广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终844号
上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产公司，住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：廖某。
委托代理人：廖德清，系该公司职工。
被
上诉人（原审原告）：程某，男，汉族，1986年9月10日出生，住址：广东省深圳市宝安区，
被
上诉人（原审原告）：熊某，女，汉族，1985年10月25日出生，住址：广东省深圳市宝安区，上诉人惠州市凯南房地产公司（下称“凯南房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审诉辩意见原审原告程某、熊某向原审法院提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付违约金人民币8184元（从2014年5月1日暂计算至2015年10月1日）；3.被告承担诉讼费。主要事实和理由：原、被告于2013年4月1日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区××广场楼盘××房产，房屋总价为409232元，被告应于2014年5月1日前将房屋交付原告使用。开发商欺诈交房，在明知证件不全的情况下，隐瞒业主交房，并造成房产证办理延期的事实，被告应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日止，向原告支付已付房屋价款万分之一的违约金。现原告已按合同的约定如实付了房款，被告迟迟未交房的行为，已经严重损害了原告的权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼。
被告凯南房地产公司辩称：1.被告并没有违反《广东省商品房买卖合同》第八条和合同附件四第7条之双方有关约定；被告于2013年4月1日与原告签订凯南广场×栋×号房的《广东省商品房买卖合同》中约定，2014年5月1日依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。但同时合同附件四第7条约定，“双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，因政府有关职能部门工作或异常天气等原因导致逾期交楼的（不超过三个月），买受人表示理解，不视出为卖人违约”。被告2014年5月28日取得惠州市公安消防支队大亚湾经济技术开发区大队建设工程消防验收意见书，惠湾公消验字（2014）第0007号。2013年12月12日取得广东省特种设备检测检研究院的电梯监督检验报告。2014年8月15日取得凯南广场一期2栋建筑工程竣工验收报告与商品房质量保证书，商品房使用说明书。根据双方签订的合同附件四第7条之双方有关约定，被告2014年5月28日取得惠州市公安消防支队大亚湾经济技术开发区大队建设工程消防验收意见书，惠湾公消验字（2014）第0007号，因消防工程属于行政行为，符合合同附件四第7条之双方有关约定，交楼期限顺延至（2014年8月1日）三个月内双方免责。2.被告于2014年8月15日取得凯南广场一期2栋建筑工程竣工验收报告，符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。3.被告同意按照《商品房买卖合同》第九条第一款关于出卖人最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2014年5月15日取得凯南广场一期2栋建筑工程竣工验收报告，即符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。因此被告同意承担2014年8月1日至2014年8月15日的延期交房的违约责任。4.2014年4月，根据合同附件四第1条之约定，被告向原告快递收楼通知书。综上所述，被告同意承担《商品房买卖合同》约定违约期限的责任，故请求法庭依法驳回原告的其它诉讼请求。被告向法庭提交以下主要证据：营业执照、组织机构代码证、竣工验收备案表、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书、电梯监督检验报告、建设工程竣工验收报告、商品房质量保证书及使用说明书等，拟证明其辩称的事实。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明:被告具有房地产经营资质，涉案房屋于2012年12月5日取得商品房预售许可证。2013年4月1日，原告程某、熊某与被告凯南公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：
一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾西区××广场××房，该房建筑面积91.13平方米，总价款为409232元；
二、付款方式，原告采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年4月1日前支付首期款129232元，余款280000元申请办理银行按揭贷款；
三、交付期限，被告应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的；
四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过180工作日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180工作日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；
五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日原、被告双方还签订了合同补充协议，该协议第七条约定：“双方同意：合同约定的交楼日期为基准交楼时间，因政府有关职能部门工作或异常天气等原因导致逾期交楼的（不超过三个月），原告表示理解，不视为被告违约”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款129232元，余款280000元向中国工商银行惠州大亚湾支行申请办理按揭贷款，该款已划入被告名下的账号内。另查，被告开发的凯南广场项目于2014年5月28日取得消防验收合格，于2014年5月至7月取得各栋楼的电梯验收合格，于2014年8月14日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收合格并于2014年10月20日向大亚湾区住建局办理了验收备案登记。2014年4月25日，被告向原告邮寄了入伙通知书，通知原告于同年5月31日前往被告处办理收楼手续，因原告认为被告未能提供所售房屋的竣工验收备案登记表及五证（国土使用证、建设工程规划许可证、建设工程建设许可证、竣工验收合格证、预售许可证），原告拒绝办理收楼手续。庭审中原告要求被告支付逾期交房的违约金从2014年5月1日起计算至2014年10月20日止。