河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫04民再4号
上诉人（原审原告）：李秀梅，女。
上诉人（原审原告）：马观蒲，男。二上诉人的
委托代理人：李泓蕾，平顶山市“148”法律服务所法律工作者。二上诉人的
委托代理人：郭伟奇，平顶山市“148”法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：李绍杰，男。
被
上诉人（原审被告）：王晓静，女。
被
上诉人（再审第三人）：孙桂花，女。
被
上诉人（再审第三人）：朱广学，男。上诉人李秀梅、马观蒲与被上诉人李绍杰、王晓静、孙桂花、朱广学房屋买卖合同纠纷一案，河南省平顶山市新华区人民法院于2013年3月13日作出（2013）新民初字第269号民事调解书。该调解书发生法律效力后，河南省平顶山市新华区人民法院于2015年2月26日作出（2015）新民监字第1号民事裁定，再审本案。再审中，孙桂花、朱广学经法院通知作为第三人参加诉讼。河南省平顶山市新华区人民法院再审后于2015年10月28日作出（2015）新民再字第4号民事判决。李秀梅、马观蒲不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人李秀梅、马观蒲及其二人的委托代理人李泓蕾、郭伟奇，被上诉人朱广学到庭参加诉讼。被上诉人李绍杰、王晓静、孙桂花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀梅、马观蒲原审诉称，2010年8月30日，经本市瑞之旗信息咨询有限公司介绍，李绍杰将其所有的位于本市新华区幸福小区3号楼1单元5楼西户住房1套，以220000元的价格卖给李秀梅、马观蒲，李绍杰已于2010年9月5日收到李秀梅支付的预付购房款20000元，但李绍杰迟迟不能将该房屋交付，故要求李绍杰履行协议交付房屋。李绍杰原审辩称，同意交付房屋，但因其与朋友换房，该房屋现由朋友装修后已对外出租，要回后，一定交付。王晓静原审辩称，双方的房屋买卖行为，其只是个见证人。一审法院原审查明，2010年8月30日，由平顶山市瑞之旗信息咨询有限公司介绍，甲方李绍杰与乙方李秀梅签订“房地产买卖协议”1份，主要内容为，李绍杰位于平顶山市新华区幸福小区3号楼1单元5楼西户住房1套，以220000元的价格出售给李秀梅，李秀梅于2010年9月5日已支付李绍杰预付购房款20000元。由于该房至今未能交付，故引起诉讼。一审法院原审经调解，双方当事人自愿达成协议：
一、李秀梅、马观蒲、李绍杰同意继续履行双方所签订的“房地产买卖协议”，并确定位于本市新华区幸福小区3号楼1单元5楼西户住房1套于2013年9月12日前，由李绍杰交付李秀梅、马观蒲。
二、王晓静无责任。
三、案件受理费550元，由李绍杰负担。一审法院原审对该协议予以确认并制作调解书送达了双方当事人。李秀梅、马观蒲再审称，坚持原诉讼请求，要求按原、被告双方协议执行，李绍杰履行协议，交付房屋。李绍杰、王晓静再审缺席未答辩。孙桂花、朱广学再审述称，其二人于2010年9月份经朋友张成玉介绍购买李绍杰在平顶山市新华区幸福小区3号楼1单元5楼西户的房屋一套，建筑面积71平方米，系平煤集团棚户区改造房，没有房产证。经三次协商，最终以228000元成交。双方于2010年10月24日签订二手房买卖协议，按李绍杰要求，其二人通过中国工商银行把175000元钱打入王晓静的账户内，有付款凭证，下余53000元现金支付给了李绍杰，付款完毕后，双方在售房协议上签字。李绍杰当时就把位于幸福花园3号楼1单元5楼西户房屋的所有手续一并交付给其二人。房子是毛坯房，接收以后用了半年时间进行装修，装修费用了180000元左右。从2010年10月24日装修房子直到平顶山市新华区人民法院执行房子时，其二人才知道该房有问题，在那期间没有人找过其二人说房子有问题。这几年间，其二人在该房居住，有物业管理费用等相关资料。其二人与李绍杰的买卖协议是合法有效的，请求法院保护其二人合法权益。一审法院再审查明，2010年8月30日，通过平顶山市瑞之旗信息咨询有限公司体育路分公司介绍及见证下，李绍杰、王晓静（甲方）与李秀梅、马观蒲（乙方）签订“房地产买卖协议”一份，协议主要内容为：
