黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1102民初505号原告万惠杰，女，1967年4月18日出生，汉族，退休工人。委托代理人唐学文，黑龙江唐学文律师事务所律师。委托代理人华海微，黑龙江唐学文律师事务所律师。被告黑河市佰利置业有限公司。法定代表人姚向军，职务经理。被告黑河市佰利置业有限公司滨江分公司。负责人崔嵬。二位被告委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
原告万惠杰与被告黑河市佰利置业有限公司(以下简称佰利公司)、黑河市佰利置业有限公司滨江分公司（佰利滨江分公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万惠杰及其委托代理人唐学文、华海微与二位被告委托代理人陈可鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，佰利滨江分公司系佰利公司设立的分公司。2014年10月27日和2014年11月7日，佰利滨江分公司分别向原告借款共计2,400,000.00元，借款期限分别至2015年10月26日和2015年11月6日，约定利息均为月息2.5%，使用期限均为一年。2015年11月26日，佰利滨江分公司以部分房屋抵偿借款1,365,960.00元，借款利息也支付到2015年8月26日。尚欠本金1,034,040.00元及2015年8月27日至今的利息。经催要，二位被告逾期未还。故依据《合同法》以及最高院关于审理民间借贷案件的司法解释的规定。原告诉至法院，请求判决二位被告偿还借款本金1,034,040.00元及利息192,925.50元（2,400,000.00元自2015年8月27日至11月27日，按月利率2.5%计算为180,000.00元；1,034,040.00元自2015年11月27日至12月12日，以月息2.5%计算为12,925.50元；2015年12月13日至实际给付之日止借款利息），合计1,226,965.50元。原告为证明自己的主张成立，提供以下证据予以证实：证据一、2014年10月27日《借款协议》1份、2014年11月7日《借款协议》1份、收据3份，证明佰利滨江分公司于2014年10月27日向原告借款1,200,000.00元，月息2.5%，借款期限一年。2014年11月7日又向原告借款1,200,000.00元，月息2.5%，借款期限一年。实际交付借款2,350,000.00元。二位被告质证，对证据真实性无异议，但两份协议在履行过程中原告实际汇入款项2,350,000.00元，对于收据的复印件我们也认可，上面写明预先扣除利息，预先扣除的利息不应计算为本金。证据二、2015年11月26日《关于归还万惠杰部分借款的协议》1份、《房屋预告登记证明》5份，证明双方认可借款本金2,400,000.00元，佰利滨江分公司用部分开发房屋抵偿借款1,365,960.00元，并且利息也支付至2015年8月底。对此偿还部分，双方无争议。尚欠借款本金1,034,040.00元及利息。二位被告质证，对协议真实性无异议，对协议的效力有异议。佰利滨江分公司的负责人不认可这个协议，这个公章没有经过负责人同意就盖上去了。佰利公司也不认可这个协议，这些都是滨江分公司的事。对于5户预登记，房款总价是3,540,000.00元，被告欠原告不足1,000,000.00元，被告要求解除其他剩余的房产，我们不提起反诉，但是法院应对预登记的效力予以确认，否则我们就另案起诉。二位被告辩称，一、1、实际借款为2,350,000.00元。2、被告不认可按月利率2.5%计息。理由：双方未按实际借款支付利息，而且付息时间未固定。应按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以适用。但考虑到实际情况，被告认可如按月利率2%计息，每月超额还款扣除利息部分以后剩余部分不冲抵本金。三笔借款以月息2%计算至2015年8月31日，应付利息为440,574.00元。被告截至2015年8月31日（不含2015年9月支付的120,000.00元），实际支付利息490,000.00元，多支付的49,426.00元应冲抵本金。3、折抵房产总价数额不符。房产实际总价与原告诉称1,365,960.00元有异，二者相差73,180.00元。4、办理预登记的房产应确定买卖合同效力。5、目前预登记在原告名下的5套房产，总价值3,540,180.00元。被告认为以上房产买卖事实已确定，具有法律效力，至今原告尚欠房款未实际给付。因此2,350,000.00元-49,426.00元（超额付款）-1,439,140.00元（抵顶房产价值）－120,000.00元（2015年9月还款）=741,434.00元。现预登记在原告名下的5套房产，总价3,540,180.00元，扣除原告剩余本金741,434.00元，原告尚欠房款2,798,746.00元。
