河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第62号上诉人（原审原告）郭倩。委托代理人郭静。委托代理人唐建臣。上诉人（原审被告）河南普利置业有限公司。住所地新乡市平原路152号。法定代表人许长征，董事长。委托代理人李博，该公司员工。委托代理人白霞，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗华。被上诉人（原审被告）吴俊卿。上诉人郭倩与上诉人河南普利置业有限公司（以下简称普利公司）、被上诉人罗华、吴俊卿商品房买卖合同纠纷一案，郭倩于2012年8月27日向新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求普利公司履行案涉登记协议，向郭倩交付普利商贸城207.41平方米的高档商住公寓，并自2008年1月1日至交房之日止按照每平方30元的租金标准承担逾期交房违约金348448.8元（计算至2012年8月31日），诉讼费、保全费、鉴定费由普利公司承担。诉讼中郭倩申请追加罗华、吴俊卿作为本案被告，并对普利公司所负债务承担连带责任。原审法院经审理于2014年12月8日作出（2012）红民一初字第1457号民事判决。郭倩、普利公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年8月8日，郭倩与普利公司签订登记协议书（编号：06080801号），双方约定:郭倩购买普利公司普利商贸城南楼12层1223-1224号、1218-1219号房产，房屋建筑面积分别为112.19平方米、94.64平方米，房屋建筑面积单价分别为2213、2275元，房屋总价款为463516.5元。付款方式为：第一次付款(登记款)50800元。登记协议书约定双方签订本协议后，郭倩须在2007年10月31日前携相关资料到普利公司售楼处签署《商品房买卖合同》，本登记金自动转为房款，如郭倩逾期未与普利公司签订《商品房买卖合同》，登记金无息退还，房屋另行出售。交房日期为2007年12月31日前。后郭倩按照协议书约定向普利公司支付了50800元，而普利公司则变更了原建设工程规划许可，导致其无法按照约定向郭倩履行交房义务。2008年5月22日，普利公司取得涉案房屋的商品房预(销)售许可证。普利公司在其制作的商品房销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行了说明和相关允诺，其中包括普利平原路SOHO的A座投资测算为月租金收入30元/平方米。另查明，普利商贸城A座营业综合楼多处房产登记备案人为罗华，郭倩称该事实系因罗华抽逃资金、罗华作为公司股东其财产与其个人财产混同所致，因此罗华应当对公司债务承担连带清偿责任。普利公司、罗华、吴俊卿认为只能证明罗华名下有房产，不能证明存在抽逃资金等郭倩的主张，如果真的构成侵权，也是普利公司起诉罗华的问题，不能证明郭倩的主张。原审法院认为；双方当事人所签订的协议虽然约定了房屋的位置、建筑面积、单价、购房款等内容，但对交付条件、装饰、设备标准等合同主要内容未予约定，需在双方签订正式商品房买卖合同时进一步协商，在双方签订协议时，普利公司尚未取得商品房预售许可证，双方还约定在此后某一时间签署商品房买卖合同，该登记协议并不直接产生交房付款的义务，尚需双方再行签订商品房买卖合同以完成房屋买卖行为，因此双方签订的登记协议实际是对未来签订正式购房合同的预先安排，系独立的预约合同，故对于郭倩主张涉案登记协议系本约合同的理由不予采纳。关于是何种原因造成当事人未能按照案涉协议规定签订商品房买卖合同的问题，案涉登记协议书签订后，普利公司变更规划，致使协议约定的房屋不存在，且该协议约定的签订正式商品房买卖合同的时间在晋利公司取得房屋预售许可证之前，客观上也不具备签订正式商品房买卖合同的条件，在普利公司取得商品房预售许可证后，也未再通知郭倩签订合同，应认定普利公司原因致使本约合同未能签订，普利公司应对涉案预约合同的不能履行承担违约责任。