福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0926少民初4号原告梁某,男,汉族,1977年3月10日出生,住福建省霞浦县。原告梁锦佳,女,汉族,2003年11月07日出生,住福建省霞浦县，系原告梁某女儿。法定代理人梁某，系本案第一原告。两原告委托代理人魏寿生、上官慎国。被告柘荣县联宏投资有限公司，住所地柘荣县双城镇屿北路16号，统一社会信用代码：91350926569290911Ｆ法定代表人陈金全，该公司董事长。委托代理人杨伟明、游建冰，福建宁荣律师事务所律师。
原告梁某、梁锦佳与被告柘荣县联宏投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人魏寿生、上官慎国，被告柘荣县联宏投资有限公司的委托代理人杨伟明、游建冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁某、梁锦佳诉称：2013年10月28日，原告梁某、梁锦佳与被告柘荣县联宏投资有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定：原告梁某、梁锦佳向被告购买位于福建省柘××县双城镇××号（原农业局）１幢1206室的商品房，总价款为586628元，商品房交付时间在2014年12月31日前。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。如在规定日期未能交付达到约定条件商品房的，应支付原告100元违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告在规定的期限内未能交付符合约定条件的商品房，至今未向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未履行办理产权证的义务，导致原告至今仍未取得房屋权属证书，应当向原告承担违约责任，其中未能交付符合约定条件商品房的违约金过低，应参照逾期交房的责任承担。请求判令：1、被告及时代原告办妥所交易商品房的房屋权属证书（不动产证书），并在领到房地产权属证书后的５个工作日内向原告交付；２、被告支付原告逾期未能取得房屋权属证书的违约金（按已付购房款每日0.01％，从2014年12月４日起计算至原告取得办理房屋权属证书之日止，截止2016年1月15日的违约金为23875.8元）；3、被告支付在规定期限内未能交付约定条件商品房的违约金（按已付购房款每日0.01％，从2014年9月5日计算至商品房达到约定的交付条件之日止，截止2016年1月15日的违约金为29155元）。
被告辩称：第一、对于原告要求被告代办房屋权属证据的请求没有意见。第二、被告已经向原告交付了房屋，即使交付的房屋未达到约定交房条件，但按合同约定只需支付违约金100元，第三、原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金缺乏充分的事实依据且计算基数错误。合同约定在交付符合条件商品房后的90日内，被告受托代原告办理房屋权属证书，但现在缺乏规划核实手续，无法办理权属证书，被告已向原告支付因房屋不合格的违约金，就不应当再向原告支付该项违约金。在本案审理过程中，原告向本院提交如下证据证明自己的主张：1、原告身份证及户口簿、被告内资企业登记基本情况表，证明原、被告身份情况。２、商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖的相关权利义务。３、销售不动产统一（购房）发票，证实原告已付清购房款。４、税收转帐专用完税证、维修基金缴存凭证，证明根据被告要求，原告向被告支付房屋所有权登记费契税、维修基金，办理商品房权属登记手续。5、（住建局）证明，证明被告交付的商品房未经规划验收，不符合交付条件。被告质证认为：对原告提交的证据1－4的真实性无异议，但证据４只能证明原告交了契税等费用，不能证明其他事实。证据５，形式不合法，被告已向规划部门申请规划核实，只是他们没有组织人员进行审核。
本院认为：原告的证据1-4，真实、合法，与被告庭审所认可的事实相符，可以予采纳，可以证明本案商品房交易的基本事实。证据５，虽形式上有欠缺，但被告自认现尚缺乏规划核实手续，故可以证实被告向原告所交付的商品房在当时尚未经规划核实。在本案审理过程中，被告向本院提交如下证据证明自己的主张：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告身份情况。２、资质证书，证实被告具备房地产开发资质。３、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，证实本案商品房用地和建设工程符合规划。４、商品房预售许可证，证实本案商品房已取得预售许可。５、消防备案受理凭证，证实本案商品房已经竣工消防备案。６、环境保护验收批复，证实本案商品房通过竣工环保验收；７、防空地下室竣工验收认可文件，证实本案商品房经过防空地下室竣工验收；8、房屋建筑工程竣工验收报告，证实本案商品房经竣工验收为合格工程。原告质证认为：对被告的证据的真实性无异议，但不能证明本案商品房完全符合法定及双方约定的交付条件、已办理取得商品房产权证的事实，其中证据５、消防备案受理申请时间在房屋建筑工程竣工验收报告时间半年前，消防报备不符合法律规定；证据8、不合法，不完整，第２页竣工日期是空白的、第4页的验收结论和观感质量评定都是空白的。
