上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23973号原告上海浦东川沙投资经营管理中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人高惠明，总经理。委托代理人冯羚。被告上海陆苑酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人顾洁，董事长。委托代理人顾善春，男。
原告上海浦东川沙投资经营管理中心诉被告上海陆苑酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告上海浦东川沙投资经营管理中心的委托代理人冯羚，被告上海陆苑酒店管理有限公司的委托代理人顾善春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东川沙投资经营管理中心诉称，原、被告于2014年12月17日签订了《房屋租赁合同》，由原告将上海市浦东新区川沙新镇北市街XXX号房屋出租给被告使用，合同中约定了双方的权利义务。按合同约定，实行先付后用的原则，被告应在合同签订之日一次性付清房租人民币(以下币种相同)54,600元，但事实上被告并未按约支付，且一拖再拖。现合同早已到期，被告仍未支付租金，也拒不迁出租赁房屋，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，要求：1、判令被告立即迁出上海市浦东新区川沙新镇北市街XXX号房屋，并支付自2015年1月1日起至2015年12月31日的租金54,600元；2、判令被告按年租金54,600元的标准支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海陆苑酒店管理有限公司辩称，2014年12月17日，原、被告就系争房屋签订了租赁合同，合同约定年租金是54,600元，租赁期限截止至2015年12月31日，但是由于系争房屋没有产权证，导致被告无法办理营业执照，故被告没有按照合同约定支付租金。后来，原、被告双方都曾找过对方协调租金的支付事宜，但一直协调未果，才导致本案诉讼的发生。另，被告想与原告续签租赁合同，但是由于原告于2016年年初将系争房屋的管理权转交给了川沙名镇文化管理有限公司，双方正在进行租赁房屋的盘点工作，故被告没有与原告续签租赁合同。现被告同意按照年租金54,600元的标准向原告支付2015年1月1日之后的租金，但不同意搬离系争房屋，希望与原告续签租赁合同。
经审理查明：2014年12月17日，原告上海浦东川沙投资经营管理中心(甲方)与被告上海陆苑酒店管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区川沙新镇北市街XXX号的房屋(以下简称租赁物)租赁给乙方，出租建筑面积为99.96平方米(楼上建筑面积为71.76平方米、楼下建筑面积为28.20平方米)，土地总面积为28.20平方米(折0.0423亩)。该租赁物无房地产权证，土地性质为集体，房屋结构为砖木结构。该资产权属归甲方所有，享有管理、占有、使用、收益、处置等全部权利。原租赁期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，原租赁合同期满后，现续签合同，续租租赁期限即自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为54,600元。实行先付后用的原则，在本合同签约时一次性付清。2016年1月19日，原告委托上海市浦东新区川沙新镇法律服务所向被告发送了一份《催告函》，内容为：贵公司于2014年12月17日与上海浦东川沙投资经营管理中心签订了《房屋租赁合同》，租赁了川沙新镇北市街XXX号的房屋。根据双方所签合同之约定，租赁期限至2015年12月31日止，且贵公司应于合同签订时一次性付清租金54,600元，但贵公司并未按约履行付款义务，虽经多次催讨，时至今日合同租赁期满，贵公司仍未支付租金。为此上海浦东川沙投资经营管理中心委托本所向贵公司发催告函，要求贵公司在收到此函后十日内付清拖欠租金，并立即迁出川沙新镇北市街XXX号，否则上海浦东川沙投资经营管理中心将采取司法途径，届时贵公司将依法承担侵权违约责任，并赔偿上海浦东川沙投资经营管理中心的所有经济损失。2016年4月1日，原告上海浦东川沙投资经营管理中心起诉来院，诉请如前。另查明，系争房屋没有产权证，也未办理相关的合法建造手续。庭审中，原、被告双方一致确认，被告自2015年1月1日起一直未向原告支付过租金，也未支付过押金。系争房屋目前仍由被告在实际使用。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《催告函》及快递凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《房屋租赁合同》依法应确认为无效。因合同无效，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告。被告实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方《房屋租赁合同》中所约定的租赁费用标准予以计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告上海浦东川沙投资经营管理中心与被告上海陆苑酒店管理有限公司于2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海陆苑酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区川沙新镇北市街XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海浦东川沙投资经营管理中心；
三、被告上海陆苑酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东川沙投资经营管理中心自2015年1月1日起至被告实际迁出房屋之日止按每年54,600元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,475.53元，减半收取计737.77元，由被告上海陆苑酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孟筱晖
二〇一六年六月三日
书记员 陆佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度搜索“”