江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第2535号原告（反诉被告）丰县弘丰置业有限公司，住所地丰县数码港大市场内2-135号。法定代表人董亚芹，该公司董事长。委托代理人孙景波，江苏弘润律师事务所律师。被告王立（反诉原告），个体工商户。委托代理人刘景良，江苏汉地律师事务所律师。
原告丰县弘丰置业有限公司诉被告王立房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月7日立案受理，后被告王立向本院提出对原告的反诉，本案依法由
代理
审判员叶跃跃适用简易程序，后依法组成合议庭，于2016年1月22日、2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告丰县弘丰置业有限公司的委托代理人孙景波、被告王立及其委托代理人刘景良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰县弘丰置业有限公司诉称：2014年9月16日，原被告签订房屋租赁协议一份，约定将原告的房屋租赁给被告使用，但协议签订后被告未按照协议约定交纳押金50000元，并违反合同使用全部的门头广告位，且被告尚拖欠原告房屋租赁费100000元。现原告诉至法院，要求判令
被告：1、排除妨碍，即将一层门头广告（以庭审质证提交的照片为准）、通道的广告均拆除一半；2、支付租金100000元、押金50000元、违约金100000元、律师费15000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告王立辩称：1、原告所称的50000元保证金，是经过丰县供销社与原告商议后，原告同意缓交；2、因原告二层房屋尚未出租，被告使用该门头的全部位置并没有造成原告损失，如原告将二层房屋出租，被告愿意拆除部分门头广告；3、根据原被告的约定，房屋的一层、二层不能出租给他人经营餐饮业，因现在涉案房屋一层系餐饮经营，原告已经违约，被告将100000元租金作为违约金予以扣除；4、因原告的行为已经构成违约，原告要求被告支付律师费没有依据。
被告王立反诉称：2014年9月16日，原被告签订房屋租赁协议一份，约定将原告的房屋租赁给被告使用，根据原被告协议第11条的约定，涉案房屋的一层、二层不能出租给他人经营餐饮业，因现在涉案房屋一层系餐饮经营，原告已经违约，在此情况下被告将100000元租金作为违约金予以扣除，现被告反诉原告要求：1、确认反诉被告违反了租赁协议书第十一条的约定，反诉被告支付100000元违约金。2、判令反诉被告赔偿损失50000元；3、判令反诉被告承担本案的律师服务费13600元，并由反诉被告承担本案诉讼费用。
原告丰县弘丰置业有限公司就被告王立的反诉辩称：涉案房屋的一楼，原告已经卖给案外人梁利平，因原被告之间约定是不得出租给他人用于餐饮，因此不能代表原告存在违约行为；2、原告要求赔偿50000元的损失没有提供证据证明其主张，原告在没有提供证据的情况下所要违约金损失50000元没有依据。
经审理查明：2014年9月16日，原被告双方签署租房协议书，原告将其房屋的第三层租赁给原告使用，并约定：租赁期限自2014年11月30日至2022年11月30日止，被告共租赁8年，第一年租金人民币35万元整（税后），第二年租金为：35万元整人民币（税后），租金必须在上一年到期前一月之内付清，从第三年开始租金每年从上一年租金基础上递增2万元。一层约宽4米×12米上电梯的营业房属于甲方所有，被告只能作为上电梯的走路通道，被告不能作营业房使用，被告同意通三楼的电梯和二楼商户共用，电梯费共同承担，一层营业房门口及通道内的广告位被告只能和二层共用，一家一半。在租赁期间原告的一层和二层房子不得再租赁给其他餐饮行业。双方签订协议时，乙方需向甲方交纳押金50000元，租赁到期后待被告交纳清楚约定的各项费用后由原告退还押金。如原被告双方有违约，违约方需赔偿守约方违约金人民币100000元，违约方还需承担守约方律师费和诉讼费。另查明：涉案房屋已经取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等开发手续。现涉案房屋的一层经营餐饮业务，被告王立现使用了全部的门头广告位置。原被告之间约定的50000元押金被告尚未支付给原告，但该缓交行为已经通过丰县供销合作总社工业品公司和原告协商过，并取得了原告的同意。根据原被告约定被告现需向原告交纳2015年11月30日至2016年11月29日的租赁费尚有100000元未交。原告因本次诉讼支出案件代理费15000元，被告王立支出案件代理费13600元。徐州弘丰投资有限公司于2016年1月21日已变更公司名称为丰县弘丰置业有限公司。上述事实，有原被告的陈述、涉案房屋的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、原被告签订的租房协议书、门口广告位使用现状照片、租房协议书补充条款、丰县供销合作总社工业品公司证明、丰县烤动力酒吧工商登记查询单、原被告双方案件代理费发票予以证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、原被告双方是否存在违约行为；2、如存在违约行为其后果应如何承担。
本院认为：原被告双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，该协议合法有效。原被告双方协议第（4）条约定，一层营业房门口及通道内的广告位，被告只能和二层共用，一家一半，据此被告应在签订合同时明知其对门口及通道的广告位置仅有一半的使用权，但现在被告实际全部使用了广告位，故被告存在违约行为，对其多占用的门口广告和走廊内广告位置应当予以拆除。根据协议第（13）条被告需向原告交纳押金50000元，该押金虽然经过协商，原告同意缓交，但原告有权随时通知被告交纳，现原告已经提起诉讼要求被告交纳，被告需按照合同约定将押金支付给原告。本案中被告认为原告违反协议第（11）条涉案房屋第一层、第二层不得再经营餐饮的约定，并反诉要求丰县弘丰置业有限公司赔偿损失50000元，对此反诉原告方应当提交证据予以证实，但在庭审中反诉原告方对此未提供任何证据，本院对反诉原告的此项诉讼请求不予支持。因原被告对租赁费的约定具体明确，被告以原告违约为由直接扣除其应当交纳的租赁费没有法律依据本院不予支持，被告王立应当按照约定将尚欠原告的租赁费100000元支付原告。因原被告双发均存在违约的行为，对双方要求互负违约责任，赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。根据合同约定违约方应承担守约方的律师费和诉讼费，因原被告双方均存在违约，故违约方应当负担对方的委托代理费。综上所述，根据案件事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，
判决如下：
一、被告王立于本判决生效后十五日内支付原告丰县弘丰置业有限公司租赁费100000元，押金50000元，案件代理费15000元。
二、被告王立于本判决生效后十五日内将一层通道及门口广告多占用的一半广告位置拆除。
三、原告丰县弘丰置业有限公司于本判决生效后十五日内支付被告王立案件代理费13600元。
四、驳回原告丰县弘丰置业有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王立的其他诉讼请求本诉案件受理费5275元，反诉案件受理费3572元，合计8847元，由原告丰县弘丰置业有限公司负担2275元，由被告王立承担6572元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 科
代理
审判员 叶跃跃
代理
审判员 李 珠
二〇一六年六月七日
书 记 员 孟小咪 微信公众号“”