{C} 广东省新兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）云新法民二初字第443号 原告（反诉被告）何培能，男，1984年12月7日出生，汉族，居民，住新兴县。 被告（反诉原告）梁国辉，男，1978年7月4日出生，汉族，新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心经营者，住新兴县。 委托代理人甘永波，广东创亮律师事务所律师。 第三人江焕建，男，1979年9月1日出生，汉族，居民，住新兴县。 第三人新兴县元翔投资有限公司。地址：新兴县。 法定代表人何培能，总经理。 上述原告何培能、第三人新兴县元翔投资有限公司的委托代理人梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。 第三人兼原告何培能、第三人新兴县元翔投资有限公司的共同委托代理人李柏常，男，1973年8月5日出生，汉族，居民，住新兴县。 原告(反诉被告)何培能诉被告（反诉原告）梁国辉以及第三人江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司（下称“元翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）何培能及第三人元翔公司的共同委托代理人梁庆才，被告（反诉原告）梁国辉的委托代理人甘永波，第三人（兼何培能、元翔公司的共同委托代理人）李柏常，第三人江焕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何培能诉称，2013年5月19日，江焕建、李柏常与案外人严居能、张惠兰、严居然、严安签订了一份《租赁合同》，约定李柏常、江焕建承租上述案外人共有的位于新兴县新城镇环城东路x号的整体大厦。该合同还约定租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止；在租赁期间，租赁物可以用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，并可以分租或联营。合同签订后，江焕建、李柏常对承租的物业进行装修改造。 2013年9月1日，江焕建、李柏常授权何培能以何培能自己的名义与梁国辉签订房屋《租赁合同》，约定将新兴县新城镇环城东路x号三楼（主、副楼）、四楼（副楼）出租给梁国辉。合同还约定租期为12年，自2013年9月1日起至2025年8月30日止；租金自2013年12月11日起计，每月5号支付当月租金、管理费，头三年的租金、管理费为每月34700元；逾期支付租金、管理费的，每日按逾期应付总金额的千分之五支付违约金。签订上述合同后，江焕建、李柏常于2013年11月11日共同出资成立了元翔公司，并由何培能出任元翔公司法定代表人，之后，何培能开始以元翔公司名义与梁国辉履行租赁合同。 梁国辉承租涉案房屋后，只交纳了保证金98400元和2013年12月的租金、管理费，之后就一直没有依约交纳租金、管理费。何培能多次追讨，梁国辉均拒绝支付。2015年1月26日，何培能以元翔公司的名义向新兴县人民法院提起诉讼，请求梁国辉支付2013年1月至2015年1月共13个月的租金、管理费451100元及滞纳金66311元。2015年5月6日，新兴县人民法院作出（2015）云新法民二初字第6x号民事判决书，判令梁国辉支付2014年1月11日起至2015年1月10日止的租金、管理费451100元及违约金给元翔公司。该案经梁国辉向云浮市中级人民法院提起上诉，云浮市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）云中法民二终字第293号民事判决，认定元翔公司与梁国辉不存在租赁合同关系，撤销一审判决，驳回元翔公司的诉讼请求。此后，梁国辉仍一直拖欠租金、管理费。经核算，梁国辉共拖欠2014年1月11日起至2015年12月10日共24个月的租金、管理费832800元，期间共产生2014年1月5日起至2015年12月5日止的违约金（合同约定按日万分之五计算，现按日万分之七计算）122420元。两项合计955220元。为此，何培能以自己名义向法院提起诉讼，请求：判令梁国辉支付2014年1月11日起至2015年12月10日共24个月的租金、管理费832800元及违约金122420元（违约金从2014年1月5日起按日万分之七暂计至2015年12月5日止，之后按日万分之七计至梁国辉付清债务时止）给何培能。 梁国辉对何培能的起诉答辩称，一、何培能并未依约履行办理消防手续的义务，致使梁国辉未能办理营业执照，故何培能才没有支付租金、管理费。鉴此，梁国辉并不存在违约行为，无需支付违约金。
二、新兴县人民法院已于2015年10月27日作出（2015）云新法民二初字第27x号民事判决，判决解除案外人严居能、张惠兰、严居然、严安与第三人江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》，因此，何培能已无涉案租赁物的出租权，不能向梁国辉收取2015年10月份之后的租金。
