因被告陈颖出售的房屋存在权属争议问题无法办理抵押权注销登记手续。3.第三人金诚丰公司依《交易服务合同》的约定及李志辉的要求，于2015年2月25日、2015年3月3日分别致函被告陈颖催促其前往福州市房屋登记中心办理解除该房屋的权属争议问题，以便办理该房屋抵押权注销登记手续，被告陈颖却置之不理。由于被告陈颖至今仍未解除该房屋权属争议问题，更未办理该房屋抵押权注销登记手续，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。原告林雪向法庭提交下列证据：A1.《房屋买卖合同》、A2.《房屋所有权证书》两本、A3.《交易服务合同》，证明1.原告委托李志辉与被告签订《房屋买卖合同》、签订时间、标的等基本事实，合同双方的权利义务及违约责任等；2.被告的《房屋所有权证》上登记为陈颖“单独所有”；A4.委托书及公证书，证明原告委托李志辉代为购买讼争房屋并签订《房屋买卖合同》的事实；A5.银行转账凭证两份、A6.《收款收据》两份、A7.《收条》，证明1.原告委托李志辉按合同约定向交易服务人（即第三人金诚丰公司）支付250000元保证金；2.原告委托李志辉经交易服务人向被告陈颖支付部分购房款人2800000元；A8.《告知函》，证明因被告夫妻故意拖延处理房屋权属纠纷，导致无法按合同约定将讼争房屋过户给原告；A9.《委托代理合同》、A10.律师费发票、A11.银行转账凭证，证明原告委托李志辉代为支付本案诉讼律师代理费100000元，按照双方合同约定该律师代理费应由被告承担。被告陈颖对原告林雪提交的证据发表如下质证意见：对A1-A3的真实性、证明对象无异议，但根据合同第十二条第一款第二项，违约责任约定在合同解除的情况下，原告才有权要求被告陈颖支付违约金及律师代理费，而本案原告要求的是继续履行合同，所以无权要求被告陈颖支付违约金及律师代理费。合同第七条第一款约定在申请办理过户登记前，原告应将余款办理银行托管手续，但原告没有履行该义务，无权要求继续履行该合同。对A4-A7的真实性、证明对象无异议。对A8的真实性、证明对象均有异议，该证据无法证明陈颖收到该函件。对A9-A11的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，代理合同的相对方是李志辉不是原告林雪，合同十二条的约定只有解除合同的情况下，才承担律师费的责任，本案原告诉请继续履行合同，要求支付律师费缺乏合同依据和法律依据。被告陈杭俤对原告林雪提交的证据发表如下质证意见：对A1-A3的真实性无异议，对合法性有异议，合同签订的是李志辉，不是原告，也没有体现李志辉是林雪的委托人，所以李志辉是以买受人的身份签订的，且补充协议的第二条约定，李志辉是有权指定产权人，有权处分合同权利，李志辉才是本案诉讼的原告。对A1-A3的证明对象有异议，房屋买卖合同第六条第三款约定被告陈颖需要保证该房屋没有权属争议，因此能证明原告与被告陈颖存在恶意转移夫妻共有财产的恶意串通，影响了被告陈杭俤的权益，应当认定该合同无效。对A4的真实性、证明对象均有异议，海外公证委托书应是经过认证。对A5-A7的真实性无异议，对合法性有异议，原告与被告陈颖恶意串通损害陈杭俤的利益，原告与被告陈颖的纠纷与陈杭俤无关。对A8的真实性、证明对象均有异议，该证据不是原件，是复印件盖章的。对A9-A11的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，该证据是另案的律师费，合同签订的时间是2015年3月2日，委托人是李志辉不是林雪，该证据与本案无关，而且另案已被驳回；合同十二条的约定只有解除合同的情况下，才承担律师费的责任，本案原告诉请继续履行合同，要求支付律师费缺乏合同依据和法律依据；原告与被告陈颖签订的合同损害陈杭俤的利益，应属于无效合同；本案是李志辉与被告陈颖之间的纠纷，与陈杭俤无关。第三人麦田中介所、金诚丰公司对原告林雪提交的证据A1-A11的真实性、证明对象均无异议。被告陈颖未向法庭提交证据。被告陈杭俤向法庭提交下列证据：B1.