广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4287号
上诉人（原审被告）：张超洪。
上诉人（原审被告）：许晓燕。两上诉人的共同
委托代理人：黄遵耀，广东潮联律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：胡智慧。
委托代理人：皮育全，广东律魁律师事务所律师。
委托代理人：卢稚雄，广东律魁律师事务所律师。
被
上诉人（原审第三人）：深圳市都市家园地产代理有限公司。
法定代表人：县小平。
上诉人张超洪、许晓燕因与被上诉人胡智慧、深圳市都市家园地产代理有限公司（以下简称都市家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1738号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2015年6月18日，经都市家园公司居间服务，胡智慧（买方）与张超洪、许晓燕（卖方）签订一份《深圳市二手房预约买卖合同》（NO：xxxxxx），约定张超洪、许晓燕将其名下位于深圳市宝安区xx街道xx路xx侧xxxx花园x栋x座xxxx号房屋（深房地字第××号）转让给胡智慧，转让成交价590万元；买方应于合同签订时支付定金80万元，定金交由第三方监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据视为卖方收讫；买方须于2015年6月28日前将除定金之外的首期款97万元付至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，上述约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请相关资料，并配合银行办理贷款手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款金额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；买卖双方同意在本合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留1万元作为交房保证金交由第三方托管，该款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于合同签订之日起7日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；涉案房产未附租约；因房产转让所产生的税费由买方负担；卖方应于收到全部购房款60日内将房屋交付买方，结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续；同时合同第十二条约定，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总额20%的违约金或承担定金罚则。2015年6月17日，胡智慧通过都市家园公司POS机刷卡支付定金5万元、现金支付佣金1万元。2015年6月18日，胡智慧通过都市家园公司POS机刷卡支付定金75万元、刷卡支付佣金2万元。张超洪、许晓燕向胡智慧出具一份《收款收据》，确认收取定金80万元。庭审时张超洪、许晓燕及都市家园公司确认胡智慧支付的80万元定金中，其中40万元已支付张超洪、许晓燕，余款40万元在都市家园公司托管。2015年7月8日，张超洪、许晓燕及都市家园公司法定代表人县小平共同签订一份《深圳市二手房预约买卖合同（NO：xxxxxx）之补充协议》，约定涉案房产因卖方原因尚处于查封状态导致无法正常办理买卖手续，卖方承诺于2015年7月18日前完成解封；按买卖合同约定日期已属卖方违约，买方不追究相关责任，合同延续至7月22日前办理公证委托、7月25日前买方申请按揭；若未按上述约定日期完成相关事宜，买卖双方愿意按照《深圳市二手房预约买卖合同》（NO：xxxxxx）第十二条约定承担违约责任。另查明，涉案房产目前处于抵押、查封状态，张超洪、许晓燕各占50%产权，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳福田区支行，涉案房产于2014年3月11日被深圳市福田区人民法院（2014）深福法民一初字第637号案件查封，期限两年，于2015年6月10日被该院（2015）深宝法西民初字第977号案件轮候查封。胡智慧具备在深圳市住房限购区域内住房购买资格。胡智慧的诉讼请求：1、张超洪、许晓燕向胡智慧返还定金80万元；2、张超洪、许晓燕按房产成交总价款的20%向胡智慧支付违约金118万元；3、张超洪、许晓燕承担胡智慧向都市家园公司支付3万元的佣金损失；4、张超洪、许晓燕承担全部诉讼费用。原审法院认为，胡智慧与张超洪、许晓燕签订的《深圳市二手房预约买卖合同》、《深圳市二手房预约买卖合同（NO：xxxxxx）之补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照双方合同的约定，张超洪、许晓燕应当于2015年7月18日前完成涉案房产的解封事宜，但张超洪、许晓燕至今未能清除债务解除涉案房产的查封，已经构成违约，胡智慧有权依据双方合同约定，解除合同，并要求张超洪、许晓燕返还定金、承担违约责任。鉴于定金80万元中张超洪、许晓燕仅收取40万元，剩余40万元尚在都市家园公司托管，因此张超洪、许晓燕应向胡智慧返还定金40万元、都市家园公司亦应当向胡智慧返还定金40万元。鉴于双方合同约定的解除合同的违约金过高，结合双方合同实际履行情况，该院予以调整，调整后的违约金按照合同成交价15%计算，故张超洪、许晓燕应当支付胡智慧违约金88.5万元（590万元×15%）。至于胡智慧主张的佣金损失，属于居间合同法律关系调整范围，该院不予处理，胡智慧应另循法律途径解决。对于胡智慧的诉讼请求，超过认定的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、张超洪、徐晓燕于该判决发生法律效力之日起五日内返还胡智慧定金40万元；