关于违约责任承担及损失范围确定的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现行法律法规及司法解释未赋予预约合同强制订立本约的效力，且案涉登记协议约定的房屋因规划变更已不存在，订立本约的基础己经丧失，依据上述司法解释的规定，应当解除双方当事人签订的登记协议，由违约方向守约方承担损害赔偿责任，基于上述是何原因造成当事人未能按照案涉协议签订商品房买卖合同的问题的分析，应当由普利公司承担损售赔偿责任。预约合同的损害赔偿应从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素综合考量，并以信赖利益为限，信赖利益包括所受损失与所失利益等。所受损失包括缔约费用、准备履约所需费用、已给付金钱的利息等，该部分系守约方的直接损失，违约方应予赔偿，所失利益即机会损失，预约合同已经对本约标的物、对价等作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，而由于时间的关系，守约方也丧失了与他人订立合同的机会，从而导致机会损失变为现实损失，所以，违约方应赔偿守约方的机会损失，如上，普利公司应当返还郭倩已经支付的房款50800元并赔偿该部分房款的利息，对郭倩的机会损失予以赔偿。对于损失计算依据问题，银马保利城房屋与本案预约合同约定的房屋在地段、房屋类别、房屋架构、设计等方面较为类似，按照对其评估市场价作为机会损失计算的参考依据符合本案实际，即(4875元/每平方-2213元/每平方)×112.19平方米+（4875元/每平方-2275元/每平方)×94.64平方米=544554.06元。对于郭倩要求按照翡翠城的市场评估价格确定机会损失及普利公司认为银马保利城价格过高的理由，均不予采纳；对于郭倩要求普利公司按照每月每平米30元的标准支付逾期交房损失的问题，认为逾期交房系因合同迟延履行而产生的损失，只有本约合同履行，完成交易，才能产生经济利益，本案双方之间系预约合同，不产生经济利益，因此郭倩要求该损失没有依据。关于郭倩要求罗华、吴俊卿承担连带责任的问题，刑事审判庭对于普利公司、许长征抽逃资金一案判决已经生效，该刑事判决书中仅认定普利公司法定代表人许长征存在抽逃资金情形，并未认定罗华、吴俊卿存在抽逃资金情况，在刑事责任未予认定时，在民事案件审理中不宜认定为股东抽逃资金，且郭倩也未能举证证明罗华、吴俊卿存在抽逃资金情况；另罗华名下登记备案有普利商贸城A座多套房产，但不能仅以此认定罗华存在与公司财产混同，故对于郭倩要求罗华、吴俊卿承担连带责任的请求，由于证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决：
一、解除郭倩与普利公司2006年8月1日签订的普利商贸城分期付款商住公寓登记协议；
二、普利公司于判决生效之日起十日内返还郭倩50800元并支付利息(利息以50800元为基数，自2006年8月9日至判决生效所确认的支付之日止按照同期人民银行贷款利息计算)；
三、普利公司于判决生效之日起十日内赔偿郭倩544554.06元；
四、驳回郭倩的其他诉讼请求。案件受理费6626元，由普利公司负担，保全费5000元，由郭倩承担。郭倩上诉称：1、双方签订的案涉登记协议对房屋面积、价款、付款方式、交房期限、违约责任等问题均作出明确约定，郭倩亦按照协议约定支付相应价款，该协议没有事实上和法律上不能履行的障碍，无需另行订立房屋买卖合同，即可依约履行并办理房屋产权过户登记，达到案涉登记协议目的，故案涉登记协议是本约而不是预约，原审判决认定案涉登记协议系预约错误；2、民事判决采用的房价评估报告应当在报告有效期内。原审法院适用2011年10月26日新乡市价格认证中心作出的新价证鉴民字（2011）第45号关于银马保利城写字楼的价格评估报告错误，应当适用新鑫价评字（2012）27号即润华翡翠城的价格评估报告作为处理案涉纠纷依据，原审判决普利公司依据照银马保利城的房屋价格赔偿郭倩所购房屋相应价值损失不当；3、普利公司逾期交房，应按照每月30元每平方米的标准支付违约金；4、郭倩将案涉房款交至罗华账户，普利公司与罗华、吴俊卿的住所、账目、人员混同，另案涉债权转让协议实质是楼盘转让，罗华、吴俊卿侵占普利公司房屋、土地等资产，依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，罗华、吴俊卿应对案涉债务承担连带责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令案涉登记协议是本约，并以新鑫价评字（2012）27号关于润华翡翠城房产价格的评估结论书作为判决依据，普利公司自2008年1月1日起至赔偿款付清之日止按照每平方米30元的租金标准承担逾期交房违约金348448.8元，罗华、吴俊卿对案涉债务承担连带责任。