案件编号为（2014）晋民初字第3478号的受理案件通知书、民事判决书以及生效证明，证明被告陈杭俤于2014年12月11日向福州市晋安区人民法院起诉与被告陈颖离婚，诉讼请求含有请求分割本案诉争不动产。福州市晋安区人民法院作出了生效判决，认定的事实有：1.两被告于2008年5月20日登记结婚；2.本案诉争不动产属于婚后购买，系共同财产；3.被告陈颖已经成功转移了夫妻共同财产一车辆，且正在转移本案诉争不动产；B2.福州市房地产异议登记通知书，证明1.被告陈杭俤于2014年12月11日起诉离婚当日向福州市房屋登记中心对本案诉争房屋进行异议登记的事实，异议登记的时间早于原告与被告陈颖签订房屋买卖合同的时间；2.原告、第三人麦田中介所没有尽到查询房屋状态是否可以买卖的审慎注意义务的事实，由此可以证明原告存在过错，且与被告陈颖恶意串通买卖本案诉争不动产损害被告陈杭俤的利益的事实；B3.结婚证、房产证，证明诉争不动产是被告陈颖、陈杭俤婚后购买属于夫妻共同财产的事实，被告陈颖不顾该事实仍然买卖诉争不动产且发生在被告陈杭俤起诉离婚之后，显然是恶意转移夫妻共同财产的行为；B4.福州市车辆管理所业务查询单（复印件），证明被告陈颖在被告陈杭俤起诉离婚（2014年12月11日）后于2014年12月23日成功的转移了夫妻共同财产车辆闽A70X**（价值约一百万）于案外人张小娴的事实，由此也可以反映出被告陈颖具有同样的主观恶意想要转移本案诉争不动产；B5.被告陈颖在离婚案件中递交的证据清单以及证据12、13两份申报协议（复印件），证明原告与被告陈颖存在恶意串通在房地产交易中心将房屋的价格备案低价，致使被告陈杭俤若向房地产档案中心查询则不知道真实价格，造成被告陈颖成功转移夫妻共同财产，故可以说明原告与被告存在恶意串通损害被告陈杭俤的事实；B6.编号为晋民初字第5233号民事传票以及民事起诉状，证明被告陈杭俤第二次起诉被告陈颖，本案诉争不动产属于被告陈杭俤离婚诉讼请求范围内，本案存在应当中止审理的事实。原告林雪对被告陈杭俤提交的证据发表如下质证意见：对B1的真实性无异议，对证明对象第一点无异议，对第二点有异议，1.被告陈颖于2013年6月4日取得房屋所有权，6月5日取得车位的所有权，共有情况均为单独所有，虽然此时两被告为合法夫妻，但相关法律规定作为单独所有人有权处分房屋；2.单独所有是在夫妻关系存续期间登记的，可以视为是夫妻之间的约定；3.对证明对象第三点有异议，不是事实，且与本案无关；对B2的真实性无异议，对证明对象有异议，被告陈杭俤异议登记的时间虽然早于房屋买卖合同签订的时间，但是该登记表明两被告夫妻间对财产存在纠纷，该纠纷与房屋买卖合同纠纷无关，该异议登记对原告不具约束力。根据异议通知书，异议登记不当对权利人造成损害的，申请人应对承担赔偿责任，因此被告应对原告承担相应的赔偿责任，对证明对象第二点不能成立，异议登记通知书只发给陈杭俤本人，原告不知情，对原告没有约束力，该证据不能证明原告与陈颖恶意串通损害陈杭俤利益；对B3的真实性无异议，证明对象有异议，该房屋是婚后购买，但登记为单独所有，应视为夫妻对该房产有特别约定，陈颖买卖房屋的行为在陈杭俤起诉离婚后，并不构成恶意转移夫妻财产；B4与本案无关；对B5的真实性、证明对象有异议，该证据能证明房屋价格为5000000元，并未压低价格，且与本案无关；B6与本案无关。被告陈颖对被告陈杭俤提交的证据发表如下质证意见：对B1的真实性无异议，对证明对象第三点有异议，不是事实，且与本案无关；对B2-B3的真实性无异议，对证明对象第二点有异议，不存在恶意串通，1.房屋登记在陈颖一人名下，陈颖就有权依法一人进行买卖；2.陈颖对陈杭俤的异议登记不知情；3.出售讼争房屋是为了偿还夫妻共同债务，事实上售房所得的2800000元，确实用于偿还银行贷款；4.不存在损害陈杭俤利益的情形；B4与本案无关，且被告陈杭俤起诉的时间和陈颖收到应诉材料的时间不是同一天，陈颖收到应诉材料是在2014年12月24日，卖车是为了偿还夫妻共同债务，不能推断陈颖恶意转移本案房产；对B5的真实性、证明对象有异议，合同的签订不等于合同的履行，双方没有按照申报协议履行，且与本案没有关联性，更不能证明陈杭俤所列举的证明对象；对B6的真实性无异议，但不应当中止审理，应审理后作为离婚诉讼的依据。