湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2015）醴法民一初字第2466号原告黄欢乐，住湖南省醴陵市，身份号码：430281197310169233.原告钟海燕，住湖南省醴陵市。委托代理人张雄林，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解等。被告醴陵金荣房地产开发有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道41号中央商业广场C3区C3栋219室。法定代表人李文金，董事长。委托代理人戴庆忠，男，1974年7月4日生，汉族。代理权限：一般代理。委托代理人龚佳利，女，1986年2月9日生，汉族。代理权限：一般代理。
原告黄欢乐、钟海燕与被告醴陵金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理，由
代理
审判员匡小珊适用简易程序于2016年1月6日公开开庭进行了审理，原告黄欢乐、钟海燕及其委托代理人张雄林、被告委托代理人龚佳利、戴庆忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年3月1日依法转为普通程序进行审理，2016年4月13日进行了第二次公开开庭审理，原告委托代理人张雄林、被告委托代理人龚佳利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于2012年与被告签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买阳三星城D2栋505号房屋，建筑面积为99.21㎡，单价为2854.62元，总价为283207元。商品房交付后，两原告在2015年7月20日颁发的醴房权证阳三石某第71××73号房屋产权证上发现，阳三星城D2栋505号房屋实际建筑面积为91.56㎡，比合同约定面积少了7.65㎡。为此，两原告多次找被告协商，要求被告返还原告多交的维修资金、契税并要求被告按照法律规定双倍返还房屋面积差异绝对值超出3%部分的房价款，但被告以商品房买卖合同中所谓的“按产权证的记载面积据实结算”为理由拒绝双倍返还该部分房价款，且不同意退回原告多交的契税和维修资金，但建议原告向法院起诉并承诺承担为此所产生的诉讼费和律师费。两原告认为，双方签订的买卖合同中“双方自行约定：按产权证记记载的面积据实结算”的条款客观上是被告未与原告协商而单方制定的条款，同时也未就该条款向原告作出任何提示和解释，应认定为格式条款，且该条款的制定有违法律的公平、公正原则，内容显失公平，应属可撤销条款，原、被告之间的面积差异争议应按相关法律规定处理，故起诉至法院，请求：1、撤销原、被告商品房买卖合同中“双方自行约定：按产权证记记载的面积据实结算”的条款；2、判令被告返还原告购房款35165.22元（含房屋面积差异绝对值超过3%部分双倍返还的购房款）、维修资金654.93元、契税436.62元，并赔偿原告律师费3200元，共计39456.77元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据1、原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、工商登记信息表，拟证明被告的诉讼主体资格；证据3、醴房权证阳三石某第71××73号房屋产权证，拟证明该房所有权人为原告且该房实际建筑面积为91.56平方米，比原、被告约定面积99.21平方米少了7.65个平方；证据4、原、被告签订的商品房买卖合同，拟证明：1、原、被告签订的商品房买卖合同约定原告向被告购买的阳三星城D2栋505号房的建筑面积为99.21平方米，而房产证的面积比约定面积少了7.65平方米；2、阳三星城D2栋505号房屋每平方米单价为2854.62元，总价为283207元，此价款作为原告上交契税与维修资金的依据，由于房屋建筑面积少了7.65个平方，导致原告多交契税436.62元、维修资金654.93元；3、该合同关于面积差异处理的双方自行约定的内容是被告制作好的一枚印章的内容，与该系列案的其他原告的约定内容完全一致，是一个未经协商的格式条款；证据5、案外人黎明高、张某与被告签订的商品房买卖合同两份，拟证明被告与其他购房人签订的商品房买卖合同中有关面积差异的约定内容均是“双方自行约定：按产权证记记载的面积据实结算”，与原告就该问题的约定内容一模一样，是典型的未经协商的格式条款；证据6、契税与维修资金票据，拟证明原告向被告缴纳契税与维修资金的数额，被告应将原告多缴纳的契税及维修资金退还给原告；证据7、律师费票据三张及被告承诺书，拟证明：1、原告为打官司花费律师费合计3200元；2、被告愿意承担原告律师费。
被告辩称，双方签订的商品房买卖合同第五条已经约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权证记载面积据实结算，双方协商一致，是真实意思表示，合法有效。另，即使房屋存在一定面积误差，但并未给被答辩人造成重大经济损失，据实结算是最公平公正的处理。故被告主观上没有过错，客观上也没有给原告造成重大经济损失，原告诉讼无事实和法律依据。被告为支持其答辩理由，向本院提交了原、被告签订的商品房买卖合同，拟证明原告仔细阅读过所有条款，并签署了系列文件，都是双方协商一致的，不存在格式条款。经庭审举证、质证，原、被告对对方提交的证据发表质证意见如下：被告对原告提交的对证据1、证据2、证据3无异议；对证据4有异议，认为刚好证明被告观点，即面积差异按照实际面积结算，且不足以证明面积差异处理约定是格式条款；对证据5的关联性有异议，该合同与本案无关；对证据6无异议，契税、维修资金是政府收缴，如果政府部门因为产权登记有差异，可以返还的话，被告可以退还给业主；对证据7的真实性有异议。原告对被告提交的证据真实性、合法性无异议，但认为不足以证明该合同中不存在格式条款。根据原、被告的质证意见，本院对上述证据审核认证如下：对原告提交的证据1、2、3，被告无异议，经审查，上述证据来源合法、与本案具备关联性，本院予以认定；对于证据4、证据5，三份合同均为被告与房屋买受人签订，其中的面积差异处理条款属于典型的格式条款，且被告对其真实性未提出异议，本院对该证据予以采信；对证据6，契税收据由被告出具且盖有公章，本院予以认定，但专项维修资金收据盖有醴陵市维修资金管理中心财务专用章，该收据不能证明系被告收取，故对专项维修资金收据，本院不予认定；对证据7，被告承诺书系原、被告双方的真实意思表示且盖有被告公章，合法有效，而律师费发票亦经国家税务部门盖章确认，其效力受到法律保护，本院对其予以认定；但打印费收据及交通费收据不属于律师费，本院不予采信。