普利公司上诉并针对郭倩的上诉答辩称：1、案涉登记协议是双方真实意思表示，是预约合同且已生效，郭倩应在协议约定的合同期内与普利公司签订正式的商品房买卖合同，否则普利公司只有按协议约定退还登记金的义务，原审法院在判决郭倩返还50800元并支付利息的情况下，要求普利公司赔偿郭倩544554.06元于法无据，应予撤销；2、原审法院判决案件受理费6626元均由普利公司承担不公。综上，原审判决部分错误，请求二审法院予以纠正。郭倩针对普利公司的上诉答辩称：案涉协议是本约合同，规划变更后普利公司未通知郭倩。普利公司的上诉理由均不成立。罗华、吴俊卿经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院
经审理查明：案涉普利商贸城项目由普利公司开发建设，是新乡市平原路旧城改造重点项目之一，该项目原规划方案于2004年底经规划部门研究通过，由一栋15层商务办公楼和二栋25层住宅楼及5层商场楼组成。普利公司于2007年初向规划部门提出部分变更原规划方案申请并获批准，调整后的规划方案变更为4栋24层营业住宅综合楼（局部3层营业裙房）。普利公司于2007年6月7日取得《建设工程规划许可证》（编号：新规建证副20070050），2007年8月7日取得该项目A、B座楼《开工报告书》，2008年5月22日取得普利商贸城A座楼《商品房预（销）售许可证》（编号：2008097）。另查明：2013年1月5日，新乡市鑫发价格评估有限公司依据原审法院委托，对润华翡翠城第十九层、第十五层、第九层房屋平均价格进行评估，并作出新鑫价评字（2012）27号评估结论书，价格评估结论为润华翡翠城第十九层每平方米均价为6500，第十五层每平方米均价为6400元，第九层每平方米均价为6220元。2011年10月26日，新乡市价格认证中心作出新价证鉴民字(2011)第45号《关于银马保利城写字楼的价格评估报告》（下称《评估报告》），认定其8层朝阳位置的评估价格为4875元／平方米。另查明：本院于2014年10月20日对宋召辉、常军等人与普利公司商品房预约合同纠纷一案作出终审判决，判令普利公司返还宋召辉、常军等人已经支付的购房款项及利息，并赔偿其相关损失，普利公司在本院判决后未履行有关支付义务。二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：关于本案所涉登记协议性质的问题。该协议系普利公司取得商品房预售许可证之前与郭倩签订，协议虽对拟购商品房的位置、暂测建筑面积、单价、购房款支付的方式和时间等内容进行了约定，但对房屋交付条件、装饰、设备标准等主要内容未约定，且该协议明确约定在签订本协议后的一定时间内双方需要重新签订商品房买卖合同，因此案涉协议是对双方未来签订正式商品房买卖合同的预先安排，应属预约合同的性质，郭倩主张案涉登记协议系本约的理由不能成立，本院不予支持。关于是何原因造成双方未能按照登记协议规定签订商品房买卖合同的问题。案涉登记协议签订后，普利公司变更规划，致使协议约定的房屋不存在，且该协议约定的签订正式商品房买卖合同的时间在普利公司取得房屋预售许可证之前，客观上也不具备签订正式商品房买卖合同的条件，在普利公司取得商品房预售许可证后，也未再通知郭倩签订合同，应认定普利公司原因致使本约合同未能签订，普利公司应对案涉协议的不能履行承担违约责任。现行法律法规及司法解释未赋予预约合同强制订立本约的效力，且案涉协议约定的标的物已不复存在，协议已不能得到实际履行，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，应当解除当事人签订的登记协议，由违约方向守约方承担损害赔偿责任，基于上述是何原因造成当事人未能按照案涉协议签订商品房买卖合同的问题的分析，应当由普利公同对郭倩承担损害赔偿责任。