第三人麦田中介所、金诚丰公司对被告陈杭俤提交的证据发表如下质证意见：对B1的真实性无异议，对证明对象第二点有异议，产权证登记为陈颖单独所有，陈颖有权处分该房屋，第三点与本案无关；对B2的真实性无异议，对证明对象有异议，第三人在居间过程中审查了产权证是陈颖单独所有，无需再审查是否有配偶，并且产权人陈颖持有房产证原件，故第三人已经尽到应由的审查义务，在房管局查询房屋信息必须是产权人、公检法、涉诉当事人及委托人，本案中原告与第三人是无权查询异议相关信息的，唯独产权人知晓后如实告知，第三人才会知晓，但产权人并未告知；对B3的真实性无异议，对证明对象有异议，产权证登记是陈颖单独所有，陈颖有权出售该房屋；B4与本案无关；对B5的真实性有异议，无原件，对证明对象有异议，申报价格比实际价格低是正常状态；对B6的真实性无异议，与本案无关，但不应当中止审理。第三人麦田中介所未向法庭提交证据。第三人金诚丰公司向法庭提交下列证据：C1.《交易服务合同》，证明原告的委托人李志辉与被告陈颖、第三人金诚丰公司于2015年1月15日签订《交易服务合同》，约定由金诚丰公司为本案讼争房产的买卖提供交易服务；C2.2015年2月25日《告知函》及函件签收回执、C3.2015年3月3日《履约通知函》及函件签收回执单，证明因房屋存在权属争议问题无法办理抵押权注销登记手续，金诚丰公司于2015年2月25日向被告陈颖发送《告知函》、于2015年3月3日应李志辉要求向被告陈颖发送《履约通知函》，催促其即行前往福州市房屋登记中心办理解除房屋的权属争议问题，以便办理房屋抵押权注销登记手续。但被告陈颖至今仍未解除房屋权属争议问题，更未办理房屋抵押权注销登记手续，《房屋买卖合同》无法继续履行。原告林雪、第三人麦田中介所对第三人金诚丰公司提交的证据C1-C3的真实性、证明对象均无异议。被告陈颖对第三人金诚丰公司提交的证据C1的真实性、证明对象无异议；对C2-C3的真实性、证明对象均有异议，不能证明陈颖收到该函件。被告陈杭俤对第三人金诚丰公司提交的证据C1的真实性无异议，证明对象有异议，该证据能证明被告陈颖恶意转移夫妻财产；对C2-C3的真实性、证明对象均有异议，与被告陈杭俤无关。本院对上述证据分析、认证如下：被告陈颖、陈杭俤对原告林雪提交的证据A1-A3、A5-A7、A9-A11的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。A4经核对与原件一致，且被告陈颖对该证据的真实性亦无异议，本院对A4的真实性予以确认。A8系第三人金诚丰公司出具的告知函，金诚丰公司对该证据的真实性无异议，故本院对A8的真实性予以确认。原告林雪、被告陈颖对被告陈杭俤提交的证据B1-B3的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据B5系复印件，且原告林雪、被告陈颖对该证据的真实均有异议，故本院对该证据不予采信。证据B4与本案无关，本院不予采纳。证据B6系被告陈杭俤再次起诉被告陈颖离婚的相关材料，被告陈颖对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告林雪、被告陈颖、陈杭俤对第三人金诚丰公司提交的证据C1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据C2、C3经核对与原件一致，本院对该证据予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位登记为被告陈颖单独所有。2015年1月6日，原告林雪公证委托案外人李志辉办理购买上述房屋及车位的相关事宜。2015年1月15日，李志辉与被告陈颖签订《房屋买卖合同》，约定被告陈颖将位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位出售给李志辉，总价5000000元。合同第四条约定，讼争房屋存在抵押，卖方应在2016年1月16日前向抵押权人申请还款。