福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民初字第852号原告黄某1（反诉被告），男，2005年11月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县。法定代理人黄某2，男，1979年10月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区县，系原告黄某1父亲。被告泉州市华祥物业管理有限公司（反诉原告），住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店，组织机构代码06657703-X。法定代表人刘庭邻，公司执行董事兼总经理。被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。法定代表人王东伟，公司董事长。二被告委托代理人苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
原告黄某1诉被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由
代理
审判员林晓玲适用简易程序进行审理。在举证期限内，被告华祥物业公司于2015年7月1日提出反诉，本院决定予以合并审理，并于2015年7月27日裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代理人黄某2、二被告委托代理人苏志松、黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某1诉称，被告华祥物业公司承租原告位于泉州红星美凯龙家全球家居广场（华祥店）21019号商铺，双方（因原告年幼由其法定代理人黄某2代为签章）于2013年7月21日签订编号为000630号《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期限为2013年7月1日起至2020年6月30日止，前三年每月租金2776.25元，第四年至第七年每月租金3028.67元，于每季度末前支付，逾期一天按约定每月租金的1%支付滞纳金。被告华祥房地产公司作为担保人在担保方处签章。合同签订后，被告华祥物业公司分别于2014年10月10日、2015年1月13日、2015年5月15日支付2014年第三、四季度及2015年第一季度租金，分别逾期10天、13天、45天，应支付原告滞纳金566.35元。2015年4月7日原告收到被告华祥物业公司的《函》，载明“计划从2015年4月1日起下降租金”，被告华祥物业公司的单方毁约行为严重侵犯了原告合法权益；此外，自2013年7月至2015年3月（共计21个月）期间，被告华祥物业公司在向原告支付租金时每月预扣留“租赁税”335.15元，共计6996.15元，但又无法提供相关缴税发票，故被告华祥物业公司应返还原告代扣税金6996.15元。故起诉，请求判令：1.被告按《商铺租赁合同》约定继续履行合同；2.被告支付2014年第三季度、第四季度和2015年第一季度逾期支付租金滞纳金合计566.35元；3.向原告提供2013年7月至2015年3月的“租赁税”发票或将代扣的“租赁税”计6996.15返还原告，且今后支付租金时不再预扣留“租赁税”；4.如被告泉州市华祥物业管理有限公司无力履行或无法按时履行合同，被告泉州市华祥房地产开发有限公司应承担担保方责任代其继续履行合同。庭审中，原告明确诉讼请求第一、二项中的被告系华祥物业公司，明确诉讼请求第三项为华祥物业公司将代扣的“租赁税”计6996.15返还原告，且今后支会租金时不再预扣留“租赁税”；变更诉讼请求第四项，即被告华祥房地产公司对诉讼请求第二项的滞纳金承担保证责任。二被告答辩称，1.对诉讼请求第一项，答辩人无异议。但是被告华祥物业公司要求按照实际的租金收入予以调整租金，被告华祥物业公司还愿意承担商场的基本运营费2000万元，直到双方合同期限届满；2.因商场运营困难，有延期支付租金的情形，在双方的协商下，答辩人华祥物业公司已支付了租金，这说明原告认可答辩人延期支付租金，所以无权要求答辩人华祥物业公司支付滞纳金。即使存在支付滞纳金的情形，但合同约定的滞纳金标准过高，应当予以调整；3.答辩人华祥物业公司接受原告委托后，有按照国家标准缴交相关租赁税收，并可以提供发票，答辩人同意今后由原告自行缴纳租赁税；4.被告华祥房地产公司作为担保人在合同上盖章，但合同没有约定被告华祥房地产是对谁进行担保，约定不明，无需承担担保责任。退一步讲，根据租赁合同约定，被告华祥房地产公司仅对租金承担保证责任，无需对滞纳金承担保证责任。反诉原告华祥物业公司反诉称，反诉原告与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订有《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元，据此，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）二层21019号商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所，租期为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止，租金前三年为每月2776.25元（约78.68元∕月∕㎡），每年共计33315元，后四年租金为每月3028.67元，每年共计36344元（约85.83元／月／㎡）。