山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）晋民申字第1080号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：张拉桃，太原市村民，住太原市。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：郭琳，住太原市。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：郭彩萍，住太原市。
被
申请人（一审被告、二审上诉人）：乔甲锁，临汾市村民，住太原市。再审申请人张拉桃、郭琳、郭彩萍与被申请人乔甲锁房屋买卖合同纠纷一案，山西省太原市中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）并民终字第163号民事判决，已发生法律效力，再审申请人张拉桃、郭琳、郭彩萍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。张拉桃、郭琳、郭彩萍申请再审请求：l、撤销太原市中级人民法院（2015）并民终字第163民事判决；2、依法确认张拉桃与乔甲锁于2007年11月16日签订的《卖房协议》无效，并各自返还；3、判令乔甲锁赔偿申请人因其拆除部分房屋所造成的损失或恢复原状返还。4、诉讼费用由被申请人承担。张拉桃、郭琳、郭彩萍申请再审的主要事实与理由为，原判决适用法律确有错误，根据我国现行的法律、法规和农村的客观实际情况，房占地、地随房，“房地一致”的原则，二者不可分离。农村房屋的出让和转让必然涉及宅基地使用权的出让和转让，《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。虽然农村的房屋可以转让，但对售房主体有限制，只有本村村民才有购买权，被申请人不是本村村民，《卖房协议》是无效的。二审法院以国家未规定农村房屋不可以转让为由而否定无效，将房地分离，既违背国家法律，也脱离客观实际。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”有两层内容：一是集体土地使用权不得出让、转让；二是集体土地使用权不得出租用于非农业建设。本案并非出租，只能适用前者。郭星旭于2006年去逝，在婚生子女郭琳、郭彩萍不知情的情况下，2007年11月被申请人与张拉桃签订《卖房协议》侵害了申请人郭琳、郭彩萍的继承权和房产共有权，按规定该协议也应认定无效。二审法院虽然查明了本案的基本事实，但在认定上却又无视这一事实，导致认定错误。
本院认为，在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。本案再审时，应当按照我国现有政策和法律规定，对涉案合同的效力作出认定。本案再审时，还应当充分考虑诚实信用原则，对诚实守信一方当事人的合法权益应当予以维护，在查清事实的基础上，依照法律审理本案。同时，再审申请人乔甲锁在原一、二审程序中提出原审原告的诉讼主张已经超出了诉讼时效，本案再审过程中对此应当作出明确答复。综上，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，
裁定如下：
一、指令山西省太原市中级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 姬 芳
审 判 员 高 耀
代理
审判员 孙成宇
二〇一六年六月三日
书 记 员 刘莉媛 来源：百度“”