成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初784号原告黄顺祥，男，汉族，1962年11月25日出生，住广东省珠海市香洲区。原告李萍，女，汉族，1969年1月8日出生，住广东省珠海市香洲区。上述原告的委托代理人吴庆林，四川科信律师事务所，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。第三人招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段1号，组织机构代码90192663-6。委托代理人张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，系公司员工，特别授权代理。委托代理人杨峰云，男，1975年11月8日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，一般授权代理。
原告黄顺祥、李萍与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法由
审判员黄文利适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告黄顺祥的委托代理人吴庆林，原告李萍及委托代理人吴庆林，第三人招商银行的委托代理人张启梁到庭参加诉讼。被告中塑公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄顺祥、李萍诉称，2012年10月11日，受“售后包租”的销售模式诱惑，与中塑公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，以523649元的价款购买中塑公司开发的中塑成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼一栋2层013号商铺。合同约定2014年5月30日交房，但该工程于2013年12月停工，至今没有复工。致使合同目的不能实现，请求依法判令1.解除与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》，恢复黄顺祥、李萍的征信；2.中塑公司退还购房款263649元及利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从2012年10月11日起至实际还款之日止），收款后解除备案；3.中塑公司退还已支付的按揭款260000元（截止2015年12月），并支付利息（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从每期付款之日起至实际付清之日止）；4.由中塑公司向招商银行偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5.中塑公司赔偿抵押登记费1568元；6.中塑公司支付违约金26260.85元。
被告中塑公司提交书面答辩意见辩称，对解除合同无异议，对于返还的首期购房款、按揭供款及抵押登记费，根据票据返还；不认可黄顺祥、李萍主张的利息及违约金，因房屋买卖属于售后返租形式，黄顺祥、李萍不存在任何损失，并且公司现在资金困难；中塑公司承担的责任是担保责任，黄顺祥、李萍要求中塑公司向招商银行偿还尚欠的按揭贷款本金和利息，于法无据。第三人招行成都分行陈述，关于是否解除买卖合同及借款担保合同请法院依法判决。如果《个人购房借款及担保合同》被解除，请求判令中塑公司结清黄顺祥、李萍所欠的贷款本息。
经审理查明，2012年10月11日，黄顺祥、李萍与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定黄顺祥、李萍作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元5层013号商品房，该商品房测绘建筑面积共80.40平方米，单价为每平方米6513.04元，总价款523649元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款263649元，其余房款260000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。在签订合同及补充协议的同时，黄顺祥、李萍与成都中塑市场经营管理有限责任公司签订了《委托经营管理协议》。2012年10月11日，黄顺祥、李萍支付了房款263649元及抵押登记费1568元。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：
一、2013年4月18日，黄顺祥、李萍作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招行成都分行向黄顺祥、李萍从中塑公司购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢5层013号，建筑面积80.4平方米的房产提供个人购房贷款260000元，贷款期限为120个月。
二、2013年9月26日，招行成都分行将合同约定的借款260000元转入中塑公司在招商银行龙湖三千支行的账户内。2014年8月28日，招行成都分行在成都市新都区房产管理局对该商品房办理了抵押的预告登记。
三、黄顺祥、李萍从2013年10月26日起每月向招行成都分行还本付息。截止2016年2月26日，黄顺祥、李萍的已偿还的贷款本息为74630.34元。截止2016年2月26日，黄顺祥、李萍应偿还的贷款本金余额为229335.97元，结清总金额为229335.97元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《委托经营管理协议》、收款收据、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、预告登记证书、交易明细表、贷款附属信息以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，黄顺祥、李萍与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，黄顺祥、李萍作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并办理了按揭贷款，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，黄顺祥、李萍可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，黄顺祥、李萍要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方购房合同解除后，中塑公司应退还黄顺祥、李萍支付的购房款263649元。合同中约定黄顺祥、李萍选择退房，中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故黄顺祥、李萍主张支付违约金26182.45元，赔偿抵押登记费1568元，其请求符合法律规定，本院予以支持。黄顺祥、李萍要求给付购房款利息，由于违约金已能弥补利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。黄顺祥、李萍要求消除不良征信记录和收款后解除备案登记，不属于本案审理范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，黄顺祥、李萍主张解除与招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，应由中塑公司承担款项的返还责任。黄顺祥、李萍要求中塑公司偿还尚欠的按揭贷款本金及利息，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告黄顺祥、李萍与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、解除原告黄顺祥、李萍，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人招商银行股份有限公司成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告黄顺祥、李萍购房首付款263649元；
四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告黄顺祥、李萍违约金26182.45元，赔偿抵押登记费1568元；
五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告黄顺祥、李萍偿还的贷款本息（该款截止2016年2月26日为74630.34元，中塑公司应返还的金额应以黄顺祥、李萍最后实际支付的金额为准）；
六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行偿还黄顺祥、李萍的贷款本金余额及利息（贷款本息以招商银行股份有限公司成都分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；
七、驳回原告黄顺祥、李萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4657元，由原告黄顺祥、李萍负担200元，被告成都中塑投资集团有限公司负担4457（此款原告黄顺祥、李萍已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年六月三日
书记员 张 娟 来自