云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终962号上诉人（原审被告）张帆，男，1981年12月26日生，汉族。委托代理人沈红林，昆明律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）昆明金爵物业管理有限公司。法定代表人卢虚白，经理。委托代理人张萍，黎阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人张帆因与被上诉人昆明金爵物业管理有限公司（以下简称“金爵物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2015）富民初字第00891号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：2009年7月7日，金爵物业公司与张帆住房开发商富民龙和房地产开发经营有限公司（现为昆明伦和房地产开发有限公司，以下简称“伦和地产”）签订了丽水湾小区物业管理合同。伦和地产委托金爵物业公司对丽水湾小区进行一体化物业管理。张帆购得丽水湾小区×幢×单元×室住房后，从2011年7月1日起至今未缴纳物业服务管理费及相关费用。现金爵物业公司以张帆未履行合同约定的义务为由，诉至法院，请求依法判决：1、由张帆支付金爵物业公司从2011年7月1日至2015年6月30日的物业管理费2532元、二次加压费368元、垃圾清运费480元，共计3380元。2、由张帆承担本案诉讼费。原审法院认为，我国《民法通则》第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中张帆在购得丽水湾小区住房后，虽未与金爵物业公司签订物业服务合同，但金爵物业公司实际上已对其进行了物业服务和管理。张帆作为业主，应按伦和地产与原告签订的丽水湾小区物业管理合同的约定全面履行缴纳物业服务费及相关费用的义务。故，对金爵物业公司要求张帆支付2011年7月1日至2015年6月30日的物业服务费、二次加压费、垃圾清运费的主张，原审法院予以支持。张帆认为自己没有和金爵物业公司签订物业服务合同，金爵物业公司的服务管理不到位且自己并没有实际入住，不应支付物业服务管理费用，但未提交充分证据证实，对该抗辩观点原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由张帆于判决生效后五日内支付给金爵物业公司物业服务费、二次加压费、垃圾清运费共计3380元。原审判决宣判后，上诉人张帆不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：
一、原审判决认定基本事实不清，被上诉人在原审中提交的《丽水湾小区物业管理服务合同》不具有合法性，应属无效。上诉人与被上诉人未依法建立合法的物业服务合同关系，被上诉人无权依据欠缺合法成立要件的物业服务合同向上诉人主张收取物业服务费。
二、上诉人未履行或者未全面履行物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人在履行物业服务过程中没有履行应尽的服务义务，上诉人有权拒绝被上诉人要求支付物业服务费的相应诉讼请求。
三、上诉人未享受到被上诉人物业管理和服务的权利，当然不应承担向被上诉人支付物业服务费的义务。上诉人购买了丽水湾×幢×单元×室住房，虽然购买但至今未居住和使用房屋，未用过电、也未用过水，也没有享受过原告提供的相关物业服务，不存在交纳二次加压费、垃圾清运费及物业服务管理费。原审法院在上诉人对被上诉人主体的合法性、主张权利的合法性以及收费标准的合法性等均提出质疑的情况下，所作判决显属错误。
四、上诉人入住的小区属于老小区，之所以目前不成立业主委员会，被上诉人对此就从未进行申报，业主曾经提出要成立业委会，却遭到被上诉人的阻碍，导致小区管理不能进入合法的法制轨道。
五、被上诉人亦没有履行交房时开发商和业主的约定，即在小区安装液化石油气并配备液化石油气的管道。综上，请求支持上诉人的相应上诉请求。
被上诉人金爵物业公司针对上诉人的上诉请求答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决合法公正，具体而言：
一、前期物业服务合同合法有效并对上诉人具有法律约束力；
二、被上诉人已尽到了物业公司服务职责，上诉人的上诉观点依法不能成立。
三、根据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，被上诉人的诉讼请求依法应得到法院的支持。
四、被上诉人没有阻止过业主委员会的成立，上诉人称被上诉人阻止业主成立业主委员会没有事实依据，液化气管道问题是业主与开发商的约定，与本案无关，被上诉人已经尽到合同中的约定义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理，对于原审判决已经确认的案件事实，双方均无异议，本院依法予以确认。同时，本院二审补充确认：
一、张帆就涉案房屋自2009年6月30日（接房时）起至2011年6月30日止的物管费用，除第一年（即2009年6月30日至2010年6月30日）的物管费用未直接交付给金爵物业公司之外，2010年7月1日至2011年6月30日的物管费用已向金爵物业公司予以付清。
二、张帆二审认可其所购住房自2011年7月1日至2015年6月30日止产生物业管理费2532元、二次加压费（含中水处理）368元以及垃圾清运费480元。归纳当事人诉辩主张及其理由，本案的争议焦点是：
一、涉案《丽水湾小区物业管理合同》是否有效？二、金爵物业公司基于涉案物业管理合同的履行而诉请张帆支付物业管理等费用是否具有事实和法律依据？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，涉案《丽水湾小区物业管理合同》系由建设单位富民龙和房地产开发经营有限公司（后更名为伦和地产）与金爵物业公司所订立的前期物业服务合同，该合同系缔约双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。至于张帆认为建设单位在选聘涉案小区的前期物业服务企业（即金爵物业公司）的过程中违反法定程序，故所订立的前期物业管理合同无效的主张因无相应证据证实，本院不予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法聘请的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，涉案《丽水湾小区物业管理合同》应对其小区业主张帆具有法律约束力。关于金爵物业公司是否有权要求张帆支付相应的物业管理等费用的问题。本案中，金爵物业公司作为涉案小区的物业服务企业客观上已按约履行了物业管理的合同义务，虽然张帆主张金爵物业公司在服务过程中存在服务质量差、管理混乱以及损害业主权益等事宜，但对此并未提交充分证据予以证实，况且，张帆所主张的上述事宜因涉及物业公司今后如何提升物业服务质量以及依法实施物业管理的问题，业主可通过另行主张权利（即要求金爵物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任）或者依法重新选聘物业服务企业的途径保护自身合法权益，张帆不能据此拒付已实际产生的物业管理等费用。至于张帆主张其并未居住和使用涉案房屋，不存在支付物业管理费、二次加压费以及垃圾清运费的问题。对此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，张帆的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于张帆所主张的小区至今未能实现液化石油气安装并配备液化石油气管道的问题属于地产开发过程中的建设规划问题，其并非金爵物业公司提供涉案物业服务的范围，故张帆据此拒付物业管理等费用的主张亦不成立，本院不予支持。至于张帆所主张的金爵物业公司阻止涉案小区业主大会的召开，亦未向相关行政主管部门予以申报的问题无相应证据证实，且该情形亦与本案物业管理等费用的缴纳无必然关联，本院对此不予确认。此外，关于张帆所主张的部分住户存在私搭乱建、占用通道等损害其他业主合法权益的问题，其可依据物权法的相关规定并自行通过向人民法院提起诉讼的方式予以妥善解决，同时，张帆亦可敦促物业服务企业代行其上述权利，故上述情形亦不能成为其拒不支付物业管理等费用的抗辩理由。综上，本案金爵物业公司诉请张帆支付所拖欠的物业管理等费用具有事实和法律依据，本院予以支持。张帆应当向金爵物业公司支付其所购住房自2011年7月1日至2015年6月30日止所产生的物业管理费2532元、二次加压费（含中水处理）368元以及垃圾清运费480元，合计3380元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张帆承担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 起 俊
审判员 陈 锐
审判员 张雪芳
二〇一六年六月三日
书记员 罗明珠