三、不同意支付已超过一年诉讼时效的租金。 第三人江焕建、李柏常、元翔公司对何培能的起诉答辩称，对何培能的起诉请求无异议。 梁国辉反诉称，何培能与梁国辉在2013年9月1日签订了《租赁合同》，根据《租赁合同》第五条约定：乙方（即梁国辉）仅限于将租赁物用于经营KTV商店等合法商业用途，第六条第4点约定：甲方（即何培能）必须提供相关证明文件（房产证明文件及消防一审意见书）及协助乙方办理一切合法经营的相关证照手续。第六条第5点约定：因甲方主观客观原因致合同无法履行的，甲方应退还双倍押金及赔偿甲方因此产生的直接经济损失。 签订合同后，何培能在合同履行过程中出现了以下违约行为，并因此导致梁国辉产生损失如下：1、梁国辉租赁后进行装修期间，因旧承租者与新大楼业主发生纠纷，故意堆放石头阻止人群出入，使梁国辉不能如期装修，影响了梁国辉开张经营。2、何培能明知梁国辉经营KTV且同意提供消防手续给梁国辉和协助梁国辉办理其他证件，但何培能没有履行合同约定，还故意隐瞒原大富豪卡拉OK营业执照未注销的情况，直至2014年4月8日原经营的新兴大富豪酒店有限公司注销登记，2014年4月9日新兴县文化广电新闻出版局对梁国辉作出《责令停止经营活动通知书》：责令梁国辉停止卡拉OK娱乐经营活动。梁国辉因此停业3个月，直至2014年7月18日才办理新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心的营业执照。3、何培能故意隐瞒其所租赁的大楼因改建致使全栋大楼不能办理消防手续，直接造成梁国辉虽然办理了新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心的营业执照，但因没有办理消防、环保、娱乐经营许可的手续，使新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心一直不能正常经营的后果。因为没有办理《娱乐经营许可证》，2014年8月7日新兴县文化广电新闻出版局对新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心进行查处，2014年8月27日新兴县文化广电新闻出版局又对梁国辉作出《责令停止经营活动通知书》：责令停止卡拉OK娱乐经营活动。且在2014年9月17日新兴县文化广电新闻出版局又对梁国辉下达《行政处罚事先告知书》，在2014年9月24日对梁国辉作出行政处罚：处以罚款10000元的行政处罚，2014年11月30日梁国辉交纳了10000元罚款。直至2015年9月11日新兴县文化广电新闻出版局才为新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心颁发了《娱乐经营许可证》。4、2014年9月11日新兴县公安消防大队下达了《行政处罚决定书》，对梁国辉作出责令停产停业和罚款90000元的处罚，2014年9月23日梁国辉交纳了90000元的罚款。至2014年11月7日新兴县公安消防大队才为新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。5、因新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心的经营问题，反诉人梁国辉多次与何培能协商解决，何培能口头同意免租金和管理费直至梁国辉办理消防合格证和娱乐经营许可证才继续收取，但在2015年1月26日何培能以新兴县元翔投资有限公司名义向法院提起诉讼，请求梁国辉支付2014年1月至2015年1月共13个月的租金、管理费，案经二审法院作出终审判决，驳回新兴县元翔投资有限公司的诉讼请求。 何培能上述违约行为除了令梁国辉遭受行政处罚的经济损失外，还产生损失如下：1、2014年4月9日被新兴县文化广电新闻出版局责令停业，停业至2014年7月18日；2014年8月7日被新兴县文化广电新闻出版局责令停止卡拉OK娱乐经营活动，2014年9月11日新兴县公安局消防大队作出责令停产停业的处罚，停业至2014年11月7日，两次停业，合共停业6个月。对该期间的停业损失，梁国辉在2015年12月24日委托广东省云浮市智信资产评估有限责任公司进行评估，评估结果为6个月的停业损失为463357.14至579423.54元之间。2、上述6个月停业期间，梁国辉支出的工人工资：2014年4月至2014年6月份，支出工人工资共135504元（4月工资49310元，5月工资42971元，6月43223元），2014年9月至2014年11月的工人工资共130601元（9月工资41203元，10月工资45275元，11月工资44123元），合共266105元。3、从2013年12月开始要交租金至2014年11月7日办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》共11个月，梁国辉要支付34700元×11个月=381700元的租金、管理费损失。 