二、都市家园公司于该判决发生法律效力之日起五日内返还胡智慧定金40万元；
三、张超洪、徐晓燕于该判决发生法律效力之日起五日内支付胡智慧违约金88.5万元；
四、驳回胡智慧其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22880元，由胡智慧负担3700元，由张超洪、许晓燕负担19180元。财产保全费5000元，由张超洪、许晓燕负担。张超洪、许晓燕上诉称，一、原审法院虽己对违约金进行调整，但依然过高，有失公平原则，应当调整为成交价的10%即59万元。
二、张超洪、许晓燕没有隐瞒涉案房产被查封的情况。张超洪、许晓燕已经告知都市家园公司房产被查封，都市家园公司承诺先付一百万元（含买卖房产定金）给张超洪、许晓燕解决涉案房产被案外人查封事情。即便如都市家园公司所说张超洪、许晓燕没有告知涉案房产被查封情况，都市家园公司也负有对房产的审查义务。需要强调的是，张超洪、许晓燕收到40万元定金后，积极与案外人吴某协商解决查封事宜，并达成调解协议，福田法院也因此解除了对涉案房产的查封。如果都市家园公司不侵占40万元定金，张超洪、许晓燕必然与案外人深圳市xxxx科技有限公司达成协议，处理好涉案房产被查封问题。可见，都市家园公司对本案的违约负有不可推卸的责任，应当承担主要责任。请求：撤销原审判决第三项，改判都市家园公司承担主要责任即支付胡智慧违约金41.3万元（59万元×70%），张超洪、徐晓燕承担次要责任即支付胡智慧违约金17.7万元(59万元×30%)，诉讼费由都市家园公司、胡智慧负担。胡智慧辩称，一、原审法院判决张超洪、许晓燕按合同成交价格的15%支付违约金88.5万元，没有超过合同约定的20%的标准，且无法弥补胡智慧的实际损失。
二、张超洪、许晓燕在上诉中称因为都市家园公司未将其收到的80万元中的定金40万元定金交给张超洪、许晓燕，从而使其没有钱与案外人达成和解，使涉案房产无法解封的辩解不是事实，事实是张超洪、许晓燕一房二卖。
三、张超洪、许晓燕在签署合同时，隐瞒涉案房产被宝安法院和福田法院查封的情况，且在签署补充协议后也没有按约定的时间（2015年7月18日前）完成对涉案房产解除查封，导致胡智慧购房目的无法实现。因此，原审法院判令张超洪、许晓燕按合同成交价的15%承担违约责任并无不当。请求驳回上诉，维持原判。都市家园公司未发表意见。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张超洪、许晓燕与胡智慧于2015年6月18日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》、于2015年7月8日签订的《深圳市二手房预约买卖合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行合同及补充协议的约定。根据补充协议，张超洪、许晓燕应当在2015年7月18日前完成对涉案房产的解封，以便继续履行买卖合同。但直至2015年8月7日胡智慧提起诉讼时，涉案房产仍未解除查封。根据双方买卖合同第十二条的约定，张超洪、许晓燕逾期履行义务已经超过15日，胡智慧有权解除合同并要求张超洪、许晓燕支付转让总额20%违约金或承担定金罚则。考虑到合同的履行程度、当事人的过错等因素，原审法院将违约金调整至成交价的15%比较合理。张超洪、许晓燕上诉要求将违约金调整至成交价的10%缺乏依据，本院不予支持。张超洪、许晓燕上诉称涉案房产未能解除查封的主要责任在于都市家园公司，因此，都市家园公司应当对胡智慧承担主要责任。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，买卖合同和补充协议约定的是张超洪、许晓燕与胡智慧之间的权利义务关系，根据上述规定，即使涉案房产未能解封、买卖合同未能继续履行的主要责任在于都市家园公司，张超洪、许晓燕应首先对胡智慧承担违约责任，再另循途径要求都市家园公司承担相应的责任。因此，张超洪、许晓燕上诉要求承担次要违约责任的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10880元，由上诉人张超洪、许晓燕负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理
审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月三日
书 记 员 谢文琦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：