合同签订后，反诉原告投入大量人力物力经营涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给反诉原告造成巨大的经济损失，具体情势变更因素包括涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，反诉原告在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），及投入大量资金（每年投入约2000万商场运营费用，该费用不含反诉原告应付反诉被告的租金）进行营销策划和招商工作，租金从五十几元下降至二十几元，商场的出租率因此大幅度提高。目前，涉案商场仍稳步经营中，但反诉原告为解决上述问题长期处于亏损状态，为促进涉案商场的可持续发展，反诉原告请求调整租金，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，反诉原告每年仍提供支持红星美凯龙经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。故提出反诉。请求判令：1.变更反诉原告与反诉被告于2013年7月21日签订的《商品租赁合同》，将租金标准更改为：涉案商场租金总收入×反诉被告的投资占商场总投资比例；2.反诉案件受理费由反诉被告负担。反诉被告黄某1答辩称，反诉原告要求降低租金的理由不成立，其所称的情势变更理由系一般商业风险，不适用情势变更原则。理由如下：1.关于反诉原告提出的“涉案商场周边市政道路改造（万虹公路、324国道）”因素。讼争的租赁合同是于2013年7月21日签订的，涉案商场周边的万虹公路拓改工程一期主体工程已于2009年年底完工（详见各大网站及当年泉州晚报），324国道一期扩宽改造在2011年4月便开始勘察设计方案并公开招标（中国采招网等主流招标网站均有发布公告），在租赁合同签订之前的两三年泉州晚报等本土主流报纸、网站也先后多次对北迎宾大道改造规划进行多次报道。2013年6月28日，洛江区人民政府发布《关于国道324线洛江段（北迎宾大道）拓宽改造项目土地房屋征收补偿安置实施方案征求意见的通告》（泉洛政[2013]5号），2013年4月16日、24日泉州市政府网站分别公布《泉州市发展和改革委员会关于泉州市北迎宾大道拓宽改造（一期）工程可行性报告的批复》、《泉州市发展和改革委员会关于泉州市北迎宾大道拓宽改造（一期）工程初步设计及概算的批复》，2013年5月17日对拓宽工程进行公开招标。上述的各类政府公告、媒体报道时间均早于租赁合同签订，反诉原告及被告华祥房地产公司作为本地知名企业，在本地从事房地产等生意多年，其开发经营的红星美凯龙全球家居广场（华祥店）又是泉州市和洛江区的重点项目，必定对北迎宾大道拓宽改造这一关系企业经营的大事十分关注，其能预见到道路改造带来的影响，不符合“情势变更须是当事人所不能预见的”的司法解释。反诉原告是于2015年3月25日向反诉被告提出降低租金请求，而国道324线于2015年2月15日起正式通行，商场的交通优势大幅提升，反诉原告再以道路改造为借口要求降低租金是不合理的；2.关于反诉原告提出的“同区域内多家知名建材家居兴（行）业入驻”因素。现涉案商场周边确有多家知名建材家居企业：2011年4月28日开业的泉州喜盈门建材家具广场、2012年12月22日开业的居然之家泉州洛江店、2011年9月28日开业的百姓家居建材广场，这些商场的开业时间均早于讼争的租赁合同签订日期，即便是洛江翔球家居广场也是在合同签订的数年前开业的，故此因素不能成立。同时，正是因为多家知名建材家居大型商场的入驻，使得洛江及丰泽城东片区成为泉州家居建材行业的重要聚集地，周边群众都慕名前来消费，形成浓厚的市场氛围，十分有利于商场的经营；3.关于反诉原告提出的“全国建材家居行业经营整体下滑“因素。根据中国建筑装饰协会材料委员会发布的《2013年中国建材家居产业发展报告》、《2014年中国建材家居产业发展报告》显示，中国建材家居行业市场规模2013年达到37242.9亿元，2014年达到40700.5亿元，预计到2015年，行业市场规模将达到42735亿元，产业规模持续扩大。这充分说明了中国建材家居产业总体发展势头良好。而泉州第三家红星美凯龙于2014年11月28日在安溪开业，充分证明红星美凯龙公司看好泉州建材家居市场；4.反诉原告提出的所谓的经营期间投入大量资金升级改造一说，大多数商场在租赁地产后都要进行一定的改造、装修、宣传等投入，属市场正常现象，不能成为反诉的理由。所谓经营长期亏损一说，泉州华祥集团开发经营此项目之前就与红星美凯龙公司达成合作，当时销售商铺时就以10年111%回报率返租后再整体出租给红星美凯龙公司经营作为主要卖点，而其租给红星美凯龙公司的租金就远低于其返租金额，也就是说反诉原告在明知经营都必定会亏损的前提下仍与业主签订租赁合同，原因在于销售商铺时已将价格大幅提高（高于正常商铺销售利润）用来弥补今后租金损失，其如今所谓的投入大量资金和巨额亏损都是用高于正常商铺销售利润来填补，也就是一种变相集资的经营方式，为其母公司华祥集团筹集了大量发展资金，再逐年归还部分高出的利润，故反诉原告虽然是亏损经营，但其母公司泉州华祥集团整体是营利的。