综上所述，何培能故意隐瞒原大富豪卡拉OK营业执照未注销的事实和不能按合同约定如期办理消防手续给梁国辉，其违约行为直接造成了梁国辉支付了100000元罚款、工人工资266105元、租金及管理费损失381700元和停止经营的损失521390.34元，总共1269195.34元的损失。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，何培能应要赔偿梁国辉的损失。为此，梁国辉向法院提起反诉，请求：1、判令何培能赔偿100000元罚款、停止经营损失521390.34元、评估费7000元、工人工资266105元、租金及管理费损失381700元，合共1276195.34元给梁国辉；2、本案反诉费用由何培能负担。 何培能对梁国辉的反诉辩称，1、涉案房屋的装修消防义务应由梁国辉履行；2、梁国辉的损失是因其没有办理营业执照和装修消防所致，责任在于梁国辉自己，何培能对此并无责任。鉴此，何培能不同意梁国辉反诉请求，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，元翔公司是由第三人李柏常、江焕建共同出资并登记成立的有限责任公司，法定代表人为何培能，经营范围为实业投资、柜台租赁。 2013年5月19日，第三人李柏常、江焕建与案外人严居能、张惠兰、严居然、严安签订了一份《租赁合同》，合同载明李柏常、江焕建承租上述案外人共有的位于新兴县新城镇环城东路x号的整体大厦（原大富豪酒店）。该合同还约定：1、租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止；2、在租赁期间，租赁物可以用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，并可以分租或联营。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，李柏常、江焕建对承租的物业进行装修改造，并于2013年11月11日登记成立元翔公司，用于处置承租的上述物业。在公司成立登记过程中，李柏常、江焕建委托何培能以何培能名义，与梁国辉于2013年9月1日签订了一份《租赁合同》。合同载明何培能为出租方（甲方），梁国辉作为承租方（乙方），双方于该合同约定：1、甲方将新兴县新城镇环城东路x号大楼的三楼（主、副楼）、四楼（副楼）总面积约1300平方米出租给乙方，乙方对甲方出租的场地做了充分了解，自愿承租该场地；2、租期12年，自2013年9月1日起至2025年8月30日止，其中2013年9月1日起至2013年12月10日止为装修免租期；3、租金、管理费及其支付方式如下： 时间 租金 管理费 合计（元） 2013.09.01-2016.08.30 32800 1950 34700 2016.09.01-2019.08.30 36080 1950 38200 2019.09.01-2022.08.30 39680 1950 41800 2022.09.01-2025.08.30 43650 1950 45700 租赁期内，乙方必须于每月5号支付当月的租金及管理费，并汇入下列银行账号：开户名：李柏常，开户行：中国工商银行清远市连江支行，银行账号：，逾期支付相关款项的，每逾期一天按逾期应付总金额的日千分之五支付违约金；4、乙方需于合同签订之后3日内支付履约保证金98400元；5、乙方仅限于将租赁物用于经营KTV、商店等合法商业用途；6、甲方必须提供相关证明文件（房产证明文件及消防一审意见书）及协助被告办理一切合法经营的相关证照手续；7、若乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方的履约保证金，若甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，同时甲方应退还双倍履约保证金及赔偿乙方因此产生的直接经济损失；8、合同双方同意将合同相关款项汇入李柏常于中国工商银行清远市连江支行开立的银行账户。此外，合同还约定了其他条款。签订合同后，梁国辉依约交付了保证金98400元给李柏常方。 梁国辉在接受租赁物后，对其进行装修、改造，用于经营KTV（新兴县新城镇卡壹佰娱乐中心），并于2013年12月份开始营业。营业过程中，梁国辉遭受的行政处罚如下：（1）2014年4月9日，因尚未取得娱乐经营许可证及工商营业执照就营业，新兴县文化广电新闻出版局责令梁国辉停止卡拉OK娱乐经营活动，直至2014年7月18日，梁国辉才取得了营业执照；（2）2014年8月27日，因未取得娱乐经营许可证而营业，新兴县文化广电新闻出版局再次责令梁国辉停止卡拉OK娱乐经营活动，并于2014年9月24日对梁国辉处以10000元的处罚，梁国辉于2014年11月3日缴纳了该笔罚款；（3）2014年9月11日，因梁国辉经营的卡壹佰娱乐中心未经消防设计审核、验收、安全检查而擅自施工、投入使用并营业，新兴县公安消防大队对梁国辉作出了责令停产停业，并处90000元罚款的行政处罚。