宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第1798号原告朱国，男，汉族，1956年7月1日出生，大专文化程度，退休干部，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人郭建萍，宁夏言成律师事务所律师。被告朱生平，男，汉族，1956年8月6日出生，初中文化程度，农民，住宁夏回族自治区永宁县。被告田国庆，男，汉族，1974年8月15日出生，初中文化程度，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人赵强，宁夏辅德律师事务所律师。
原告朱国与被告朱生平、田国庆返还原物纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理，依法由
代理
审判员李婧适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告田国庆以原告朱国是永宁县人大常委会的在职领导，人大常委会与法院存在监督与被监督、决定与执行的关系，由永宁县人民法院审理本案可能影响案件的公正审理为由，申请永宁县人民法院对本案予以回避。本院依法驳回原告田国庆提出的回避申请。本案依法变更由
代理
审判员虞东于2016年4月27日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告朱国的委托代理人郭建萍，被告朱生平、被告田国庆及其委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱国诉称，原告朱国的父亲朱生金与被告朱生平系堂兄弟。朱生金生前在永宁县李俊镇东方村一队有面积418㎡的宅基地一处及面积为70㎡砖木结构的房屋五间。1997年朱生金由农村搬至县城生活，农村的宅基地及房屋由被告朱生平代管。2003年1月4日朱生金出具遗嘱，表示由原告朱国继承该处宅基地及房屋。2003年1月11日朱生金去世。2010年4月16日，被告朱生平在原告朱国不知情的情况下与被告田国庆签订售房协议书，将原告朱国所有的宅基地及房屋非法出让给被告田国庆。2015年7月，原告朱国得知自己所有的宅基地因新农村建设需要集中拆迁安置，李俊镇政府以该处宅基地已归被告田国庆所有为由不予确权。至此原告朱国才知道自己所有的宅基地及房屋已被被告朱生平非法转让给了被告田国庆。因被告田国庆拒不返还宅基地及房屋，故原告朱国诉至法院，诉讼请求：1、依法判令二被告签订的《售房协议书》第四条出售财产范围中第一款、第四款中朱国所有的宅基地（面积为418㎡，四至为东临郝永贵、西接巷道、南接姚文、北接巷道）及地上建筑物（砖木结构房屋5间面积为70㎡）无效；2、依法判令被告田国庆返还原告所有的该宅基地及地上附着物；3、本案诉讼费由二被告承担。原告朱国为证明其主张的事实，向法庭提交了下列证据：
一、《售房协议书》复印件一份，证明：1、2010年4月16日被告朱生平、田国庆签订售房协议书，被告朱生平在原告不知情的情况下将原告所有的宅基地及地上建筑物非法转让给被告田国庆的事实；2、签订协议时被告田国庆的户籍地址为银川市兴庆区玉皇阁小区6-3-301室，被告田国庆不是李俊镇东方村一队的村民，二被告签订的合同条款违反了法律法规强制性规定，属无效条款；3、二被告签订的售房协议书第四条第四款明确列明其中一处宅基地为原告所有，证实二被告在签订协议时明知涉案宅基地及地上建筑物系他人财产，而非法转让的事实。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。被告田国庆对该组证据的证明目的不予认可，1、本案原告与该份协议无关，其并不是协议的签订主体；2、协议对于出售财产的范围有明确约定，包括房屋、屋内财产、以及宅基地、果园等，因此该协议是双方的真实意思表示，上述财产已经依法完成交付；3、协议第四条第四款虽写明一处宅基地是朱国的，但签订协议时被告朱生平明确表示对该宅基地有管理权和处分权，是朱国出卖给被告朱生平的，因此原告主张该财产的相关权利没有任何依据。
二、永宁县村庄地籍调查表，证明该涉案宅基地为原告父亲朱生金所有（四至为：东临郝永贵、西接巷道、南接姚文、北接巷道）土地面积为418㎡，其中建筑面积为70㎡。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。被告田国庆对该组证据真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性及证明目的，1、调查表中载明的户主为朱生金，家庭人口为一人，坐落为东方一队，该表所载明的上述信息与本案原告无关，也与本案没有直接的关联性；2、调查表中的宅基地审批表明确载明审批及批准的面积为267㎡，而非本案原告所述418㎡；3、调查表中的申请系申请人朱生金填写，所记载的建筑面积70㎡并没有经过任何第三方确认核实，而且该调查表的形成时间为2000年6月7日，距签订涉案售房协议已经相隔十年，在签订涉案协议时房屋已经不存在；4、调查表非集体土地使用证，朱生金是否对涉案宅基地享有使用权，应当以相关部门发放的集体土地使用证为准；5、该份证据与本案原告无关。
三、遗嘱一份，证明原告父亲朱生金出具遗嘱，明确表示其所有的位于李俊镇东方村一队宅基地及房屋将来由原告朱国继承；2003年1月11日原告父亲朱生金去世后，原告依法取得了房屋所有权及宅基地的使用权。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。被告田国庆对该组证据不予认可，1、遗嘱是否为朱生金亲笔所写，真实性无法核实；2、遗嘱中所记载的证明人朱生尚、朱生太与朱生金系亲属关系，与遗嘱有直接的利害关系，对合法性有异议；3、遗嘱是否发生遗嘱继承效力不得而知；4、遗嘱中仅载明老宅基地一处由儿子朱国继承，该载明的内容仅仅指向的是宅基地而非宅基地上的房屋；5、朱国并非李俊镇东方村一队的村民，依照我国土地管理法的相关规定宅基地只能依申请取得而非继承取得。
