山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初4486号原告宋艳光，女，汉族，住山东省胶州市。被告青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人利沛稳，董事长。委托代理人于德泉，男，汉族，住山东省青岛市市北区，系该公司职员。
原告宋艳光与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋艳光，被告青岛联合利丰房地产开发有限公司的委托代理人于德泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋艳光诉称，原告于2014年5月12日与被告签订2份《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，约定原告购买被告开发建设的半岛蓝湾花园13#-17#地下车库21、22号共两处，于2014年12月30日交付，两处车位总价款190000元，并约定被告逾期超过60日未将车位交付给原告，应按已付款项日万分之四承担违约金。原告均按照上述合同约定支付了全部款项。上述车位直至2016年4月1日才交付使用，请求判令被告支付逾期交付车位的违约金（2015年5月7日至2016年3月31日）24548元（2015年5月7日之前的违约金原告已另案判决），被告承担诉讼费用。
被告青岛联合利丰房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称，一、原被告签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》违反合同法第五十二条第（5）款规定，应当认定为无效的合同，原告无权依据无效合同向被告主张逾期交付停车位的违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、依据《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由法律规定”。根据物权法定的基本原则，纵观物权法及相关法律都没有“车位使用权”的法律规定，所谓的“车位使用权”是合同双方自行创造出来的物权形式，显然不符合物权法的规定。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，由于各方面的原因，涉案车位的建设单位开发青岛半岛蓝湾花园未经验收并办理权属登记，所以，没有依法登记领取权属证书。涉案半岛蓝湾12#-17#地下车库21、22号车位即不符合城市房地产管理法第三十八条的规定。3、本案的案由为商品房预售合同纠纷，但涉案车位并不符合城市房地产管理法第四十五条商品房预售的规定，也未经预售许可证许可，也未通过签订商品房（预售）买卖合同并备案，双方不可能成立商品房买卖合同关系。
二、约定的违约金明显过高，请求法院依法予以变更（调整）。原被告签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第六条第（2）款约定自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付款项的万分之四的违约金。违约金的约定过高。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，原告以被告逾期交付为由主张支付24548元的违约金，即使存在逾期交付的行为和事实，对原告造成的损失也只是车位租金的实际损失，因为车位约定只能作停车使用，按照胶州市发展和改革局、城乡建设局关于印发《胶州市物业服务收费管理办法》的通知（胶发改字[2012]132号）附件二：“普通住宅物业管理区域停车服务费、车位租赁费指导标准”中规定，小型车车位租赁费270元/月、室内停车服务费50元/月，并作出说明：每种车型对应的收费指导标准为最高标准，下浮不限，如此，每个室内停车位月最高净收益为220元（270元车位租赁费-50元室内停车服务费），原告2个涉案车位逾期交付11个月，实际损失额不超过4840元（11×2×220），现原告主张24548元，是其实际损失的5倍多，显失公平，请求法院依法予以变更。
经审理查明，2014年5月12日，以联合利丰为转让人，以宋艳光为受让人就胶州市新城区福州南路267号13#-17#地下车库21号签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，该合同载明：“……第三条、受让人以人民币95000元受让该车位的使用权。……第五条、交付期限转让人在2014年12月30日将符合使用条件的车位交付受让人使用。但如遭遇不可抗力或其他非转让人所能控制的突发事件，且在30日内告知受让人的，转让人可据实予以延期。……第六条、逾期交付的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，转让人如未按本合同规定的期限交付该车位，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”受让人已于2012年7月27日交付人民币95000元。2014年5月12日，以联合利丰为转让人，以宋艳光为受让人就胶州市新城区福州南路267号13#-17#地下车库22号签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，该合同载明：“……第三条、受让人以人民币95000元受让该车位的使用权。……第五条交付期限转让人在2014年12月30日将符合使用条件的车位交付受让人使用。但如遭遇不可抗力或其他非转让人所能控制的突发事件，且在30日内告知受让人的，转让人可据实予以延期。……第六条逾期交付的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，转让人如未按本合同规定的期限交付该车位，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”受让人已于2012年7月27日交付人民币95000元。被告于2016年4月1日将上述两个车位交付给原告。另查明，已经生效的胶州市人民法院（2015）胶民初字第3346号民事判决书，判决被告支付原告两个车位2014年12月31日至2015年5月17日按已交付车位款日万分之四计算的违约金。被告为证明自己的主张，提交2012年9月11日胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业服务收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车50元/月室内停车70元/月、小型车露天停车30元/月室内停车50元/月、三轮摩托露天停车15元/月室内停车30元/月、小型摩托露天停车10元/月室内停车20元/月，被告欲证明根据该通知附件二的约定，原告两个涉案车位逾期交付11个月，实际损失额不超过4840元（11×2×20），认为原告的主张比实际损失过高。原告质证称被告提交的证据与本案无关。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、车位使用权转让合同、发票、收据及当事人陈述在案为凭，经当事人质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已经付清车位款190000元，被告逾期交付的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付的违约责任。被告对合同约定无异议，认为原告所诉违约金计算过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。
本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款。审理中，被告提供2012年9月11日胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的关于印发《胶州市物业服务收费管理办法》的通知，被告主张按照小型摩托室内停车20元/月的标准计算违约金损失，因该管理办法下发后原被告签订的车位使用权转让合同，并且分别约定了逾期不超过60日和逾期超过60日的违约金计算标准，因此被告抗辩的按照指导标准确定违约金约定缺乏公平性的主张，本院不予采信。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对被告的抗辩主张本院不予采信。因被告的行为构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。已经生效的胶州市人民法院（2015）胶民初字第3346号民事判决书，判决被告支付了原告2014年12月31日至2015年5月17日按已交付车位款日万分之四计算的违约金，被告于2016年4月1日向原告交付涉案车位，应当支付2015年5月18日至2016年3月31日合计318天按已交付价款日万分之四计算的违约金，即24168元（190000元×万分之四/天×318天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋艳光违约金24168元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，减半收取207元，由被告联合利丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 匡建玲
二〇一六年六月三日
书记员 冷 甜 来源：百度“”