2014年9月23日，梁国辉缴纳了该90000元罚款。上述三次责令停业，致使梁国辉经营的卡壹佰娱乐中心于2014年4月至6月、2014年9月至11月均停止了经营，并交纳了共100000元的罚款。至2014年11月7日，卡壹佰娱乐中心才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年9月11日，卡壹佰娱乐中心取得《娱乐经营许可证》。 合同履行过程中，梁国辉支付了第一个月即2013年12月11日至2014年1月10日的租金（含管理费）34700元，但从2014年1月11日起就开始拖欠租金及管理费。对2014年1月11日之后的租金及管理费，何培能多次追讨无果后，于2015年2月12日以元翔公司的名义向新兴县人民法院提起诉讼，要求梁国辉支付2014年1月11日起至2015年1月共13个月的租金、管理费451100元及滞纳金66311元。2015年5月6日，新兴县人民法院作出了（2015）云新法民二初字第6x号民事判决，判令梁国辉支付2014年1月11日起至2015年1月10日止的租金、管理费共451100元及滞纳金给元翔公司。梁国辉因不服上述判决，向云浮市中级人民法院提起上诉，2015年10月15日，云浮市中级人民法院作出了（2015）云中法民二终字第293号民事判决，认为元翔公司不是涉案《租赁合同》的当事人，认定元翔公司与梁国辉不存在租赁合同关系，据此撤销了一审判决，驳回元翔公司的诉讼请求。何培能为追讨被拖欠的租金、管理费，遂于2015年12月2日诉至本院，并提出前述请求。梁国辉应诉后于2016年1月25日向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。 庭审中，何培能变更了诉讼请求，将要求梁国辉支付的2014年1月11日至2015年12月10日的租金（含管理费832800元）变更为2014年1月11日至2016年3月10日的租金（含管理费）共936900元，违约金亦由按日万分之七计付变更为按合同约定的日千分之五计付。对此，梁国辉认为2015年10月份之后的租金何培能无权收取，且其无需支付违约金，即使支付亦应参照中国人民银行逾期贷款利率计算。庭审中，梁国辉增加了解除何培能、梁国辉签订的租赁合同，何培能退还98400元保证金给梁国辉的诉讼请求。对此，何培能认为，江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安之间签订的租赁合同尚未解除，因此，梁国辉请求解除合同并无依据。 庭审中，梁国辉申请了证人金佳贵、赵锋博、彭国伟、谭健伟、彭子刚出庭陈述证言，该五名证人均陈述其为卡壹佰娱乐中心员工，在该娱乐中心停业期间梁国辉并没有停发其工资。同时，梁国辉还提供了一份停业损失评估报告书，拟证实其停业期间遭受的停业损失。对此，何培能、江焕建、李柏常、元翔公司均认为证人证言与本案无关联性，即使有工资损失也应由梁国辉承担，且对停业损失评估报告三性均不予认可。 诉讼中，梁国辉认为何培能已经口头承诺免除其2013年12月至2014年11月7日共11个月的租金（含管理费）381700元。对此，何培能予以否认。 另查明，2015年7月7日，涉案房屋所有权人严居能、张惠兰、严居然、严安以江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司为被告向新兴县人民法院提起诉讼[案号：（2015）云新法民二初字第27x号]，请求判令解除严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》。本院于2015年10月27日作出一审判决，判令原告严居能、张惠兰、严居然、严安与被告江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》自该判决生效之日起解除，被告江焕建、李柏常于该判决生效之日腾退新兴县新城镇环城东路x号整体大厦（原大富豪酒店）给原告严居能、张惠兰、严居然、严安。江焕建、李柏常对该判决不服，向云浮市中级人民法院上诉，云浮市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）粤53民终135号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有何培能提供的何培能身份证及元翔公司企业机读档案登记资料、（2015）云新法民二初字第6x号民事判决书及生效证明、（2015）云中法民二终字第293号民事判决书复印件各一份、《租赁合同》复印件两份，梁国辉提供的梁国辉身份证、卡壹佰娱乐中心营业执照、《租赁合同》、新兴大富豪酒店有限公司企业机读档案登记资料、消防安全检查合格证、娱乐经营许可证、行政处罚告知笔录、行政处罚决定书、（2015）云新法民二初字第6x号民事判决书、（2015）云中法民二终字第293号民事判决书、（2015）云新法民二初字第27x号民事判决书、停业损失评估报告各一份，责令停止经营活动通知书、行政处罚事先告知书、罚款收据各两份以及本院的庭审笔录等材料予以证实。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。何培能与梁国辉于2013年9月1日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点为：