案涉协议解除，普利公司收取郭倩购房款项50800元无相应依据，原审判令普利公司返还郭倩购房款并无不当，应予维持。关于损害赔偿的问题。预约合同的损害赔偿应从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素综合考量，并以信赖利益为限，信赖利益包括所受损失与所失利益等。所受损失包括缔约费用、准备履约所需费用、已给付金钱的利息等，该部分系守约方的直接损失，违约方应予赔偿，故原审判令普利公司支付已付房款的相应利息并无不当，应予维持。所失利益即机会损失。预约合同已经对本约标的物、对价等作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，而由于时间的关系，守约方也丧失了与他人订立合同的机会，从而导致机会损失变为现实损失，所以，违约方应赔偿守约方的机会损失。对于损失计算依据问题，郭倩于2012年8月27日提起本案诉讼，而新乡市价格认证中心作出新价证鉴民字(2011)第45号《关于银马保利城写字楼的价格评估报告》系2011年10月26日所作出，新乡市鑫发价格评估有限公司对润华翡翠城房屋均价作出评估报告的时间在2013年1月5日，与案涉诉讼时间较为接近，另考虑房产升值因素及房屋区域位置，以新乡市鑫发价格评估有限公司对润华翡翠城房屋均价作出评估作为损失确定依据更为妥当。即(6220元/平方米+6400元/平方米+6500元/平方米）÷3-2213元/平方米)×112.13平方米+(6220元/平方米+6400元/平方米+6500元/平方米）÷3-2275元/平方米)×94.64平方米=854364.44元，故对郭倩该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。对于郭倩要求普利公司按照每月每平方米30元的标准支付逾期交房损失的问题，认为逾期交房系因合同迟延履行而产生的损失，只有本约合同履行，完成交易，才能产生经济利益，本案是双方系预约合同，不产生经济利益，郭倩要求该项损失没有依据，本院不予采纳。关于郭倩要求吴俊卿、罗华承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。现郭倩初步举证证明罗华名下登记备案有普利商贸城A座多套房产，而普利公司经营资料等均由公司所掌握，在此情况下，应由罗华进一步举证证明普利商贸城A座多套房产登记在其名下的行为是善意、公平和合法的，进而否认滥用股东权利。但罗华未对此提供相应证据加以证明，且未举证证明上述行为不影响本案郭倩债权的实现，进而否定不侵害郭倩利益。故罗华应对案涉债务承担连带清偿责任。另原审法院对普利公司、许长征抽逃资金案件作出刑事判决并已生效，该刑事判决认定普利公司法定代表人许长征存在抽逃资金情形，未认定罗华、吴俊卿存在上述情况，且郭倩也未提供充分证据对此加以证明，其据此要求吴俊卿承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：维持河南省新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第1457号民事判决第一项、第二项；变更河南省新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第1457号民事判决第三项为：河南普利置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿郭倩854364.44；罗华对河南普利置业有限公司上述债务承担连带责任；驳回郭倩的其他诉讼请求。一审案件受理费6626元，由河南普利置业有限公司负担4500元，由郭倩负担2126元，保全费5000元，由河南普利置业有限公司负担；二审案件受理费20253元，由河南普利置业有限公司负担14990元，由郭倩负担5263元。本判决为终审判决。
审判长 郭中伟
审判员 李卫华
审判员 路长平
二〇一六年六月七日
书记员 李 芳 来源：