陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0922民初字343号原告张吉萍，女，1973年1月18日出生，汉族，陕西省石泉县人。特别授权委托代理人廖应忠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。被告陕西豪能盛佳房地产开发有限公司石泉县分公司。法定代表人尚振成，公司经理。地址：陕西省石泉县城关镇向阳路中段金桥市场。特别授权委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
原告张吉萍与被告陕西豪能盛佳房地产开发有限公司石泉县分公司（以下简称盛佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月5日诉至本院。本院受理后，依法由
审判员罗金忠独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月13日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的金桥市场内第一幢3单元26号门店房一间，面积28.92平面米，单价7300元每平米，合计价款211116元，原告于2013年3月13日、8月11日、2014年4月20日，先后三次交清211116元房价款。虽然在2014年4月20日被告形式上交付了房屋，但是事实上并未交付。被告在未征得原告的意见情况下，在2015年4月擅自将原告购买的门面房租给他人，开KTV并改变了门面房室内的结构，被告一直占有使用受益，使原告无法使用该门面房，迫使原告租用他人的门店房开一夜食店年租金7万元的经济损失，被告应赔偿。被告违反合同约定未办理房屋产权证书，按2015年4月19日起计算至2016年3月20日已逾期334天。为此，原告诉请判令：1、原与被告解除合同，返还原告购房款211116元；2、支付违约金28205元（211116元×万分之四每日×334天）；3、赔偿经济损失6000元。
被告辩称，双方签订商品房买卖合同属实，被告已按照合同的约定，将原告所购买的商铺交付原告，双方已履行了合同交付义务，因原告未向被告提供自己的身份材料等致使如今未能办理房产等手续，属原告自己的原因，被告并无违约行为。被告为使各个购买商铺买家取得更大的利益，被告义务性的将原告购买的商铺与其他买家的商铺整体出租，原告也是受益人。现原告要求解除合同，赔偿损失等不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉辩主张，本案存在以下争议焦点：原告的各项诉讼请求是否成立。关于本案焦点，原告为证实其诉称主张的成立，向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同、房屋平面图、收款收据3张、赔偿协议、金桥商厦商铺交房验收单；2、房屋租赁合同、营业执照、收款收据2张。被告对原告提供的1号证据无异议，对2号证据提出异议，认为与本案无关。关于本案焦点，被告为证实其辩称主张的成立，向本院提供了以下证据：1、陕西容邦房地产营销策划有限公司石泉分公司书面证明；2、租赁合同。原告对被告所提供的证据1、提出异议认为，该证明属被告内部证明，其内容的真实性不能认可，原告从未委托被告出租所购买的商铺；被告提供的证据2与本案无关。庭审，经原、被告举证、质证，对原告提供的证据1被告无异议，本院予以确认，对原告提供的证据2与本案无关，本院不予确认。对被告提供的证据，因无其他证据佐证与原告有关联，本院不予确认。
经审理查明，2013年3月13日，被告豪能公司（为出卖人）原告张吉萍（为买受人）签订了《商品房买卖合同》，被告将其位于石泉县金桥市场内，第一座3层326号房建筑面积28.92平面米商铺出售给原告。合同相关内容载明“第四条计价方式与价款：1、按建筑面积，该商品房单价每平面米7300元，总金额贰拾壹万壹仟壹佰壹拾陆元。第六条付款方式及期限：2、分期付款，买受人于2013年3月13日交纳购房款111160元，买受人于商铺封顶时交纳60000元，于商铺交费时交纳购房款40000元。第八条交付期限：出卖人应当在2013年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（3、该商品房经分期综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交付的违约责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。第十八条、买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定的外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石泉县房地开发管理局申请登记备案。出卖人石泉县豪能盛佳房地产开发有限责任公司（加盖合同专用章）法定代表人尚振成（印）买受人张吉萍（签名捺印）2013年3月13日”。合同签订当日，原告交纳购房款111116元，2013年8月11日交纳购房款60000元。由于被告未能在合同约定期限交付房屋，2014年4月20日被告与原告达成赔偿协议，被告赔偿原告违约金7084元并约定该款从原告第三次购房款中扣除，当日原告交纳购房款32916元并在新金桥商厦商铺交房验收单上签名，新金桥商厦商铺交房验收单备注载明“1、交房检查依据甲乙双方所签的商品房买卖合同执行；2、双方签字视为交房条件已经达到验收标准”,原告张吉萍共计交付购房款211160元。2015年8月1日，被告（为出租方）与姜州虎（为承租方）签订租赁合同，被告将原告所购买的326号商铺及其他商铺建筑面积合计为422.3平面米整体出租给姜州虎，用于经营娱乐场所，租金为20元/月/平面米，租期2015年8月1日至2020年8月1日。现承租方已将所租赁的商铺整体（包括原告购买的326号商铺）改造装修开设KTW经营。此后，双方因房屋使用发生分歧，原告遂诉至本院。另查，被告与姜州虎（为承租方）签订租赁合同，进行整体出租及改造时未通知原告。被告未将326号商铺钥匙交付原告。
原告要求被告办理房屋产权手续等与被告发生分歧，遂于2016年4月5日诉至本院。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》真实有效，本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照合同履行义务，2014年4月20日原告虽在新金桥商厦商铺交房验收单签字，其只表明双方认同交房条件已经达到验收标准，然被告并未将该商铺实际交付原告控制使用，此间，被告未经过原告的同意将此房出租给他人，承租人已连同原告所购及其他商铺一起进行了改造，改变了双方签字验收清单所载原告商铺的状态，一定时期内无法向原告交付商铺。另合同约定了为原告办理产权证手续的时间，虽同时也有买受房不退房的约定，但被告按约定交付原告产权证时间已逾期一年有余，被告的行为构成了违约，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及赔偿损失的请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（四项）、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十八条第二款、第十九之规定，
判决如下：解除张吉萍与陕西豪能盛佳房地产开发有限公司石泉县分公司于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》。陕西豪能盛佳房地产开发有限公司石泉县分公司于本判决生效后10日内，一次性返还张吉萍购房款211160元，并按同期中国人民银行逾期贷款利率支付自2014年4月21日起至购房款实际返还之日止利息。驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4980元，减半收取2490元，由陕西豪能盛佳房地产开发有限公司石泉县分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判员 罗金忠
二〇一六年六月三日
书记员 朱小莉 更多数据：