新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）博垦民小额字第83号
原告：博乐市艾尔物业服务有限公司。组织机构代码58475037-3。住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市红星路**号。
法定代表人：刘武，该公司经理。
委托代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。
被告：文开香，女，1968年6月1日出生，住博乐市。
原告博乐市艾尔物业服务有限公司（以下简称艾尔物业）与被告文开香物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理，依法由
代理
审判员宋娟娟独任进行审理。适用简易程序于2015年12月30日、2016年2月23日公开开庭审理了本案。由于本案案情复杂，于2016年2月26日转为普通程序审理，组成由
审判员穆爱萍担任
审判长，
审判员雷颂杰、
代理
审判员宋娟娟的合议庭于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告艾尔物业的委托代理人赵剑平、被告文开香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾尔物业诉称，被告于2010年6月23日在农五师杭州路艾比湖合作开发项目协调领导小组的监督下与新疆新名居房地产开发有限公司博乐分公司签订《房屋拆迁补偿协议》，被告方以位于博乐市杭州路6号1号楼Y室置换博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区A座X层X室，面积为96.7平方米，被告方于2012年7月20日办理了入住手续，该房屋被告使用至今。原告作为专业从事物业服务的企业，自博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区项目建成以来，一直为该项目的商户和住户提供物业服务，被告作为原告的服务对象，自入住至今以各种理由拒不交纳物业服务费，截止2015年12月共欠物业费4000.16元。原告多次敦促无果的情况下，诉至法院，请求判令被告支付物业费4000.16元，利息471.7元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告文开香辩称，在本案受理后，被告交纳了3713.3元，未交纳剩余物业费是因为：
一、自入住至今尚未办理房产证，楼房的面积尚未确定，物业以何种标准收取物业费。
二、被告未全面的履行物业服务协议中的内容，如没有进行绿化服务、自行车和汽车没有停放位置、人行道和车道在一起不安全、消防通道没有灯、扶手有倒刺、电梯经常停，暖气费没有发票、维修不及时、每次买电只能买10元等，原告仅履行了50%的合同义务，被告仅同意按照每月每平方米0.6元支付物业费。
三、在补偿协议中约定五通，但没有实现五通，被告至今还在使用煤气。故被告认为应扣除没有履行和履行不完善的部分，按照原告实际履行的合同义务收取物业费。
经审理查明，2010年6月23日，新疆新名居房地产开发有限公司博乐分公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》一份，双方约定，乙方所有的具有产权证的房屋位于博乐市杭州路6号1号楼Y室，楼房建筑面积（房产证）63.75平方米置换面积77.63平方米位于博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区房屋一套。合同第三条第四款第七项约定，水、电、暖、燃气、闭路电视五通。第四条约定过渡房由于甲方无法安置解决，由乙方自行解决。过渡期间为20个月，计算时间为乙方领取补助费之日起计算，即自2010年6月23日起至2012年6月22日止。在此期限内交新房均为甲乙双方认可的履行期限。甲方按每月500元（含搬迁费）支付过渡期间住房补助费。补助费总计12000元，协议签订时支付50%，剩余50%，在搬迁完成并经甲方确认后一次性付清。因甲方的原因在20个月内不能交新房，过渡期间住房补助费甲方双倍支付。甲方置换给乙方的房屋，乙方申购增加面积部分的契税和住房维修基金等相关费用由乙方自行承担，产权证变更等相关费用由乙方自行承担。甲方负责办理产权证、土地使用证等相关手续。第五条约定，如单方违约，违约方应向对方支付20万元违约金。2011年10月12日，原告作为博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区的前期物业管理企业与开发商博乐市新名居房地产开发有限公司作为甲方签订《博乐市前期物业服务合同文书》，约定物业服务费用由业主按建筑面积交纳,高层住宅1.5元每月每平方米，业主应于收房组或开发企业通知收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年按初次缴费日期履行交纳义务。甲方违反合同约定，致使乙方的管理无法达到合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按甲乙双方约定的标准向甲方、业主支付违约金。