第五条约定，卖方自行出资解除房屋抵押权，卖方应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交给交易服务人。合同第六条约定，买卖双方在卖方领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理房屋所有权过户登记。卖方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。合同第十一条约定，买方应在合同签订当日支付购房保证金250000元，存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。合同第十二条约定，房屋所有权过户登记前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发生信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同。买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同补充协议约定，买方应在2015年1月15日前将部分购房款2800000元转入交易服务人指定账户，交易服务人在收到该款项后一个工作日内将款项转付给卖方，卖方出具收款收据。同日，即2015年1月15日，李志辉、被告陈颖及第三人金诚丰公司签订《交易服务合同》，委托第三人金诚丰公司提供房屋交易服务。李志辉向第三人金诚丰公司支付购房保证金250000元及购房款2800000元。次日，第三人金诚丰公司将购房款2800000元交付给被告陈颖，被告陈颖出具收条。2015年2月25日，第三人金诚丰公司向被告陈颖发出《告知函》，告知陈颖，因2015年1月16日第三人金诚丰公司工作人员陪同被告陈颖与中国银行福州仓山支行工作人员共同前往福州市房屋登记中心办理房屋抵押权注销登记手续，办理过程中被告知房屋存在权属争议问题，导致无法办理抵押权注销登记手续，故金诚丰公司发函催促被告陈颖解除房屋的权属争议问题，以便办理房屋抵押权注销登记手续。2015年3月3日第三人金诚丰公司向被告陈颖发出《履约通知函》，再次催促被告陈颖解除房屋的权属争议问题。另查明，因讼争房屋无法办理权属过户登记手续产生纠纷，2015年3月2日，李志辉与福建信得律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费100000元。李志辉于2015年3月9日对本案两个被告及两个第三人就讼争房屋向本院提起诉讼，
本院认为李志辉系作为林雪的受托人代为购买讼争房并签署相关房屋买卖合同文件，李志辉在购买讼争房过程中实施的民事法律行为，应由委托人林雪承担民事责任，若有存在侵害委托人林雪利益的情形，应由委托人林雪本人向相对人主张，李志辉不符合原告资格条件，裁定驳回李志辉的起诉。后林雪作为原告提起本案诉讼，仍委托福建信得律师事务所律师代理诉讼。再查，陈杭俤于2014年11月21日向福州市房屋登记中心申请讼争房屋及车位的异议登记。福州市房屋登记中心于2014年12月11日作出《福州市房地产异议登记通知书》。同日，即2014年12月11日，陈杭俤向晋安区人民法院提起与陈颖的离婚诉讼，并要求分割讼争房屋及车位。福州市晋安区人民法院于2015年5月19日作出判决，驳回陈杭俤的离婚诉请，该判决于2015年6月15日发生法律效力。陈杭俤于2015年12月16日再次向晋安区人民法院提起与陈颖的离婚诉讼。