综上，反诉原告反诉情势变更的理由无事实依据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。经庭审，根据双方对本、反诉的诉辩主张，双方对下列事实无异议，本院予以确认：2013年7月27日，原告与被告华祥物业公司签订《商铺租赁合同》，约定了双方的权利义务，被告华祥房地产公司在担保方处盖章；原告与被告华祥物业公司约定由被告华祥物业公司在支付原告租金时预留税费333.15元／月；讼争的租赁合同正在履行中；被告华祥物业公司逾期支付自2014年第三季度至2015年第一季度的租金。双方争议焦点为：1.被告华祥物业公司是否存在降低租金的单方违约行为，被告华祥物业公司要求调整租金的理由是否适用情势变更原则；2.被告华祥物业公司是否应支付2014年第三季度至2015年第一季度逾期支付租金的滞纳金，若应支付，则应支付的滞纳金是多少；3.被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担保证责任；4.被告华祥物业公司是否为原告代缴租赁税费，是否应当予以返还。原告黄某1为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《商铺租赁合同》，证明被告华祥物业公司向原告租赁商铺的事实；2.福建天衡联合（泉州）律师事务所出具的《见证书》，证明租赁合同是双方自愿签订的；3.《函》，证明被告华祥物业公司计划单方面降低租金及其他一些损害原告权益的行为；4.工商银行账户流水清单，证明被告华祥物业公司逾期支付原告2014年第三、四季度及2015年第一季度租金的事实；5.《房屋产权证》以及税收证明，证明讼争商铺系原告所有；6.媒体关于万虹公路、国道324线改造的报道、建材家居行业发展情况报道（或政府公告、文件）的截图，证明被告华祥物业公司所称的情势变更理由不成立；7.被告华祥房地产公司宣传广告复印件，证明二被告支付给原告的租金比其租给红星美凯龙公司的租金高。二被告质证认为，证据1的真实性无异议，但被告华祥房地产公司没有为被告华祥物业公司进行担保，商铺租金产生的税费由原告负担；证据2、4、5无异议；证据3的真实性无异议，被告华祥物业公司因为经营中发生情势变更的情形，及时告知原告，原告也认可被告逾期支付2015年第一季度租金；证据6的真实性有异议，其中北迎宾工程还没有完工；证据7的真实性有异议。二被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多情势变更因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题；2.《委托经营合同》、《协议书》，证明被告华祥物业公司将商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金低廉，如果按照原合同继续履行，存在显失公平的情形；3.网页截图及现场照片，证明商场周围的国道324线和高架桥等建设工程为期时间长，严重影响涉案商场经营的事实；4.商场经营数据概况、红星美凯龙公司费用明细表及记账凭证、发票、转账凭证、公司已付租金汇总表，证明为保障涉案商场的运营投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，但受诸多因素影响，商场经营困难，亏损逐年增大，至2014年被告的年亏损已达5957.28万元，被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实。同时，被告每年均缴纳租赁税的事实；5.缴税发票，证明被告按时代缴租赁税的事实。原告黄某1质证认为，证据1的部分内容真实性有异议，这是属于原告正常的商业风险，不属于情势变更的理由，与本案无关；证据2的委托经营合同有异议，如果是真实的，合法性无异议，但该合同的签订时间早于租赁合同。协议书的真实性无异议；证据3网页截图的真实性无异议，现场照片的真实性、关联性有异议，与本案无关；证据4的关联性有异议，与本案无关。租金汇总表中涉及原告的部分无异议；证据5有异议，根据租金汇总表，被告华祥物业公司应缴纳的租赁税达到600多万元，而被告提供的租赁发票只有14万多元，数额差距太大，不能证明被告交纳的租赁税。本院依职权向泉州市洛江区地税局调取被告华祥物业公司、案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司自2013年7月1日起至2015年3月30日止的纳税情况，证明被告华祥物业公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司的纳税情况。原告质证认为，真实性无异议，但没有达到应缴的税额。红星美凯龙公司缴税情况与原告无关。二被告质证认为，真实性无异议，可以证实被告华祥物业公司按法院规定以及商场的实际经营状况缴纳全部税费，且查询结果显示正常申报，被告华祥物业公司的行为符合双方约定。