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房发票、收款收据、身份证复印件等，被告提交的建设工程消防验收意见书、电梯监督检验报告、建设工程竣工验收报告、商品房质量保证书及使用说明书、商品房预售许可证等证据，经庭审质证，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告程某、熊某与被告凯南公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，合同有效，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。原告已按照合同的约定履行了支付房款的义务，被告未能在合同约定的期限内将经验收合格的房屋交付给原告，其行为已构成违约，因此原告起诉要求被告承担逾期交房违约责任的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告承担逾期交房违约金的时间及数额认定如下：（一）原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2014年5月1日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知。被告虽于2014年4月25日通知原告办理入伙收楼手续，但因被告建设的凯南广场项目于2014年8月14日经勘察、设计、施工、监理、建设等五单位验收合格，才具备实际交付使用的条件，因此，被告在此之前通知原告收楼时的房屋并不符合收房条件，原告不予收房的理由充分，本院予以采纳。被告在上述房屋具备实际交付使用条件后应再行通知原告办理收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故认定被告未履行通知的义务，因此，原告要求被告支付逾期交房的违约金计算至2014年10月20日的意见，本院予以采纳。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应支付给原告的违约金为人民币7038.79元（409232元×1/10000×172天）。原、被告双方在商品房合同及合同补充协议中均约定了可延期交房的条件，商品房合同第八条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的。本案中，被告未提供证据证明其有将可延期交房的事由告知了原告，因此被告辩称交楼期限可顺延至（2014年8月1日）三个月内双方免责，同意承担（2014年8月1日至2014年8月15日）延期交房的违约责任的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告程某、熊某与被告惠州市凯南房地产公司于2013年4月1日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；
二、被告惠州市凯南房地产公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告程某、熊某支付逾期交房违约金7038.79元。
三、驳回原告程某、熊某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告惠州市凯南房地产公司负担。当事人二审意见上诉人不服原审判决上诉，请求：1、撤销一审判决，查清事实，重新审核合同双方约定的条款，赔偿日期的计算防范，并依法改判或者将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决结果认定，依被上诉人要求的违约日期为依据而进行的判决是不合理的，依照《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，上诉人在2014年5月1日前将向被上诉人交付房屋，上诉人在2014年4月下旬向被上诉人邮寄了收楼通知书，被上诉人也从5月1日后多次到物业服务中心咨询收楼相关问题，我物业服务中心也给予了明确的解答，在公示栏也公示了相关信息，被上诉人理应知道本房屋2014年8月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，符合合同第八条约定的交楼条件，而法院采用2014年10月20日的期限为依据进行判决是对事实不符的。所以违约金的计算时间应从2014年5月2日至2014年8月15日共计104天，违约金额为4256.01元（104*0,0001*409232=4256.01）而不是一审认定的172天，金额为7038.79元（172*0,0001*409232=7038.79）。综上，上诉人对合同约定违约期限内承担相应赔偿，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，保护上诉人的合法权益。
被上诉人程某、熊某答辩称：8月15日竣工验收报告的时间与事实不符。复议件的签名和盖章是8月14日，时间无法确认，提供的验收备案表，我们要求的是竣工验收备案表，但对方一直没给，测绘面积上诉人也没有提交。本案二审期间双方均未补充提供新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明,一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：
一、涉案商品房何时具备交付条件；
二、逾期交房截止时点问题。具体判析如下：关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。2014年5月至7月涉案房屋电梯通过验收合格，2014年5月28日消防通过验收合格。上诉人惠州市凯南房地产公司提交《建筑工程竣工验收报告》显示，建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2014年8月14日，并以此确定涉案房屋具备交付条件的时间，并无不妥，根据惠州司法实践，上述五单位验收合格即具备交付条件。关于逾期交房截止时点问题。上诉人对原审判决认定延期交楼违约金的截止时点2014年10月20日有异议，认为违约金应计至其于2014年8月14日经五单位验收合格日止。对此
本院认为，根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市凯南房地产公司虽于2014年4月25日通知被上诉人办理入伙收楼手续，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。上诉人一、二审期间均未提供证据证明在建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格后有书面通知被上诉人收楼。且根据上述合同第十一条的约定，商品房达到交付条件的日期并不能自动作为通知业主收楼的日期，而应以出卖人书面通知买受人办理交付手续的日期为最终的交付日期。本案中，虽不存在书面通知的时间日期，但鉴于被上诉人一审要求的逾期交房截止时点为2014年10月20日，故一审法院上诉人支付被上诉人违约金为人民币6722.14元（172*0.0001*390822=6722.14），处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人惠州市凯南房地产公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理
审判员 胡 江
二〇一六年六月三日
书 记 员 赵 铎 来源：百度“”