二、本案的法律适用。1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》应予适用。被告认为双方在发生借款后，原告并未实际支付借款2,400,000.00元，属于违约行为；被告在支付利息过程中也未按照约定的月息2.5%进行支付，应当认定本案按照月息2%计算，即年利率不超过本金的24%，多支付的利息折抵本金。至于2015年9月还款120,000.00元不应认定为利息，因为双方于2015年8月末已确定用房产抵顶全部借款并已实际办理房产预登记，因此这120,000.00元亦应冲抵本金。2、《物权法》在本案中的适用，双方已合法签订《商品房买卖协议》并办理房屋预登记，虽原告尚未付清全款，但其所涉债务不属于本案中的法律关系。本案原告或通过原告办理过11份房产预登记，应当全部认定有效。综上，双方于2015年8月末已就2,350,000.00元借款实际结算清晰，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。被告为证明自己的主张成立，提供以下证据予以证实：证据一、《商品房买卖合同》6份，证明23号楼2单元1401室、1304室、801室的销售价是2,500.00元/平方米，总价款分别是263,700.00元，247,300.00元，263,750.00元，与原告的计算有差距，6套房屋按照合同价实际抵顶的总价款为1,439,140.00元，原告说少了。原告质证，对证据真实性无异议，对证明问题有异议。被告同意原告将房屋按照2,200.00元/平方米，被告总公司都盖章了。原告实际收到房款是1,365,960.00元。另一个合同文本的数额变化不影响归还原告部分借款协议的实质数额，房屋由总公司对外销售，原告收到1,365,960.00元，没有因此多收到钱。证据不能对抗原告手中持有协议的效力。这个文本是从被告的电脑输出的，数据多少也是由被告控制掌握的。被告完全可以按照2,200.00元/平方米制作合同文本。证据二、《商品房买卖合同》5份，证明现在原告预登记的5户住宅的房款价格是3,540,000.00元，双方有实际买卖行为，被告剩余的债务没有房款价值高。原告质证，对证据真实性无异议，对关联性有异议。原、被告双方不存在真实的商品房买卖意思表示，原告没有向被告买房子。以买卖方式出现的真实目的是为了拿到一个房屋预登记凭证，双方的真实目的是以买卖方式为原告的债权做担保。《商品房买卖合同》中体现价款和本案债权的实现没有任何法律关系，只能起到担保作用。按照被告的逻辑，实际双方在借款协议中明确的是抵押的借款将来偿还不上时，实际是按照总价款50%去执行的。但是原告主张债权不是以房产50%价款主张物权。证据三、万惠杰借款利息表1份，证明双方本息偿还明细。原告质证，无异议。
经审理查明,2014年10月27日，被告佰利滨江分公司（甲方）与原告万惠杰（乙方）签订《借款协议》约定：“甲方向乙方借款1,200,000.00元；甲方向乙方出具《房屋预告登记证》预告具体房屋系33号楼0单元000108、000109号商服，面积为100.54ｍ2和100.54ｍ2合计为201.08ｍ2，单价12,588.00元/ｍ2,房屋价款1,265,598.00元、1,265,598.00元，总价款2,531,196.00元，抵押价款1,200,000.00元（总价款*50%）；月利率2.5%，每月利息30,000.00元，按月返还；借款时间自2014年10月27日至2015年10月26日止（以进账单日期为准），届时甲方将本金利息全部返还，乙方将甲方的《房屋预告登记证》交还甲方；若甲方逾期未将乙方的借资还清，乙方有权将甲方的《房屋预告登记证》所属的房屋处置。”同日，原告扣除利息30,000.00元后实际交付给佰利滨江分公司借款1,170,000.00元。2014年10月29日，原告（预告登记权利人）与被告佰利公司（预告登记义务人）在黑河市房产管理局对爱辉区双城国际御景湾33号楼000108室、000109室、2户房屋办理了预购商品房预告登记。2014年11月7日，被告佰利滨江分公司（甲方）与原告万惠杰（乙方）签订《借款协议》约定：“甲方向乙方借款1,200,000.00元；甲方向乙方出具《房屋预告登记证》预告具体房屋系23号楼4室9-16层共8户，面积为98.92ｍ2*8，合计为791.36ｍ2，单价3,400.00元/ｍ2,房屋总价款2,690,624.00元，抵押价款1,200,000.00元（总价款*50%）；月利率2.5%，每月利息30,000.00元，按月返还；借款时间自2014年11月7日至2015年11月6日止（以进账单日期为准），届时甲方将本金利息全部返还，乙方将甲方的《房屋预告登记证》交还甲方；若甲方逾期未将乙方的借资还清，乙方有权将甲方的《房屋预告登记证》所属的房屋处置。”同日，原告交付给佰利滨江分公司借款400,000.00元。2014年11月11日，原告（预告登记权利人）与被告佰利公司（预告登记义务人）在黑河市房产管理局对爱辉区双城国际御景湾23号楼021104室、021204室、021504室、02904室、021004室、021304室、021404室、024604室8户房屋办理了预购商品房预告登记。2014年11月21日，原告扣除利息20,000.00元后实际交付给佰利滨江分公司借款780,000.00元。2014年11月30日-2015年9月19日，佰利滨江分公司支付上述两笔借款利息合计610,000.00元。2015年11月26日，原告与佰利滨江分公司签订《关于归还万惠杰部分借款的协议》：“滨江分公司于2014年10月27日和2014年11月7日合计向万惠杰借款2,400,000.00元，约定借期1年。原抵押房源为23#楼2单元904、1004、1104、1204、1304、1404、1504、1604总计8套住宅，面积98.928=791.36平方米和33#楼0单元108、109号商服，面积合计201.08平方米，现已到期，万惠杰要求还款；原借款利息已付至2015年8月底，现经双方协商用部分房屋抵给万惠杰部分借款，具体如下：23#-2-801,105.48ｍ22,200.00元/ｍ2=232,056.00元，1401,105.48ｍ22,200.00元/ｍ2=232,056.00元，1604,98.92ｍ22,500.00元/ｍ2=247,300.00元，1404,98.92ｍ22,500.00元/ｍ2=247,300.00元，1304,98.92ｍ22,400.00元/ｍ2=247,300.00元，23#-1-1203,77.20ｍ22,200.00元/ｍ2=169,840.00元，合计房款：1,365,960.00元。