本院认为，关于原告主体是否适格问题，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。案外人李志辉以自己的名义，在委托人林雪的授权范围内与被告陈颖签订房屋买卖合同，被告陈颖亦知晓，故李志辉作为受托人与被告陈颖签订的房屋买卖合同直接约束委托人林雪和被告陈颖。且根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。受托人李志辉在购买讼争房过程中实施的民事法律行为，由委托人林雪承担民事责任。故综上分析，林雪作为原告主体是适格的。关于被告陈颖单方面出卖讼争房屋及车位的行为是否导致合同无效，即原告林雪是否善意取得房产的问题。本案讼争房屋及车位产权证书登记为陈颖单独所有，买受人有充足的理由相信陈颖对讼争房屋及车位具有处分权，且双方约定的购房款符合市场价值，买受人亦已支付了大部分购房款，因此，应认定原告林雪是善意取得讼争房产及车位。根据《》第关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，以及《》第关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，应认定受托人李志辉与被告陈颖签订的《房屋买卖合同》合法有效。被告陈杭俤提出陈颖单方出卖共有房产，林雪购房系恶意取得，买卖合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故原告诉请的两被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告将讼争房屋产权办理至委托人林雪名下，符合法律规定，本院予以支持。权属过户手续办理成功后，原告林雪应支付剩余购房款。对于被告陈颖擅自处分共有房屋造成被告陈杭俤损失的，被告陈杭俤可向被告陈颖另行主张权利。被告陈颖抗辩原告林雪未将购房余款2200000元办理银行托管手续，存在违约。但根据《房屋买卖合同》第六条“买卖双方在卖方领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理房屋所有权过户登记”及第七条“在申请办理房屋所有权过户登记前，买方应将剩余购房款办理资金银行托管手续”，第三人金诚丰公司在《房屋买卖合同》签订次日与被告陈颖前往房屋登记中心办理房屋抵押权注销登记手续时即发现讼争房屋因存在权属争议问题导致无法办理，故本院对被告陈颖的该项抗辩不予采纳。《房屋买卖合同》第六条约定“卖方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”，第十二条约定“房屋所有权过户登记前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”，因被告陈颖未与被告陈杭俤协商，擅自处分共有房屋，被告陈杭俤提出异议登记，导致房屋无法办理过户登记，被告陈颖的违约行为给原告造成的损失应由被告陈颖自行承担。被告陈颖抗辩《房屋买卖合同》签订后，房屋市场价值有提升，原告未产生房价上的损失，合同所约定的违约金过高，有悖公平原则和法律规定，依法应当予以减免。本院对被告陈颖的抗辩予以支持，违约金依法核减为每日按合同约定的成交价万分之一。《房屋买卖合同》第十二条约定“买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”，因本案原告是诉请两被告继续履行合同而非解除合同，故对于原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《》第、《》第之规定，
判决如下：
一、受托人李志辉与被告陈颖于2015年1月15日签订的福州市仓山区下渡街道南江滨西大道房屋及车位的《房屋买卖合同》合法有效；
二、被告陈颖、陈杭俤于本判决生效之日起十日内协助原告林雪将上述房屋及车位的权属变更登记至原告林雪名下；
三、被告陈颖于本判决生效之日起十日内向原告林雪支付违约金（以成交价5000000元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月16日起计至讼争房屋及车位的权属变更登记至原告林雪名下之日止）；
四、驳回原告林雪的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费46800元、财产保全费5000元，由被告陈颖负担。被告陈颖应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
代理
审判员 陈家挺
代理
审判员 陈曜辉
二〇一六年六月七日
书 记 员 瞿彬彬 来自