广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4549号
原告：冯世雄，男，汉族，住广东省广州市海珠区，公民身份号码：×××3037。
原告：吴建聪，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××4887。
委托代理人：冯世雄，系原告吴建聪的丈夫，亦为本案原告之一。
被告：杨瑞彬，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××6630。
原告冯世雄、吴建聪与被告杨瑞彬租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由
审判员黄小间适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理，两原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月1日，原、被告签订《租赁合同》（编号：0003070），约定原告将位于佛山市南海区中海锦城二街×栋××房出租给被告，面积约125平方米，租金每月2200元，租期从2014年11月11日起至2016年11月10日，租期两年，租金每月以转账方式支付。合同签订后，被告基本上没有按时交租，需要原告反复催收。自2016年2月11日起，被告没有交租，原告要求被告搬出租赁房屋，但被告未搬离，原告与被告联系，被告亦不予回复。本来双方约好2016年3月7日处理纠纷，但在该日仍没有找到被告，被告也不接电话、不回短信。依合同约定，被告逾期交租，每逾期一日须按月租金金额2%支付违约金，逾期10天即视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金。原告为此诉诸法院，请求判决：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告向原告支付自2016年2月11日至2016年4月4日的房租4033.33元、自2014年12月至2016年4月4日物业费1043.17元、电费582.18元、煤气费91.82元、有线电视费78元，补交2015年2月的房租2200元；3.被告向原告支付自2014年12月11日起暂计算至2016年4月20日止按各期租金逾期天数每日44元标准计算的违约金，详见《交租及逾期情况表》，期后自2016年4月21日起至实际清偿之日止的违约金按每日44元标准计算；4.判令原告没收被告支付的押金4400元；5.被告赔偿原告其他损失1070元（其中包括：电视机机顶盒费用680元、2个业主卡费用40元、开换锁费用300元、两个空调遥控器费用50元，合计1070元）；6.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原、被告是租赁合同关系，被告每月正常交租，交租习惯是被告收到原告计算租金、管理费、水电费等费用总额的短信后通过转账方式付款予原告。后来原告向被告表示延期交租需要计算利息，被告不同意，被告要求退租，要求原告退还押金给被告。但原告以被告违约为由不同意退押金4400元给被告。原告存在骗取押金的行为。原告所谓的延期交租，实际上是被告等待原告通知水电费数额进行核实后才交租，并不是恶意拖延，而且双方一直以来都是默认不需要支付延迟交租的利息，现原告要求计算延期交租的利息无理，被告不同意。被告确认拖欠原告2016年2月11日至2016年3月10日的物业费333.65元、有线电视费26元、租金2200元，合计2560元。被告要求交清上述费用后，原告退还押金给被告，但原告不同意退押金，故被告不同意交纳上述费用，也不同意搬离租赁物。于是，原告找物业公司停水停电、报停进出门禁卡，并聘人擅自打开租赁物门锁，当时被告的物品仍存放在内，原告的行为损害了被告的合法权益。原告2016年2月5日提出不同意继续出租租赁物给被告，要求被告搬离。关于原告所主张的2015年2月租金的问题，被告已经交纳该月的租金、物业管理费、有线电视费、煤气费。如果被告没有交，原告也没有催收被告交纳该费用。而且原告未提出要求被告交纳上述费用的时间已经超过一年的时效。直到本案诉讼，原告才提出要求被告交纳上述费用。被告认为，法院不应支持该请求。原告举证如下：1.两原告身份证原件各1份，用以证明两原告的诉讼主体资格。2.被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3.房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁物的地址及产权。4.租赁合同原件1份、情况说明原件1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系，双方约定了租赁的权利义务。5.中国农业银行银行卡交易明细清单原件13页，用以证明被告交租的情况及物业费的扣费情况。6.杨瑞彬交租情况打印件1份、交租及逾期情况打印件1份，用以证明被告交租的情况及延期交租的天数。7.申请杨瑞彬给付费用明细打印件1份，用以证明被告曾支付的相关费用。8.物业公司、供电部门、煤气公司扣业主费用情况打印件1份，用以证明物业公司、供电部门、煤气公司扣除费用的情况。9.杨瑞彬已交物业费、电费、煤气费、有线电视费情况打印件1份，用以证明被告实际交费的情况与应交费用的差异。10.手机短信原件9页，用以证明原告与被告的沟通及被告逾期交租与拒不交租的情况。11.中国建设银行存折原件5页，用以证明扣除煤气费和有线电视费的情况。12.光盘原件1份，用以证明被告未将涉讼租赁物的钥匙交给原告，原告在2016年4月5日聘请人员开锁并在物业公司的见证下进行开锁的情况。13.物业服务费及代收水电费情况清单原件2页，证明扣除物业服务费、代收水电费的扣除情况。14.收费通知单原件2份，用以证明物业服务费和代收水电费的情况。15．