一、梁国辉未办理经营相关证照、未通过消防验收，能否成为其拒绝交付租金及管理费的理由？二、梁国辉诉求的各项损失是否应由何培能承担？三、涉案《租赁合同》解除条件是否已成就？ 针对第一个焦点问题，梁国辉认为何培能未依约履行提供相关证件的义务致其未能办理营业执照，故拒绝交纳租金及管理费。对此，
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》约定，何培能必须提供相关证明文件（房产证明文件及消防一审意见书）及协助梁国辉办理一切合法经营的相关证照手续。根据该约定，何培能的义务只是提供房产证明文件及消防一审意见书，协助梁国辉办理相关证件；对此，梁国辉未有证据证实何培能未履行合同所约定提供相关证明文件及协助义务，况且梁国辉在实际承租过程中亦已相继办理了营业执照和消防合格检查合格证等营业所需手续，故梁国辉上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，梁国辉以租金（含管理费）34700元/月承租何培能转租的物业，并自2014年1月11日始拖欠租金，事实清楚，证据充分，本院予以确认。梁国辉作为承租人，理应按照协议约定支付租金及管理费给何培能，但梁国辉未依约履行该义务，责任在于梁国辉，依法应负清偿责任。梁国辉认为何培能起诉的部分租金已过诉讼时效，对此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”的规定，本案中，根据双方约定及实际履行情况，梁国辉应于2014年1月11日支付2014年1月份的租金（含管理费）34700元，但逾期至今未付；由于何培能在本案并无提供证据证实其于2014年1月11日至2015年2月10日间向梁国辉追讨过2014年1月份的租金，故何培能在本案中就2014年1月份的租金（含管理费）34700元的起诉，已超过1年的诉讼时效，本院不予支持。至于何培能起诉的2014年2月11日至2015年1月的租金（含管理费），因何培能曾以其任法定代表人的元翔公司名义，于2015年2月12日向本院起诉梁国辉，要求其履行给付义务；该起诉行为符合法律规定的诉讼时效中断要件，因此，何培能在本案中就2014年2月11日至2015年1月的租金（含管理费）的起诉，未超过诉讼时效。而2015年2月至2016年3月10日的租金（含管理费），因何培能已于2015年12月2日向本院起诉，故其就该部分租金（含管理费）的起诉，亦未超过诉讼时效。梁国辉认为何培能免除了其办理相关证件期间的租金（含管理费），但并未提供证据予以证实，本院不予采纳。综上，梁国辉应向何培能支付2014年2月11日起至2016年3月10日止的租金（含管理费）,其中2014年2月11日至2月28日的租金（含管理费）为22307.14元（34700元/月÷28天×18天），2014年3月1日至2016年2月29日的租金为832800元（含管理费）（34700元/月×24个月），2016年3月1日至3月10日的租金（含管理费）为11193.55元（34700元/月÷31天×10天），上述租金（含管理费）合计共866300.69元。 对于违约金的问题，合同中约定如梁国辉未按约定时间足额交纳租金，每逾期一天应按逾期应付总金额的千分之五按日支付违约金，该约定明显超出了法律的相关规定，于法不符，故对何培能该请求，本院不予采纳。但梁国辉迟延交租，造成何培能在租金及管理费上存在利息损失，该利息可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，且以月租金（含管理费）34700元为基数并从每月逾期之日起计算，其中2014年2月租金及管理费的违约金应从当月11日起，2014年3月起至2016年3月租金及管理费的违约金，则自每月逾期交租之日即6日起，均以每月拖欠的租金及管理费为基数分别计至付清时止。但是，需要指出的是，由于2014年2月的租金管理费是从当月11日起计，2016年3月的租金及管理费，何培能只请求至3月10日，则2014年2月的违约金应以22307.14元（34700元/月÷28天×18天）为基数从当月11日起计算，2016年3月的违约金应以何培能请求的11193.55元（34700元/月÷31天×10天）为基数从逾期日2016年3月6日起计算。 针对第二个焦点问题，梁国辉要求何培能赔偿100000元罚款、停止经营损失521390.34元、评估费7000元、工人工资266105元、租金及管理费损失381700元，合共1276195.34元。对此，
本院认为，梁国辉作为卡壹佰娱乐中心的经营者，理应知道未按有关规定擅自从事娱乐场所经营活动是违规行为，但其依然在未依法办理相关经营证照的情况下，违规开业经营，从而产生的上述罚款100000元，该损失的产生是其自行违规开业造成的，与何培能并无必然关联。对停止经营损失521390.34元，