对原告、二被告提供的上述证据及本院依职权调取的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、3经二被告质证真实性无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据；证据2、4、5经二被告质证无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据；证据6、7经二被告质证有异议，且没有原件，其真实性，本院不予确认。二被告提供的证据1，系其单方制作，经原告质证真实性有异议，本院不予确认；证据2经原告质证《协议书》的真实性无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据，《委托经营合同》的真实性有异议，
本院认为，委托经营合同有被告华祥房地产公司与上海红星美凯龙家居家饰品有限公司的签章，其真实性，本院予以确认，可以作为定案的依据；证据3网页截图经原告质证真实性无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据，现场照片经原告质证真实性有异议，本院不予确认；证据4经原告质证认为涉及原告部分的租金无异议，本院予以确认，可以作为定案的依据。二被告提供的红星美凯龙公司费用明细表、经营数据概况、记账凭证系原告单方制作，本院不予确认，二被告提供的发票、转账凭证，经原告质证关联性有异议，本院不予确认；二被告提供的证据5经原告质证有异议，本院不予确认。本院依职权调取的证据经原、被告双方质证真实性无异议，其真实性本院予以确认。根据上述有效证据及原、被告的举证和质证意见，围绕本、反诉的争议焦点，本院予以查明并分析认证如下：1.关于被告华祥物业公司是否存在降低租金的单方违约行为，被告华祥物业公司调整租金的请求是否符合情势变更的情形的问题。原告认为，被告华祥物业公司于2015年4月7日向原告出具《函》，载明“计划从2015年4月1日起下降租金。”其行为严重违反了合同约定。被告在答辩时提出的情势变更理由不能成立，涉案商场周边市政道路改造早于合同的约定，被告有能力预期到道路改造给商场带来的影响；而同区域多家知名建材家居行业均早于租赁合同签订时间，该理由不能成立；根据中国建筑装饰协会材料委员会发布的报告，全国建材家居市场发展势头良好，不存在全国建材家居行业经营整体下滑的事实；被告提出的经营期间投入大量资金等说法系正常市场投资，属商业风险范围。综上，被告华祥物业公司降低租金的行为属于单方违约行为，其提出的情势变更理由不能成立，请求驳回其反诉请求。
被告华祥物业公司的意见与其本诉答辩及反诉诉称的意见一致。
本院认为，根据原告提供的证据《函》，被告华祥物业公司于2015年3月25日向原告发出《函》，载明“从2015年4月1日起商场租金的总收入全部归全体业主，按各位业主原投资计租金额比率进行重新分配。对于上述调整方案将于2015年第二季度（即2015年4月1日）起实施，2015年4月1日前的租金仍按原约定支付”。庭审上，双方均称至起诉之时，二被告尚未执行该函件的内容，故至起诉之日止，被告华祥物业公司不存在单方降低租金的违约行为。原告关于被告华祥物业公司单方降低租金的主张，与事实不符，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，反诉原告诉称情势变更因素之“商场周边市政道路改造”，根据反诉原告华祥物业公司提供的证据网页截图，可见在道路改造前，政府已经做了大量的勘察及招投标工作并公开报道，市政道路的改造及招投标时间均早于讼争租赁合同的签订日期，反诉原告应当预见到市政道路改造给商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。反诉原告诉称情势变更因素之“同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经验整体下滑”。这是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，被告华祥物业应对商业风险有足够的认知。根据反诉原告提供的商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表，记账凭证、发票、转账凭证等是商场在营业过程中投入的管理经费、招商费及其他费用，是反诉原告为了提升商场的竞争力采取的措施，是市场竞争的结果，是商场运营过程中产生的正常开支，属于固有的商业风险范畴，不适用情势变更情形原则。现被告华祥物业公司以道路改造、同区域家居行业入驻导致收益下降要求法院对租金标准进行调整不适用情势变更原则，本院不予支持。2.关于被告华祥物业公司是否应支付2014年第三季度至2015年第一季度逾期支付租金的滞纳金，若应支付，则应支付的滞纳金是多少的问题。原告认为，根据《商铺租赁合同》，约定商铺租赁期为2013年7月1日起至2020年6月30日止，前三年每月租金2776.25元，第四年至第七年每月租金3028.67元，于每季度末前支付，逾期一天按每月租金（税后）1‰支付滞纳金。