山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终1084号
上诉人（原审被告）：菏泽市宸宇房地产开发有限公司。
法定代表人：池强，该公司董事长。
委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：苏秋山。
委托代理人：魏赋征，山东贵和律师事务所律师。
委托代理人：曹长乐，山东贵和律师事务所实习律师。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司因与被上诉人苏秋山商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2016）鲁1791民初65号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2014年3月28日，原告苏秋山与被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告天阔国际小区第0002幢楼01单元15003号商品房，总房款为352400元。《商品房买卖合同》说明部分第5条载明：对合同文本［］中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。第八条约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第3项处理：1、买房人退房，出卖人在买房人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；3、×。合同签订后，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司收取了原告苏秋山全部房款并出具了收据。2014年5月6日，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告苏秋山。因至今未能办理房屋所有权证，原告苏秋山于2016年1月5日向法院起诉，请求判令被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付延期办理房产证违约金40000元。经原审法院依职权调查，菏泽市房产交易中心出具证明：“由菏泽市宸宇房地产开发有限公司建设的天阔国际小区1、2、8、9号楼已于2015年11月4日企业具备为购房人办理房权证的全部手续，其余楼房目前尚不具备为购房户办理房权证的条件”。经调解，双方当事人未能达成协议。另查明，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%”。中国人民银行2015年3月1日起，执行的一年以内商业贷款基准年利率为5.35%。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋于2014年5月6日交付原告，按照涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于2015年5月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但菏泽市房产交易中心证明被告于2015年11月4日才具备为购房人办理房权证的全部手续，明显是因为被告的原因导致原告不能在约定的期限内取得涉案房屋权属证书。如无特殊约定，被告应承担2015年5月11日至11月3日期间的逾期办理产权证书的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第3项处理。第3项约定为“×”，按照涉案《商品房买卖合同》说明部分第5条记载，“×”表示删除，原、被告双方并未作出特殊约定，故被告应承担违约责任。双方并未约定违约金，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对原告苏秋山请求判令被告支付逾期办理产权证书违约金的诉讼请求予以支持，对过高部分应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八之规定，判决：
一、被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告苏秋山逾期办理产权证书违约金11710（352400×（5.35%＋5.35%×30%）×172÷360］元，于判决生效后3日内履行完毕；
二、驳回原告苏秋山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告苏秋山负担354元，由被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担46元。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、涉案房屋是否进行整体验收未经查实，一审法院认定涉案房产未经整体验收缺乏事实根据，且违背了不诉不理的原则。
二、涉案《商品房买卖合同》第十五条第三项的“×”实际是对出卖人不承担责任的约定。一审法院认定该条款系双方并未作出明确约定，并据此判决上诉人支付逾期办证违约金，系认定事实错误。
三、原审法院认定逾期办证时间错误，应按工作日计算逾期时间。
四、上诉人就本案假设上诉人违约可能给被上诉人造成的损失认为违约金约定过高，已超额支付了逾期交房违约金。法院应对被上诉人的实际损失进行审查并对约定的违约金进行调整。
五、一审判决按每年360天计算金融机构计收逾期偿还贷款利息的标准，属判决结果错误。
六、一审法院违反法定程序，本案双方当事人对案件事实、责任承担以及诉讼标的分歧较大，不属于简易程序审理的范围，一审法院适用简易程序审理本案违反法定程序。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人苏秋山答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法判决驳回上诉，维持原判决。鉴于一审判决在计算赔偿金数额时将每年365天错误书写为360天，属书写瑕疵，并非认定事实错误，请二审法院予以更正。本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，被上诉人与上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》第十五条中明确约定了因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书出卖人的违约责任，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，为有效民事行为。
上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称该合同条款条第三项的“×”实际是出卖人不承担责任的约定，对此
本院认为，该约定内容从文意上分析，并无明确免除上诉人承担违约责任的意思表示。而上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不仅要交付房屋给被上诉人占有和使用，还要将房屋所有权转移给被上诉人，即协助被上诉人办理房权证。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司不依约定期限申报办理房权证所需资料的备案，导致被上诉人不能及时办理房权证，从而不能及时享有物权，也就不能及时行使处分权，其权利的实现势必受到影响。本案双方当事人在涉案《商品房买卖合同》中未明确约定逾期办理房权证违约金的计算方法，故原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定认定上诉人应承担的违约责任并无不当。再次，《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》第三条规定：“存贷款利率换算和计息公式（一）人民币业务的利率换算公式为：日利率（‰）=年利率（%）÷360。……”原审法院认定上诉人应支付的逾期办证违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并参照上述规定，对每日逾期办证违约金数额以360为基数计算并无不当。最后，上诉人上诉称应按工作日计算逾期办证时间，无合同根据及法律依据，对此本院不予采纳。经审查，本案在一审审理期间，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九的规定告知双方当事人本案适用简易程序进行审理，对此上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司并未提出异议。
本院认为，本案双方当事人权利义务关系明确，既不属于不应适用简易程序审理的法定情形，也不属于简易程序必须转换为普通程序的法定情形，一审法院适用简易程序审理本案，并无不当。关于已支付给被上诉人的逾期交房违约金，上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉称应予以调整并由被上诉人返还其多支付的部分，无事实根据和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理
审判员 李 兴
代理
审判员 张宪明
二〇一六年六月三日
书 记 员 刘启国 更多数据：