业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天0.3%的标准支付违约金。2012年7月20日，被告验收房屋，在住房验收表上签字。同日与原告签订《装修申请表》、《室内装饰装修管理服务协议》。2012年10月30日，被告交纳暖气费96.7平方米×25.47元=2463元（2012-2013年采暖期），2013年10月18日，被告交纳暖气费96.7平方米×25.47元=2463元（2013-2014年采暖期），2014年10月16日，被告交纳暖气费96.7平方米×25.47元=2463元（2014-2015年采暖期）。2015年10月13日，被告交纳暖气费96.7平方米×25.47元=2463元-65元=2398元（2015-2016年采暖期）。另查明，原告经营范围为小区物业服务、垃圾清理。资质等级为叁级。原告在博乐市建设局房地产管理局的物业服务收费备案表中注明高层住宅每月每平方米1.5元。依据博尔塔拉蒙古自治州发展和改革委员会、博尔塔拉蒙古自治州住房和城乡建设局下发的博州发改价[2014]72号文件的规定，博州普通住宅物业服务收费指导价（最高价格水平）质量等级为三级的，多层住宅及不带电梯的7层住宅为每月每平方米0.5元，7层以上高层住宅每月每平方米1.5元。再查明，原告自2011年10月12日一直为杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区提供物业服务。被告系博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区A座X室业主。博乐市杭州路艾比湖国际MALL-万象汇小区尚未办理产权证、尚未成立业主委员会、该小区尚未建立停车棚、仅有少量绿化面积。2015年11月4日原告通过邮寄的方式向被告寄送委托新疆亚桥律师事务所赵剑平律师出具的催收函一份。2015年11月5日被告签收该催收函。在审理过程中，被告文开香于2015年12月25日交纳物业费3713.3元。经新疆润鑫房地产评估有限责任公司测绘被告的房屋面积为93.963平方米。双方均同意暂按93.963平方米计算物业费。上述事实，有《房屋拆迁补偿协议书》、《博乐市前期物业服务合同文书》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》二份、《室内装饰装修管理服务协议》、住房验收表、装修申请表、物业服务收费备案表、收据七份、新疆亚桥律师事务所律师函、邮政特快专递回执、博尔塔拉蒙古自治州住房和城乡建设局下发的博州发改价[2014]72号文件、本院在涉案小区内拍摄的照片及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。虽然被告认为原告未能尽职履行物业管理委托事项，且未达到约定的物业管理服务质量，导致案涉小区内长期存在绿化未建立、电梯经常停、小区道路交通无序等情形，但被告并未否认原告已提供物业管理的事实。现原告将物业收费标准调整为每月每平方米1元、自愿放弃从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，而按照年利率5.39%要求被告支付利息。同时，合同中已经明确约定业主应于收房组或开发企业通知收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按年交纳。故综合全案，本院对原告自2012年7月20日起按每月每平方米1元收取物业费的诉讼请求予以支持。因被告未依约交纳物业费用，已构成违约，应承担相应责任。现双方均同意暂按93.963平方米计算物业费，综合全案暂以93.963平方米计算物业费及利息，待房屋产权证书办理时以房屋产权证书上登记的面积为准，多退少补较为合适。经计算，被告应支付原告截止2015年12月31日的物业费3886.94元，利息412.3元，因被告已支付3713.3元，故被告尚欠物业费173.64元，利息412.3元。故对原告要求被告支付相应的欠费及利息的诉请本院予以部分支持。对于被告认为免费五通未实现的辩称，因原告未与被告签订拆迁补偿协议，根据合同的相对性，不属于原告的义务，故对其辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，
判决如下：被告文开香于本判决生效后十日内支付原告博乐市艾尔物业服务有限公司截止2015年12月31日止的欠付物业费173.64元，利息412.3元，共计585.94元。（房屋面积暂定93.963平方米，待该房屋的房产证办理后，按照产权证书上的面积计算，多退少补。）如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文开香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第五师中级人民法院。
审 判 长 穆爱萍
审 判 员 雷颂杰
代理
审判员 宋娟娟
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 晨 来自：