根据合同约定，被告华祥物业公司应分别于2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日支付2014年第三、四季度及2015年第一季度租金。但被告华向物业公司分别于2014年10月10日、2015年1月13日、2015年5月15日支付2014年第三季度、第四季度、2015年第一季度租金，分别逾期10天、13天、45天。被告华祥物业公司存在逾期支付租金的行为，应支付违约金566.35元。二被告认为，被告华祥物业公司因商场运营困难，有存在拖延支付租金的情形，但在双方的协商下，被告华祥物业公司已支付租金，这说明原告认可被告华祥物业公司延期支付租金的行为，故原告无权要求支付滞纳金。即使存在被告华祥物业公司支付滞纳金的情形，租赁合同约定的滞纳金标准过高，应予以调整。
本院认为，根据《租赁合同》约定，1.被告华祥物业公司前三年每月应支付租金2776.25元，于每季度末前支付；2.被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）千分之一向原告支付滞纳金，担保方仅对逾期支付租金承担保证责任。被告华祥物业公司分别于2014年10月10日、2015年1月13日、2015年5月15日支付2014年第三季度、第四季度及2015年第一季度租金，逾期支付租金的天数分别为9天、12天、44天。庭审中，被告华祥物业公司辩称原告同意其逾期支付2014年第三、四季度及2015年第一季度租金，但没有提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，被告华祥物业公司应向原告支付滞纳金。因双方约定的按日千分之一支付滞纳金的标准，明显过高，应予以调整，调整为按年利率的24%为宜，故被告华祥物业公司应支付滞纳金计120.3元（24%÷12÷30×（9＋12＋44）天×2776.25元＝120.3元）。3.关于被告华祥房地产公司是否为被告华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担保证责任的问题。原告认为，根据《商铺租赁合同》，被告华祥房地产公司（担保方）对逾期支付租金承担保证责任，并在担保方处签章。故被告华祥房地产公司应对上述滞纳金承担保证责任。二被告认为，被告华祥房地产公司无需对滞纳金部分承担保证责任，双方合同明确约定担保方仅对被告华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任，并表述在逾期滞纳金后面，故担保方被告华祥房地产公司承担保证责任是没有依据的，不符合双方的约定。
本院认为，根据《租赁合同》约定，被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）千分之一向原告支付滞纳金，担保方（被告华祥房地产公司）仅对逾期支付租金承担保证责任。被告华祥房地产公司在担保方处盖章。逾期支付租金包含租金及滞纳金两层意思，可以认定被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司上述滞纳金承担保证责任，由于双方未约定保证责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司上述债务承担连带保证责任。被告华祥房地产公司关于其并未为被告华祥物业公司承担保证责任的抗辩主张，本院不予支持。4.关于被告华祥物业公司是否为原告代缴租赁税费，是否应当予以返还问题。原告认为，根据双方的约定，被告华祥物业公司每月代扣税金333.15元，被告华祥物业公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司作为商场转租者和管理者，本身应按照相关规定缴纳租赁税及其他税费，法院依职权调取的缴税清单无法证明被告华祥物业公司代原告缴纳租赁税费，故被告华祥物业公司没有依约缴纳租赁税，应返还原告2013年7月至2015年3月的租赁税6996.15元。二被告认为，原告与被告华祥物业公司约定由被告华祥物业公司在支付原告租金时扣留333.15元／月税费。被告华祥物业公司依约缴纳租赁税，其与上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司系合作关系，双方签订的《委托经营合同》约定，双方按照商场经营需要缴纳相应税收，实际所有的税收均是由被告华祥物业公司负担的，上海红星美凯龙管理有限公司泉州洛江分公司所缴纳的税款实际是由被告华祥物业公司最终承担的。被告华祥物业公司在营业过程中产生的租赁税费都有依法缴纳，原告的诉求没有法律依据。