一、该房位于平顶山市新华区幸福小区3号住宅楼1单元5层西户，该房屋结构为混合，户型为2室2厅，建筑面积约70.4平方米，附属设施有水电天然气，甲方取得该房所有权的途径为坐地户拆迁，无纠纷，其他相关家庭成员均同意出售给乙方，乙方对上述情况已做了充分了解，是自愿购买。
二、甲、乙双方约定按套论价，该房的总价款为220000元，此房价包含水电天然气初装费用及装修垃圾清理费。
三、付款、交楼、办证及过户的约定：乙方于2010年8月30日支付给甲方购房定金5000元，暂由见证人保管至交接房屋时直接充当部分房款，于2010年10月1日之前将余款共计215000元支付给甲方，甲方将该房钥匙交付给乙方，并将甲方与平煤集团所签收据及其他与该房有关的所有手续、资料一起交给乙方保管。甲方结清此前所欠水电气、物业等各项费用。待具备统一办理房产证时，甲方积极协调直接将房产证办理至乙方名下，更名公关费用由乙方承担；若不能直接办理至乙方名下，则先办理至甲方名下，然后再过户给乙方，办证及过户所需所有费用均由乙方承担。乙方在结清房款拿到房屋钥匙时依据约定结清中介佣金3900元。
四、违约责任……。
五、本协议未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并将商议结果签入补充协议；本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向房屋所在地人民法院起诉。本协议自甲、乙双方签字，摁指印并经见证人盖章之日起生效。本合同一式三份，均具有同等效力，甲、乙双方各执一份，委托见证人保存一份。协议签订后，李秀梅按协议约定向见证人平顶山市瑞之旗信息咨询有限公司体育路分公司交纳了购房“订金”5000元，2010年9月5日李绍杰收取李秀梅预付购房款20000元，并出具有收款条。后李秀梅、马观蒲以李绍杰、王晓静没有按照协议履行为由诉至一审法院，要求李绍杰、王晓静履行买卖协议，交付房屋。另查明，2010年10月24日，孙桂花、朱广学经朋友张成玉（系李绍杰邻居）介绍及见证下，与李绍杰、王晓静签订“二手房买卖协议”一份，协议约定李绍杰将其位于平顶山市新华区幸福小区3号楼1单元5楼西户，建筑面积约为71平方米经济适用房一套，以228000元的价格出售给孙桂花、朱广学，协议约定孙桂花、朱广学向李绍杰一次性支付该房屋全部价款，李绍杰于2010年10月24日内将该房屋交付给孙桂花、朱广学。2010年10月24日协议当天，第三人孙桂花、朱广学将175000元通过工商银行汇款到王晓静个人账户上，第三人称下余53000元现金也已当场支付给了李绍杰。李绍杰收到房款后，也于当天将该房屋及房屋的交款收据等手续一并交付给孙桂花、朱广学。后孙桂花、朱广学对该房屋进行装修并入住至今。一审法院再审认为，2010年8月30日，李秀梅、马观蒲与李绍杰、王晓静在平顶山市瑞之旗信息咨询有限公司体育路分公司介绍见证下签订了“房地产买卖协议”，协议约定了购房款支付、房屋及房屋手续交付等内容，但双方没有按协议约定履行。2010年10月24日，李绍杰、王晓静与孙桂花、朱广学签订了“二手房买卖协议”，该协议签订当天所约定的全部购房款已支付，房屋及房屋手续也已交付。孙桂花、朱广学在购买房屋时不知道李绍杰、王晓静已就该房与李秀梅、马观蒲签订了买卖协议，孙桂花、朱广学对该房屋属善意取得。孙桂花、朱广学已对房屋进行装修并居住。李秀梅、马观蒲与李绍杰、王晓静签订的“房地产买卖协议”已实际无法履行。由于李秀梅、马观蒲在再审中经法院对其释明是否变更诉讼请求后，其仍坚持原诉讼请求，要求李绍杰、王晓静履行协议交付房屋，故一审法院再审判决：
一、撤销该院（2013）新民初字第269号民事调解书；
二、驳回李秀梅、马观蒲的诉讼请求。案件受理费550元，由李秀梅、马观蒲负担。李秀梅、马观蒲不服一审法院再审判决，上诉称，一、一审法院启动再审程序违法。本案系法院依职权提起再审，但启动再审的裁定及再审判决均未证明原调解书存在违反自愿原则和违法之处，故启动再审程序违法。