收款收据原件1份，用以证明原告在2016年4月5日聘人打开租赁物的锁支付开锁费用300元，收款收据中所写的2016年4月6日是笔误，应为2016年4月5日。16．中海物业收款收据原件1份，用以证明原告补办IC卡费用40元。17．快递单（寄件客户存根联）原件1份、快递单（邮局存根联）复印件1份、致杨瑞彬的函件原件1份，用以证明因被告没有交租，原告要求终止合同并要求被告在2016年4月4日前搬离租赁物。经质证，被告对证据1-2无异议，因被告的身份证已经更新，原告提交的被告身份证已经过期。对证据3-5无异议。对证据6中交租日期、租金起止日期、金额栏内所记载的内容无异议，但是对于原告自行统计的逾期情况、逾期天数、逾期违约金有异议，被告认为被告不存在逾期，不需要交逾期违约金。对证据7有异议，是原告自行制作，但被告对2016年2月11日至2016年3月11日的2200元无异议，其后因原告已经停了水电，且短信通知被告搬迁，租赁关系已经在2016年3月终止，被告不需交3月11日后的1833.33元；对2015年2月的2200元有异议，被告已经交纳该费用，可庭后核实银行流水；对物业费1043.17元、有线电视费、违约金、煤气费均有异议，因被告不清楚具体的欠费时间；被告不存在违约行为，不同意支付违约金；对其他费用有异议，被告不清楚其他费用产生的原因。对证据8不清楚，被告不清楚物业公司、供电部门和煤气公司如何扣除原告的费用。对证据9、10无异议。对证据11认为与被告无关，被告不清楚建设银行的扣费情况，被告也没有向该银行交费。对证据12，2016年3月1日原告发短信通知被告称不再出租租赁物给被告，被告认为在该日起被告不需支付任何费用和租金，至于原告如何开锁进入租赁物与被告无关。对证据13，被告需要庭后核实被告交费金额与证据13的金额是否一致。对证据14中收费通知单有异议，属于2016年3月1日后的费用，被告不需交纳。对证据15-16有异议，属于2016年3月1日后的费用，被告不应承担。对证据17不清楚，被告没有收到该函件。被告没有举证。经审查，被告对原告证据1-5、9、10的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。证据6、7、8是原告自行制作的列表，只有证据6中“交租日期”、“租金起止日”、“金额”栏内所记载内容已得到被告确认，对其他被告未确认的内容，本院亦不予确认。原告证据11-17来源合法，内容真实，被告虽有异议，但未能举证反驳，本院对该部分证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：两原告是夫妻关系。佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园2街×栋××房的权属人是原告吴建聪。两原告与被告签订《租赁合同》（编号：0003070），约定：原告将上述房屋出租给被告，面积约125平方米；每月租金为2200元，租赁期自2014年11月11日起至2016年11月10日止，每月11日前缴付当月租金；被告向原告交纳4400元作为押金，租赁期满之日缴清费用后，原告应将押金无息退回被告，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期间的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担；如被告逾期交租，每逾期一日，原告按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金；租赁期满未续订合同或已提前解除合同，被告逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，原告有权按月租金额百分二十收取违约金。合同签订后，被告于2014年11月1日向原告转账支付了6600元，包括第一个月2014年11月11日至2014年12月10日的租金及押金4400元。被告支付其他各月租金及相关费用情况如下：2014年12月23日支付4062元（含1280元宽带费），2015年1月10日支付2708元，2015年3月26日支付2605元，2015年4月14日支付2526元，2015年5月22日支付2545元，2015年6月15日支付2526元，2015年7月20日支付2526元，2015年8月23日支付2633元，2015年9月21日支付2526元、2015年10月25日支付2566元，2015年11月16日支付2530元，2015年12月23日支付3052元，2016年1月22日支付2661元。被告其后未再支付过租金及相关费用。被告确认2016年2月11日至2016年3月10日租金为2200元、物业费333.65元、有线电视费26元。2016年2月5日，原告冯世雄发短信给被告，告知被告2016年2月11日至3月10日应付租金2200元、物业费333.65元、电视费26元，合共2560元，并要求被告按时交租。2016年2月19日，原告冯世雄再次发短信给被告，称被告已迟交租9天，要求每天支付44元滞纳金，合共是396元。同日，被告回复称下个月退租，而原告冯世雄回复要求被告立即退租并找时间搬走，如果想下月退租就马上交租。后双方相约于2016年3月7日到中介处商谈，原告到场，但被告没有到场。2016年3月15日，两原告向本院提起本案诉讼。2016年3月31日，原告吴建聪向被告发函，称由于被告拖欠租金及相关费用未付，要求终止合同，并要求被告在2016年4月4日前搬出。该件于同日妥投。2016年4月5日，原告自行雇请开锁人员更换了涉讼房屋的门锁，收回房屋。原告支付开锁费用300元。原告另向物业管理公司申请更换了业主门禁卡，支付费用40元。2016年3月份涉讼房屋的物业管理费为271.91元、代收水费（公摊）5.36元、代收电费（公摊）24.31元、代收水费5.36元，合共306.94元。
