广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初3440号
原告：邝莹，住广州市越秀区。
委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关宝伟，总经理。
委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。
原告邝莹诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙，被告的委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富某广场的房屋，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给原告。由于被告没有按合同约定的时间交付房屋，原告曾两次起诉至法院。
一、二审判决判令被告判决生效之日起十天内，每日按房价款总额的万分之二，向原告支付延期交房违约金至判决生效之日。最后一次起诉的判决于2016年3月25日生效。判决生效后，被告仍然没有履行合同义务，按合同约定的条件向原告交付房屋。原告认为，被告的违约行为导致原告追讨被告的违约成本扩大，至今被告延期交楼接近两年，房屋验收工作没有任何进展，涉案楼盘却仍在售，说明被告主观上没有履行合同善意，也说明原定的延期交楼违约责任，对被告没有震摄力，不足以敦促其积极履行合同。再者，原判定被告按房价总额每日万分之二的标准向原告支付违约金，要14年之久才能付清购房本金，房屋的土地使用权和房屋使用期限缩减，物价上涨、通货膨胀、房屋折旧等因素，导致原告损失进一步扩大，故原判决的违约金标准不足以弥补原告的损失，故原告本次起诉要求被告按房价款总额的每日万分之三支付违约金。另外，为了提高司法效率，避免原告就同一违约行为再次起诉，请求法院判决被告支付违约金截止到被告按合同约定的条件（第十二、十五条）交付房屋之日止。故原告起诉要求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金[从2016年3月26日起计算至被告按合同约定的条件（合同第十二条、十五条）交付房屋之日止，按房屋总价的每日万分之三的标准计算]；2.诉讼费由被告承担。
被告辩称：
一、涉案房屋已经符合法定的交房条件。按照本案的纠纷性质，应当受合同法调整，合同法第279条规定：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收价款，并接收该建设工程；建设工程竣工经验收合格后，可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定表明：开发商为组织竣工验收和确认工程合格与否的主体，法定的交房条件即为“建设工程竣工经验收合格”。而涉案房屋的建筑工程已经竣工，且于2014年9月18日取得了验收合格证。因此，案涉房屋已经符合法定的交房条件。
二、“商品房经建设工程规划验收合格”是双方约定交房条件。原、被告双方在签订《商品房预售合同》的同时签订了《补充协议》，而该《补充协议》第六条、第七条是对《商品房预售合同》第十二条、第十五条内容的变更性约定，是合法有效的。该《补充协议》第六条约定的交房条件为：“（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮。”双方必须按照补充协议约定履行义务，涉案房屋的交付条件应当以双方签订的《商品房预售合同》的《补充协议》为准。
三、原告主张将逾期交楼的违约金从日万分之二提高至日万分之三的理由不成立。1.关于双方就逾期交楼违约金的支付标准，已由两次前案的生效判决确认为按日万分之二计付。本案属于同一纠纷的延伸，不应出现同案不同判的结果。2.双方在《商品房预售合同》和《补充协议》中均未对约定逾期交楼的违约金数额可根据逾期的时间提高，因此，原告的该主张没有合同上的依据。3.合同法规定违约金不得高于合同金额的20%。原告已向法院起诉两次，并领取了相关的违约金，该数额己接近合同标的额的20%。若以原告所提的日万分之三去计付违约金，明显将加重被告的负担，这既不利于矛盾纠纷的解决，也将对富某广场整个社区的维稳工作会带来负面的影响。
四、原告诉请的将来给付请求是错误的。原告方提出的“计算至按合同约定的条件交付房屋之日止”的请求属于预先请求，即将来的给付之诉，其没有事实依据和法律依据。
五、被告目前仍未达到“商品房经建设工程规划验收合格”非自己可控的原因。本质地看，商品房建设工程的规划验收属于行政法律活动，是政府的相关职能部门与开发商之间的行政法律关系所致。综上所述，被告对逾期交房事实没有异议，但违约金计算标准应按日万分之二计付，截止日期应计付至法院判决生效之日止。
经审理查明：2014年3月20日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢12层1206号房，房价总额2755470元；被告同意原告按按揭贷款方式付款；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十四条）延期交房的违约责任：被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；合同附件七《本合同补充协议》：
四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为原告故意拖延付款，原告应每日按贷款额的万分之五的标准向被告承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入被告开设的监控账户时止；
六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；
八、关于《合同》第十五条房屋交付时的有关资料的另行约定：甲乙双方同意，双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方出示有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《房地产（住宅）质量保证书》、（三）建设单位出具的《房地产（住宅）使用说明书》，上述第（一）项文件甲方负责向乙方出示原件查阅，不提供复印件；第（二）、（三）项文件由甲方出示原件，并可以提供复印件；等。2016年3月25日生效的（2016）粤01民终432号民事判决书查明以下事实：