二、再审判决认定事实及适用法律错误。孙桂花、朱广学与李绍杰、王晓静所签订的房屋买卖协议真实性未经李绍杰到庭核实，再审判决认定该协议错误。本案争议物系房产，按照《物权法》关于善意取得的规定，系应当办理房产登记但未办理，故再审判决认定孙桂花、朱广学对争议房屋构成善意取得错误。请求：撤销本案一审法院再审判决，维持本案一审法院原调解书；判令上诉费由被上诉人负担。朱广学二审辩称，其与李绍杰、王晓静签订了二手房买卖协议，购房款已全部支付完毕，房屋手续也已交付，房屋买卖协议合法有效。所购房屋系棚户区改造的经济适用房没有房产证，故无法办理过户手续。其购房后已居住数年，直至法院执行时才知道房屋存在争议，其购房是合法的，也是善意的。一审法院再审判决正确，应予维持。李绍杰、王晓静、孙桂花二审缺席未答辩。本院二审查明的事实与一审法院再审判决查明的事实一致。
本院认为，本案是因“一房两卖”引起的房屋买卖合同纠纷，被上诉人李绍杰作为出卖人就本案争议的房屋分别与作为买受人的上诉人李秀梅、马观蒲及作为买受人的被上诉人孙桂花、朱广学签订了共计两份房屋买卖协议，该两份房屋买卖协议均已有效成立。但因本案争议的房屋自始未办理物权登记设定物权，故李秀梅、马观蒲及孙桂花、朱广学对争议房屋享有的均是合同债权。对于该两个利益相互冲突的合同债权，应充分考虑合同的签订、履行情况及维护交易秩序稳定、节约社会财富等因素，择其中之一予以优先保护。根据本案案情，（一）李秀梅、马观蒲虽然在先签订了房屋买卖协议，但李秀梅、马观蒲作为买受人未按协议约定履行支付购房款义务（总价220000元仅支付了“订金”5000元、购房款20000元），李绍杰作为出卖人也未按协议约定履行交付房屋及房屋手续的义务，协议双方主要义务均未予履行。（二）孙桂花、朱广学虽签订房屋买卖协议在后，但协议双方在协议签订后分别履行了支付购房款义务及交付房屋和房屋手续的义务，除因客观条件所限未能办理过户登记外，协议内容已经基本履行完毕。孙桂花、朱广学在购买房屋时不知道李绍杰、王晓静就该房屋已与李秀梅、马观蒲签订买卖协议的事实，孙桂花、朱广学主观上应属善意，不存在过错，并在协议签订后已对所购房屋进行装修和居住。综上，两相比较，孙桂花、朱广学所签订的房屋买卖协议履行程度更高，若不对其二人享有的合同权益予以保护，对交易秩序稳定及社会财富保护造成的不利影响会更大，故
本院认为在本案中应对孙桂花、朱广学享有的合同债权予以确认和保护。上诉人李秀梅、马观蒲因签订房屋买卖协议无法履行所造成的损失，因其在本案中经释明未提出赔偿损失的有关诉讼请求，故不属本案审理范围，其可以另行依法向其所签订房屋买卖协议的相对方主张。综上所述，原调解书的调解协议内容侵害了被上诉人孙桂花、朱广学的正当权益，一审法院启动本案再审程序对原调解书予以撤销并作出的再审判决结果符合法律规定。上诉人认为一审法院启动再审程序违法的上诉意见不能成立。孙桂花、朱广学所举出的房屋买卖协议经本案缺席审理和依法定程序查证，上诉人未举出证据对该协议的真实性予以反驳，结合房屋及房屋手续已经交付的相关事实，该协议的真实性应予认定。上诉人认为一审法院再审判决认定该协议错误的上诉意见不能成立。关于上诉人认为孙桂花、朱广学对争议房屋不构成《物权法》“善意取得”的意见，因“善意取得”属于物权取得制度，而本案审理的是合同法律关系，本案处理是从合同法律关系角度针对同属于合同债权的两个权益进行平衡和取舍作出的裁判，并非是针对争议房屋物权归属及效力的认定，孙桂花、朱广学是否构成“善意取得”不影响本案依据查明事实作出的处理结果，本院对此予以明确，上诉人该项上诉意见亦不能成立。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李秀梅、马观蒲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张文平
审 判 员 张占帅
代理
审判员 宋 娟
二〇一六年六月七日
书 记 员 杨谱说附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”