本院认为：原告对被告证据的真实性未提异议，对被告提交的证据可以采纳。其中的证据５，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，本案消防机构对诉争工程系采取消防备案抽查方式，且公安消防机关主管该行政职权，该份证据既然是公安机关消防机构所出具，在无相反证据的情况下，可以认定原告已完成消防备案手续。其中的证据８，虽然某些内容未填写完整，这只是代表相关未填写完整部分的事实不能予以认定，但最终竣工验收结论体现为合格工程，在无相反证据的情况下，可以认定本案商品房已验收合格。经庭审举证、质证结合当事人的陈述，本院确认以下主要事实：2013年10月28日，原告梁某、梁锦佳与被告柘荣县联宏投资有限公司订立《商品房买卖合同》，向被告购买位于福建省柘××县双城镇××号（原农业局）１幢1206室的商品房一套，总价款为586628元。合同约定：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。第八条又约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第２种方式处理：１、……２、买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：原告同意委托被告代办产权等手续，有关费用（此费用为被告根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多退少补）在领取入伙通知书时预交给被告，并于被告通知原告办理产权之日起９０天内，配合被告办理相关产权手续，否则……。合同还约定了其他事项。合同签订后，2013年10月29日，被告向原告出具金额为176628元销售不动产统一发票的票据一份，2014年1月3日，被告向原告出具金额为410000元销售不动产统一发票的票据一份。至此，原告付清购房款586628元。2014年9月5日原告实际接收了被告交付的商品房。2014年9月15日，恒达大厦Ａ、Ｂ楼（即本案商品房所在楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2014年2月3日，被告经网上备案受理系统进行了恒达大厦Ａ、Ｂ楼及地下室至三层工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。2015年7月27日，柘荣县环境保护局经研究同意恒达大厦项目通过竣工环保验收。2015年8月６日，柘荣县人民防空办公室作出意见，同意参加验收各单位对恒达大厦Ａ、Ｂ楼及防空地下室防护专项工程验收合格的结论。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房建筑工程尚未经规划核实。因两原告至今未取得所购商品房的房屋权属证书，故引发本案纠纷。原、被告的主要争议焦点为：
一、被告交付的商品房是否达到合同约定的条件，被告是否应当向原告支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金。原告认为：被告证据无法证实其交付的房屋符合工程竣工消防条件、且未申请规划验收和房屋竣工登记备案，在绿化、道路、用电等方面都未达到合同约定的条件，被告交付的商品房是未达到合同约定的条件。合同第八条第２款约定的100元违约金过低，被告应按合同的第９条的约定或依照最高院有关商品房的司法解释规定的标准计算违约金。被告认为：本案商品房已经消防备案且五家单位已组织竣工验收，规划核实已申请只是未获得批文且原告又入住两三年，房屋质量是合格的。未申请规划核实不能等同于不符合规划，如果交付的商品房未符合交房条件，按合同约定只需支付违约金100元。
本院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，建设工程如未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。可见，本案诉争商品房建筑工程经规划核实合格和消防备案，乃是法定的商品房交付条件。法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房若有一项未满足，那么诉争商品房交房条件就未达到。虽然被告提交的证据可以证明诉争商品房项目工程经消防备案、竣工验收合格、竣工环保验收等，但被告未能提交有效证据证明诉争商品房已通过规划条件核实，该法定交房条件未满足，故可认定被告在规定期限内交付的商品房未满足约定条件。庭审中原告已明确表示同意接收被告交付的商品房且原告也自认入住诉争商品房已两三年了，此可以视为原告对自己的实体权利做出处分，原告已明知被告交付的商品房未达合同约定条件仍同意接收，可以视为本案合同第八条第２款约定的条款乃是基于原告的真实意思表示，只是原告认为原约定的100元违约金过低。