一、原、被告签订合同后，原告依合同约定付清了全部购房款给被告。
二、原告曾因被告延期交房而向本院提起诉讼，认为合同约定被告延期交楼违约金计算标准与原告逾期付款违约金计算标准的约定不对等，亦远远不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，请求法院将延期交楼违约金计算标准增加到房价款万分之二/日，故起诉要求判令：1.被告按合同约定向原告交付房屋；2.被告向原告支付延期交房违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款的万分之二的标准计算）；3.诉讼费由被告承担。本院对该案作出（2014）穗海法民三初字第1455号民事判决书，主要内容：1.被告在该判决生效之日起10日内向原告支付迟延交房违约金（从2014年7月11日起计至该判决生效之日止，每日按2755470元的万分之二的标准计算）；2.驳回原告的其余诉讼请求。
被告不服一审判决，提出上诉。后被告在二审期间经广州市中级人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第1451号民事裁定书裁定该案按上诉人撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行。该裁定书已于2015年4月29日生效。后因被告仍未交付涉案房屋给原告，原告遂于2015年9月25日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金（从2015年4月30日起计算至房屋符合交付条件并实际交付使用之日止，按房屋总价2755470元的每日万分之二的标准计算；首次违约金计算截止到判决生效之日，在判决生效之日10日内支付，以后每三个月期满之日支付一次）；2.诉讼费由被告承担。本院对该案作出（2015）穗海法民三初字第1810号民事判决：被告向原告支付迟延交房违约金（从2015年4月30日起计至被告取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，每日按原告已付房价款2755470元的万分之二的标准计算；原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限；其中至本判决生效之日止的违约金在判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每三个月期满之日支付一次）。广州市中级人民法院以（2016）粤01民终432号民事判决书作出以下判决：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1810号民事判决；
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2015年4月30日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按已付房价款2755470元的万分之二的标准计算，违约金的总额不得超过本金）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已于2016年3月25日生效。因被告至今仍未交付涉案房屋给原告，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，被告表示:涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证和消防文件，但已通水、通电、通邮、通煤气、有线电视和宽带。原告则表示：确认涉案房屋所在楼宇已通水、电，但未通邮，且尚未取得人防、消防和规划验收合格证。经本院释明后，原告坚持其关于迟延交房违约金的截止计算日期。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。在原告前次起诉被告之后，被告至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，且未向原告交房的行为已构成违约，仍应继续承担违约责任。关于迟延交房违约金标准的问题。根据原、被告签订的《商品房预售合同》约定，原告延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金给被告，此与被告延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且被告提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，并综合本案案情，
本院认为原告要求调整合同约定的延期交楼违约金标准合理，以每日按原告已付房款2755470元的万分之二的标准计付为宜。关于迟延交房违约金的截止时间。由于被告何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼时间，基于公平原则，
本院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为妥。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决，本案不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，
判决如下：
一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2016年3月26日起至本判决生效之日止，每日按2755470元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给原告邝莹；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费544元，由原告负担181元，被告负担363元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 侯文卿
人民陪审员 王穗仪二〇一六年××月××日
书 记 员 徐 石
书 记 员 徐 石程淑玲 来源：百度搜索“”