四、证明一份，证明朱生金与原告朱国系父子关系，朱生金于2003年1月11日去世的事实，故原告朱国依法取得了该房屋的所有权以及宅基地的使用权。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。被告田国庆对该组证据不予认可，1、证明的出具主体是东方村委会，而非公安户籍管理部门，因此对其所欲证明的父子关系不予认可；2、证明中有涂改痕迹，对真实性不予认可。
五、证明一份，证明：1、朱生金与原告朱国系父子关系，朱生金生前以及去世后，涉案宅基地及房屋由被告朱生平代管；2、原告朱国及其父亲朱生金与被告朱生平间没有任何该涉案房屋及宅基地的买卖协议；3、证实二被告签订合同时均已明知原告朱国对涉案房屋有所有权及对宅基地有使用权；4、证实二被告签订合同时涉案房屋是真实存在的且被告朱生平无权处分的事实。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。被告田国庆对该组证据不予认可，1、证明出具主体是被告朱生平，名为证明实为证人证言，朱生平既是本案被告又与本案原告存在亲属关系；2、证明所载内容与售房协议书存在明显矛盾。
被告朱生平辩称，我只是将朱国的宅基地转让给田国庆使用，因宅基地是集体土地，我是没有权利买卖的。现该宅基地上的房子已经倒塌了。拆迁补偿标准是依据宅基地而不是依据宅基地上的房屋。被告朱生平未向法庭提交证据。
被告田国庆辩称，1、原告对涉案宅基地不享有任何权利。原告父亲朱生金对宅基地只有使用权，原告并不是东方村一队村民，无法取得宅基地使用权。2、原告与涉案《售房协议书》无关。协议书是协议书签订主体的真实意思表示，原告不是协议书的签订主体，协议书未侵犯原告的权益，原告请求确认协议无效没有法律依据。3、我于2010年4月16日已经取得涉案房屋所有权及宅基地使用权。4、原告的诉请已经超过诉讼时效。被告田国庆为证明其主张的事实，向法庭提交了《售房协议书》复印件一份、《农行银行卡取、存款业务回单》两张，证明：1、涉案房屋及宅基地是协议书约定的内容；2、田国庆于2010年4月16日已向朱生平支付转让款15万元。经质证，被告朱生平对该组证据无异议。原告朱国对《售房协议书》复印件无异议。对《农行银行卡取、存款业务回单》两张不予认可，因无法核实其真实性。经审查，原告朱国提交的证据五，是朱生平出具的一份证明，因朱生平是本案的被告，与本案存在利益冲突，故不予采信。原告朱国提交的证据一、二、三、四及被告田国庆提交的证据，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，能够证明案件事实，予以采信。
经审理查明，朱生金与朱国系父子关系。朱生金系永宁县李俊镇东方村一队村民，后搬至永宁县居住，将农村原居住的房屋及宅基地交由被告朱生平代管。2000年6月7日，永宁县土地矿产资源管理局对朱生金宅基地进行审核，意见为“本宗地属集体土地使用权，实测面积418平方米，超占151平方米不予确权，待以后统一处理。同意按规定标准267平方米登记，核发土地使用证”。2003年朱生金死亡。2010年4月16日，被告朱生平与被告田国庆签订《售房协议书》，约定被告朱生平向被告田国庆出售的财产范围：1、砖混结构房屋5间，砖木结构房屋5间，包括围墙以内的所有煤房、简易棚、猪圈、厕所等。2、房屋内所有家具、电器等生活设施。3、农用三轮车等机械设备。4、土地包括：宅基地两处，共计约2.5亩（一个宅基地是朱生平的，一个宅基地是朱国的，使用证归买方），耕地4亩及地边所有树木。5、果园内外所有树木和园内土房两间，共七亩地。协议约定的所有财产的综合折价款15万元，协议签订当日，被告田国庆已向被告朱生平支付。因被告朱生金出售的财产里包括原告朱国之父朱生金所有的房屋及宅基地，对房屋及宅基地返还无法达成一致意见，故向本院起诉。另查明，原、被告双方均已确认截止到2016年5月19日涉案房屋及宅基地已经被拆迁。
本院认为，本案争议的房屋及宅基地的原权利人是朱生金，朱生金死亡后，被告朱生平将该房屋及宅基地卖给被告田国庆，原告朱国是该房屋及宅基地的利害关系人，故原告朱国是适格主体有权提起诉讼。农村宅基地使用权是由农村集体经济组织内的成员无偿取得，具有社会福利性、人身依附性、限制转让性。因被告田国庆不是永宁县李俊镇东方村民委员会集体经济组织成员，又因房地一体的不动产处分原则，故被告田国庆无权取得涉案房屋所有权及宅基地使用权。原、被告双方均已确认截止到2016年5月19日涉案房屋及宅基地已经被拆迁，以致客观返还不能，故应驳回原告朱国要求被告田国庆返还涉案宅基地及地上附着物的诉讼请求。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，
判决如下：
一、被告朱生平与被告田国庆签订的《售房协议书》第四条第一款及第四款中涉及原朱生金房屋及宅基地的内容无效；
二、驳回原告朱国要求被告田国庆返还宅基地及地上附着物的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告朱国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理
审判员 虞 东
二〇一六年六月三日
书 记 员 唐亚东附：裁判文书所适用的法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 关注微信公众号“”