双方约定的交房时间是2014年12月31日，而2014年9月5日原告实际接收了被告交付的商品房，即原告同意被告的提前交付行为。现原告认为违约金过低，应当由原告举证证明，被告的商品房未符合交房条件对其造成的损失已过分超过约定的违约金，原告未能就此举证应由原告承担举证不能的不利后果。从另一方面说，被告一旦向原告交房，其就应当依照合同第十四条的约定，在规定的时间内履行协助办理房屋权属登记的义务。即本案从2014年9月5日原告实际接收商品房始，被告就应当履行协助办证义务的。原告同意接收不符合约定条件的商品房，而被告因此必须比原定交房时间提前开始履行协助办证义务，合同的约定，对原、被告双方是公平的。故而，因前述违约，被告主张只需支付100元的违约金有理，应予支持。
二、原告逾期未取得房地产权属证书是否是被告的原因，被告是否应当支付违约金及其数额。原告认为：被告为原告代为办理房屋权属证书，但诉争商品房未符合交房条件，为被告原因导致原告至今未能取得房屋权属证书，被告应向原告支付违约金（每日按已付购房款的0.01％，自2014得12月4日起计算至原告取得房产证书之日止）。被告认为：现在只是缺乏规划核实手续，无法办理权属证书，被告已因交付房屋不合约定条件的支付违约金，不能因同一行为再向原告支付违约金。
本院认为：被告支付此项违约金有一个前提条件就是因被告原因所致，如果系原告自身的原因或行政机关审查的原因，则不属于被告违约的情形。规划核实未通过致使无法进行物权登记，此乃被告的原因，原告主张被告承担违约金符合合同约定。交付房屋与协助办证属于合同约定的两项不同的义务，虽然导致逾期交房和逾期办证原因行为可能产生竞合，但并不能因此得出系同一违约行为，故而被告的上述主张不能成立。被告在2014年9月5日交付商品房，加上90天，即原告不能在2014年12月4日内取得房屋权属证书的，被告就应从2014年12月4日（不包含本日）起向原告支付违约金直至被告取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止，违约金按已付购房款每日0.01％的标准计算。因登记机关审查办证导致原告实际取得房屋权属证书迟延的，不属于被告的原因，且合同附件六约定办妥产权证、房产抵押手续后，由被告将有关证件转给贷款银行收押并未约定直接向原告交付，因此，原告主张违约金计算至原告取得房产证书之日，并不合理，应予调整。综上所述，
本院认为：原告梁某、梁锦佳与被告柘荣县联宏投资有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。被告同意继续履行代为办理房屋权属证书的义务，对原告的此项请求可予支持，但合同附件六约定办妥产权证、房产抵押手续后，被告将有关证件转给贷款银行收押并未约定直接向原告交付，故原告请求被告办妥登记手续后的５个工作日内向其直接交付产权证书不符合合同约定，对此项请求予以调整，原、被告也可另行协商产权证书交付的方式。原告主张被告支付在规定期限内交付的商品房未符合约定的违约金，有理，但其主张计算的标准不符合合同约定，被告抗辩主张支付100元的违约金，事实和法律充分，应予支持。原告主张被告支付逾期未取得房地产权属证书的违约金，事实和法律依据充分，应予支持，具体数额依前述标准确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，
判决如下：
一、被告柘荣县联宏投资有限公司应当继续履行代原告梁某、梁锦佳办理本案所交易商品房的房屋权属证书的义务，并在取得权属证书后的５个工作日内依合同约定的方式交付。
二、被告柘荣县联宏投资有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告梁某、梁锦佳支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金100元。
三、被告柘荣县联宏投资有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告梁某、梁锦佳支付原告逾期未取得房地产权属证书的违约金（每日按已付购房款586628元的0.01%，从2014年12月4日起计算至被告取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止）。如果被告柘荣县联宏投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息为应付违约金×0.175‰×迟延履行期间的天数）。本案案件本诉受理费1256元，由原告梁某、梁锦佳负担610元，被告柘荣县联宏投资有限公司承担646元（被告当在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 袁高贤
审 判 员 陆秀容
人民陪审员 谢绍池
二〇一六年六月三日
书 记 员 陈欢欢《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”