即办理相关手续后，万惠杰已收到还款1,365,960.00元，该款项的利息也同时终止。同时23#2单元904、1004、1304、1404、1604、五套解除预告登记手续。重新变更为801、1401、1304、1404、1604等预告登记相关手续，由公司协助办理。余款本金2,400,000.00元-1,365,960.00元=1,034,040.00元及利息依据原借款协议协商处理。还抵押房屋三套1104、1204、1504面积98.92ｍ23=296.76ｍ2，商铺100.54ｍ22=201.80ｍ2。”签订协议后，双方已按协议内容履行完毕。佰利滨江分公司至今未偿还剩余本金及利息。原告诉至法院，请求判决二位被告偿还借款本金1,034,040.00元及利息192,925.50元（2,400,000.00元自2015年8月27日至11月27日，按月利率2.5%计算为180,000.00元；1,034,040.00元自2015年11月27日至12月12日，以月息2.5%计算为12,925.50元；2015年12月13日至实际给付之日止的借款利息），合计1,226,965.50元。上述事实的认定，有当事人的陈述、《借款协议》、收据、《关于归还万惠杰部分借款的协议》、《房屋预告登记证明》为证证实。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。当事人之间签订的《借款协议》、《关于归还万惠杰部分借款的协议》为有效合同,当事人应按约定履行义务。本案争议焦点问题：
一、关于借款本金。原告与佰利滨江分公司签订《借款协议》二份，协议约定两笔借款总额2,400,000.00元，但原告将借款利息预先在本金中扣除50,000.00元，实际交付借款2,350,000.00元，故应认定借款本金为2,350,000.00元。借款期满后，佰利滨江分公司未偿还借款本金，双方就借款债务清偿问题，达成《关于归还万惠杰部分借款的协议》，约定佰利滨江分公司用6套房屋抵顶借款本金1,365,960.00元。现双方已按约定履行完毕，其以物抵债行为有效，经过部分抵顶后借款本金尚欠984,040.00元。
二、关于借款利率。本案应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，即年利率24%以下为司法保护区，年利率24%-36%的部分为自然债务区，超过年利率36%的部分无效。对于佰利滨江分公司已按月利率2.5%（年利率30%）履行完毕的610,000.00元利息视为自然债务，应享有债权保持力；对于未给付的利息应按年利率24%予以保护，超出的部分不予支持。
三、关于借款利息。首先以实际借款2,350,000.00元为基数，从借款之日至2015年8月31日，按月利率2.5%（年利率30%）计算出应付利息为580,541.66元，佰利滨江分公司已给付利息610,000.00元，对于多给付的29,458.34元，不予冲抵本金，但原告应当予以返还；2015年9月1日-2015年11月25日，以借款本金2,350,000.00元为基数，按年利率24%计算出应付利息为134,733.33元；2015年11月26日-2015年12月12日，以借款本金984,040.00元为基数，按年利率24%计算出应付利息为11,152.45元；2015年12月13日至实际给付之日止的利息应继续按年利率24%计算。
四、关于承担责任的主体。佰利滨江分公司系佰利公司依法设立的分公司，经营范围为房地产开发与经营等，分公司在借款期间支付了部分利息，说明其有较强的偿付能力，所以应先由佰利滨江分公司承担偿还责任，不足部分再由佰利公司承担补充清偿责任。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告辩解借款实际交付2,350,000.00元的理由成立，本院予以采纳，其他辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条之规定，
判决如下：
一、被告黑河市佰利置业有限公司滨江分公司偿还原告万惠杰借款本金984,040.00元；
二、被告黑河市佰利置业有限公司滨江分公司给付原告万惠杰借款利息116,427.44元（2015年9月1日-2015年12月12日）；
三、被告黑河市佰利置业有限公司滨江分公司给付原告万惠杰自2015年12月13日至实际给付之日止的借款利息（按年利率24%计算）；
四、被告黑河市佰利置业有限公司对上述债务承担补充清偿责任。上述第一、二判项合计1,100,467.44元,于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费15,843.00元，由原告负担1,139.00元，由被告黑河市佰利置业有限公司、黑河市佰利置业有限公司滨江分公司共同负担14,704.00元，与上述款项一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 张家双
审 判 员 唐 明
人民陪审员 徐芳薇
二〇一六年六月三日
书 记 员 高海燕 来自