本院认为：涉讼房屋已办理房地产权证，原、被告签订的《租赁合同》（编号：0003070）系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。关于合同解除的问题。因交租产生纠纷，被告于2016年2月19日提出退租，而原告亦同意被告退租，视为双方协商解除合同。故本院确认涉讼合同于2016年2月19日解除。关于2015年2月租金的问题。根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间是1年。原告请求被告未支付2015年2月份的租金，被告提出已超过一年的诉讼时效。原告要求被告每月11日前支付当月租金，即原告应于2015年2月11日知悉被告未付租金一事，而原告于2016年3月15日才提起诉讼要求支付该月租金，而此前从未向被告要求支付。原告的关于2015年2月租金的诉讼请求已超过一年诉讼时效，本院不支持原告该请求。关于被告拖欠的其他月份的租金及相关费用的问题。在被告提出退租后，双方对于交还房屋时间产生分歧，被告未与原告办理房屋交接手续，直至2016年4月5日原告自行收回房屋，故2016年2月11日起至2016年4月4日止租金及相应物业管理费等费用应由被告承担。根据被告支付租金的情况可知，是先支付租金后使用房屋，而物业管理费、有线电视费、水电煤气费用是先使用后交费，即当月需支付的是当月租金及上月物业管理费、有线电视费、水电煤气费用。被告确认拖欠原告2016年2月11日至2016年3月10日的物业费333.65元、有线电视费26元、租金2200元，被告应如数支付予原告。上述物业费333.65元、有线电视费26元实为2016年2月实际使用而产生的费用。根据物业公司出具物业服务费及代收水电费情况清单，333.65元物业费的计费周期是2016年2月1日至2月29日。其后2016年3月产生的物业费306.94元、有线电视费26元亦应由被告承担。2016年3月11日至2016年4月4日期间被告仍占用原告房屋，原告主张以每月2200元按实际使用天数计收租金1833.33元（2200÷30×25）有理。对于原告诉讼请求中超出本院上述支持部分的物业费、电费、煤气费、电视费等相关费用的主张，因原告所主张的是2014年12月起物业费、电费等相关费用原告被扣费数额与被告实付费数额的差额部分，而双方均确认原告先将租金及相关费用的交费数额通知被告，被告再付款，故原告主张被告支付差额，其应该证明已将扣费数额通知被告，且被告未按通知的数额付款。现被告已经付款，原告在本案起诉前从未提出过被告未足额交费的问题，亦没有举证证明被告未足额交费，故足以认定被告已按原告通知数额支付此前各月物业费等相关费用，对原告要求被告支付差额的请求，本院不予支持。关于违约金问题。虽然合同约定被告应于每月11日前支付当月租金，但双方均确认实际上被告需等待原告通知租金及物业费、电费等费用金额后再一次性支付。亦即对于被告交付租金及相关费用的义务，原告负有通知租金及相关费用数额的先履行义务。2016年2月租金及相关费用数额合共2560元，原告已于2016年2月5日通知被告，被告未于2016年2月11日前支付，构成违约，应支付违约金。双方约定逾期交租以每月租金数额按每日2%计付违约，该标准过高，本院酌定按每日万分之五的标准计算，即被告应自2016年2月12日起至清偿之日止以租金2200元按日万分之五计算违约金。而2016年3月的物业费306.94元、有线电视费26元及至2016年4月4日止的租金1833.33元，因原告是在开庭举证阶段才提交证据证明物业费数额，被告是在开庭当日才得悉费用数额，根据本院审理实际情况，
本院认为被告不构成逾期支付，本院对原告关于2016年3月11日至2016年4月4日期间租金的违约金请求不予支持。而原告所主张的2016年2月前各月租金的违约金，因原告未能举证证明其履行交费通知义务的时间，故原告主张被告逾期付款缺乏依据，本院对该部分违约金请求不予支持。关于押金问题。被告存在逾期支付2016年2月租金、费用的行为，构成违约，而且被告在租期内提出不再承租涉讼房屋，导致合同解除。根据双方合同约定，原告有权没收被告所支付的押金4400元。故对原告关于没收押金的请求，本院予以支持。关于原告损失的问题。由于被告未与原告办理交接手续，未将钥匙、业主卡交还原告，原告为开锁、补办业主卡而支付的费用共340元，应由被告承担。原告主张另有其他损失并请求被告赔偿，因原告未能举证予以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告冯世雄、吴建聪与被告杨瑞彬签订的《租赁合同》（编号：0003070）于2016年2月19日解除；
二、被告杨瑞彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月11日至2016年3月10日的物业费333.65元、有线电视费26元、租金2200元予原告冯世雄、吴建聪；
三、被告杨瑞彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年3月11日至2016年4月4日期间物业费306.94元、有线电视费26元、租金1833.33元予原告冯世雄、吴建聪；
四、被告杨瑞彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第二项的2016年2月份租金的违约金（自2016年2月12日起至清偿之日止以2016年2月租金2200元为本金按日万分之五计算）予原告冯世雄、吴建聪；
五、被告杨瑞彬交纳的押金4400元归原告冯世雄、吴建聪所有；
六、被告杨瑞彬应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失340元予原告冯世雄、吴建聪；
七、驳回原告冯世雄、吴建聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取139.68元（原告已预交），由两原告负担114.68元，被告负担25元。被告负担的诉讼费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄小间
二〇一六年六月三日
书记员 谭国敏 关注公众号“”