对被告提供的房屋买卖合同，其载明的面积差异处理条款是否属于格式条款，本院在对原告证据的认证中已经认定，故对该证据的效力本院不予以采信。依据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院对本案法律事实确认如下：2012年，两原告与被告签订了商品房买卖合同（该合同已于2012年7月23日备案），约定原告向被告购买阳三星城D2栋505号房屋，建筑面积为99.21㎡，单价为2854.62元，房屋总价款为283207元，并在合同第五条面积确认及面积差异处理条款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意选择自行约定的“按产权证记载面积据实结算”方式进行处理。2012年7月9日，原告向被告缴纳房屋契税5664元。2014年5月30日，原告向醴陵市房屋维修资金管理中心缴纳该房屋物业专项维修资金8496元。被告向原告交付房屋后，两原告在2015年7月20日颁发的醴房权证阳三石某第71××73号房屋产权证上发现，阳三星城D2栋505号房屋建筑面积实为91.56㎡，比合同约定面积少了7.65㎡。后原告多次就面积差异处理找被告协商，被告于2015年11月23日向原告出具承诺书，承诺业主因对房屋面积差异处理有异议而起诉至法院所产生的诉讼费用和律师费由被告醴陵金荣房地产开发公司承担。本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以认定。现本案的争议焦点为：1、原、被告签订的商品房买卖合同中双方自行约定按产权记载的面积据实结算的条款是否属于可撤销条款；2、被告是否应该双倍返还原告房屋实际面积与合同约定面积误差比超过3%部分的房价款；3、被告是否应当返还原告维修资金、契税，并赔偿原告律师费。关于第一个争议焦点，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“双方自行约定：按产权证记载的面积据实结算”条款确属格式条款，且免除了被告在双方没有约定的情况下应当就面积差异比超过3%部分承担的责任，但该条款系印章加盖且为蓝色字体，与合同中其他内容有明显区别，足以引起原告的注意，即被告对该条款已尽提示说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条第一款的规定，原告请求撤销该条款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本案中原、被告双方就面积差异处理约定“按产权证记载的面积据实结算”的条款实质上属于商品房价款确定方式的条款，并非面积差异处理的约定。房屋面积差异处理条款的核心是面积差异比例及其处理方式，而本案中，原、被告双方关于“按产权证记载的面积据实结算”的约定既没有对面积差异的具体比例予以明确，也没有对原告在面积差异比例达到一定程度的情况下是否享有合同解除权进行约定，属于合同约定不明的情形。本案原告房屋产权证上记载的面积小于合同约定面积，且误差比达7.71%［（∣91.56㎡-99.21㎡∣）÷99.21㎡×100%］，严重超出法律规定的3%的合理范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原告在同意继续履行合同的前提下，有权要求被告双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。此外，从法律的公平原则和司法解释的立法本意来看，房屋面积的确定是房地产开发企业在销售房屋的过程中对房屋买受人应该做出的重要保证，且司法解释已经规定了3%的合理比例，如无论原因、无论面积差异大小，一律按产权证记载的面积据实结算的约定，明显不利于保护房屋买受人的权利，不利于维护房地产交易市场的稳定。本案原告房屋产权证上记载的面积小于合同约定面积，误差比约为7.71%，严重超出3%的合理范围，按照司法解释规定，被告应当返还原告面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款8496.21元（3%×99.21㎡×2854.62元／㎡），并双倍返还原告面积误差比超过3%部分的房价款26678.09元［（7.71%-3%）×99.21㎡×2854.62元／㎡×2］，合计35174.3元，故原告要求被告返还房价款35165.22元的诉讼请求，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本案原告确按合同约定面积缴纳了契税和专项维修资金，其中契税5664元由被告收取，被告应当返还依照合同约定面积多收的税费436.75元（5664元÷99.21㎡×7.65㎡），故原告要求被告返还多交的契税436.62元的诉讼请求，本院予以支持。但原告缴纳的专项维修资金由醴陵市维修资金管理中心出具收据，不能证实是被告收取，故其要求被告退返相应的专项维修资金的请求本院不予支持。至于律师费部分，被告已书面承诺承担原告因诉讼产生的诉讼费用和律师费，故原告要求被告支付律师费3000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，被告应当返还原告房价款35165.22元、契税436.62元，并支付律师费3000元，三项合计38610.92元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告醴陵金荣房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三日内返还原告黄欢乐、钟海燕房价款35165.22元、契税436.62元，两项合计35601.84元；
二、被告醴陵金荣房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三日内支付原告黄欢乐、钟海燕律师费3000元；
三、驳回原告黄欢乐、钟海燕的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，由原告黄欢乐、钟海燕负担16元，被告醴陵金荣房地产开发有限公司负担770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 何 成
代理
审判员 匡 小 珊
人民陪审员 张 春 来
二〇一六年六月三日
书 记 员 刘西亚附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”