本院认为，庭审中，被告华祥物业公司认为其与上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司系委托经营关系。根据二被告提供的《委托经营合同》，签订主体系上海红星美凯龙家居家饰品有限公司（乙方）与被告华祥房地产公司（甲方），合同约定：1.甲方提供本合同约定的经营物业，在此基础上由乙方在投资设立“泉州红星美凯龙华祥家居生活广场有限公司”（最终以工商核准登记为准，以下简称管理公司）；2.管理公司是乙方全资的子公司；3.有关经营物业队伍招商（租赁、管理）由管理公司、甲方与租户签订相关租赁、管理合同（按税负最低原则由甲方与管理公司统筹处理，但应符合相关法律规定）；4.甲乙双方各自收益所涉及的税收，由双方依照法律规定各自承担。甲方享有经营物业的收益（包括但不限于租赁、物业管费、广告位收入等）。甲方拥有管理公司的利润所有权和支配权。本案中，与原告签订租赁合同的主体系被告华祥物业公司，据此可以认定二被告与红星美凯龙公司泉州洛江分公司存在委托经营合同关系。但二被告因租赁产生的税费由二被告自行承担。故被告华祥物业公司关于其与上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司均有缴纳讼争租赁合同产生的税费的抗辩主张，本院不予支持。根据本院依职权调取的被告华祥物业公司自2013年7月1日起至2015年3月30日止的纳税情况，可以看出被告华祥物业公司有依法缴纳税费。退一步讲，即使被告华祥物业公司未缴纳相关税费，因《商铺租赁合同》约定的租金为税前租金，现被告实际支付的租金为税后租金，被告华祥物业公司应依法依约补交税费。依法纳税是每个公民应尽的义务，被告华祥物业公司在向原告支付租金时预留的税费应予缴纳，不能返还给原告，故原告要求被告华祥物业公司返还税费6996.15元的诉求，本院不予支持。被告华祥物业公司缴纳相关税费后应向原告出具发票或予以公布。
经审理查明，原告黄某1系泉州市洛江区万安万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）二层21019号商铺的所有权人。2013年7月21日，原告的法定代理人黄某2与二被告签订合同编号为001198号《商铺租赁合同》，约定：1.原告（甲方）将上述商铺出租给被告华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；2.第一年至第三年租金乙方每月支付2776.25元（税前），第四至第七年乙方每月支付3028.67元（税前），每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由原告自行承担；4.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，被告华祥房地产公司（担保方）仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，原告依约将讼争的商铺交付被告华祥物业公司使用。因被告华祥物业公司延期支付租金及未代缴税费，原告诉至本院，请求判如所诉。被告华祥物业公司在诉讼中提出反诉，请求依法支持其反诉请求。
本院认为，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。庭审中，原、被告双方均认可原、被告双方的合同正在履行中，故不存在判令继续履行合同，原告的该项诉求，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告华祥物业公司逾期支付租金，应向原告支付滞纳金120.3元，二被告关于原告同意其延期支付租金的主张，本院不予支持。被告华祥物业公司在支付原告租金时预留的税款应依法缴纳，不应返还给原告，故原告要求被告华祥物业公司返还税金6996.15元的诉求，本院不予支持。但被告华祥物业公司在依法缴纳税费后应向原告出具发票或予以公布。根据租赁合同的约定及《中国人民共和国担保法》第十九条的规定，被告华祥房地产公司应对上述滞纳金承担连带清偿责任，故原告要求被告华祥房地产公司承担保证责任的诉求，本院予以支持。因被告华祥物业公司提出调整租金的理由不适用情势变更原则，故被告华祥物业公司关于调整租金的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，
判决如下：
一、被告泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付原告黄某12014年第三季度、第四季度和2015年第一季度逾期租金的滞纳金计120.3元；
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对上述滞纳金承担连带清偿责任；在承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回原告黄某1的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告泉州市华祥物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由原告黄某1负担25元，被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告泉州市华祥物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
代理
审判员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一六年六月三日
书 记 员 苏艳月附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。 百度搜索“”