本院认为，梁国辉主张该损失是基于其委托评估公司作出的评估结果，而其提供的评估报告已载明“本次评估主要是对停业期间的停业损失进行估价”以及“评估结论不应当成被评估对象可实现价格的保证”，即评估结果只是预估经营盈利下的结果，并非鉴定结果，不是必然会实现的。况且该报告对经营亏损下的结果并未予预估，故梁国辉其主张的该项损失，明显缺乏客观必然性，本院对该项停止经营损失及因评估所产生的费用均不予认定。对工人工资266105元，该费用是在停业期间梁国辉自行支付，与何培能无关联，本院不予支持。至于租金、管理费损失381700元，
本院认为，据梁国辉的表述，该项费用实际是其应向何培能支付的2013年12月至2014年11月7日间的租金、管理费，该笔费用虽然未实际支付。但由于梁国辉在经营卡壹佰娱乐中心的过程中，曾被有关部门三次责令停业，致使该娱乐中心于2014年4月至6月、2014年9月至11月共6个月停止了经营；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，梁国辉可要求不支付该6个月的租金共208200元。综上，梁国辉请求何培能向其赔偿100000元罚款、停止经营损失521390.34元、评估费7000元、工人工资266105元，以及部分的租金管理费，于法无据，本院不予支持。但对于停业6个月期间的租金、管理费共208200元（34700元/月×6个月），梁国辉可主张不支付给何培能；该款项可按相应月份，在其应支付给何培能的租金、管理费总额中扣减。扣减后，梁国辉应支付2014年2月11日至3月31日、2014年7月1日至8月31日、2014年12月1日至2016年3月10日的租金及管理费给何培能。据此，可计算出梁国辉应付的租金及管理费为658100.69元。 针对第三个焦点问题，由于严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》已于一、二审法院判决解除，并判决江焕建、李柏常腾退新兴县新城镇环城东路x号整体大楼；何培能与梁国辉签订的《租赁合同》中的租赁物包含于新兴县新城镇环城东路x号整体大楼之中，因此，何培能已无权将涉案租赁物继续出租给梁国辉，双方签订的《租赁合同》已经失去履行基础，无法继续履行。况且，梁国辉从合同履行至今，只交付了一个月的租金（含管理费），余下两年多租金（含管理费）至今未交，即以自己的行为表明不履行主要债务，符合解除合同的法定情形，故梁国辉请求解除其与何培能签订的《租赁合同》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，梁国辉应腾退涉案租赁物给何培能。对梁国辉已交付的98400元租赁保证金，属保证金性质，该款可在其拖欠的租金管理费及违约金中抵减。梁国辉请求何培能退还上述98400元租赁保证金，理据不足，本院不予支持。 鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下： 一、原告（反诉被告）何培能与被告（反诉原告）梁国辉于2013年9月1日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除，梁国辉于《租赁合同》解除之日腾退新兴县新城镇环城东路x号楼三楼（主、副楼）、四楼（副楼）给原告（反诉被告）何培能。 二、被告（反诉原告）梁国辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年2月11日起3月31日、2014年7月1日至8月31日、2014年12月1日至2016年3月10日止的租金及管理费共658100.69元以及逾期付款违约金（除2014年2月及2016年3月外，每月租金的逾期付款违约金，以34700元为基数，分别从当月的6日起算；2014年2月的逾期付款违约金，以22307.14元为基数从2014年2月11日起算；2016年3月的逾期付款违约金，以11193.55元为基数从2016年3月6日起算；以上均按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清欠款之日止，上述租金管理费及违约金的总额应扣减保证金98400元）给原告（反诉被告）何培能。 三、驳回原告（反诉被告）何培能的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）梁国辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13352.2元、反诉费16285.76元，由何培能承担本诉5312.19元，由梁国辉负担24325.77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 练洪森
代理
审判员 陈芝芝
人民陪审员 梁剑东
二〇一六年六月三日
书 记 员 李洁琼 来源：百度搜索“”