福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初1807号原告福建贝斯顿物业服务有限公司，住所地晋江市陈埭镇滨江商务区泉商环球广场二期1#楼一层。法定代表人洪长华，该公司总经理。委托代理人黄娉、黄惠敏，该公司职员。被告蔡高潮，男，汉族，1969年10月1日出生，住晋江市，被告浪潮（福建）百货有限公司，住所地晋江市安海镇鸿江西路鸿塔小区，组织机构代码73565408-0。法定代表人蔡高潮，该公司经理。
原告福建贝斯顿物业服务有限公司与被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理，依法适用简易程序由
审判员黄东来于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄娉、黄惠敏到庭参加诉讼，被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告蔡高潮系晋江市安海捷宏盛宴B11一层、二层、三层以及6#二层房屋产权人。该楼盘开发商与原告福建贝斯顿物业服务有限公司于2010年12月5日签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为晋江市安海镇捷宏盛宴Ⅰ、Ⅱ期提供物业管理服务，合同期限自2010年12月1日至业主委员会成立并重新选聘物业公司时止，按业主建筑面积计算物业服务费，每月每平方米1.2元，但被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司自2014年6月起未按约定缴纳物业服务费，自2016年1月起未交纳公摊水电费、自用水电费等各项费用。请求判令：1.两被告支付自2014年6月至付清之日止的物业管理费133944.36元（按建筑面积7179.58平方米，每平方米按1.2元计算，暂计算至2016年2月），并承担自欠款之日起至付清之日止的逾期付款违约金（以欠缴金额为基数，按欠缴金额每日千分之三标准计算）；2.两被告支付自2011年起至缴清之日止的住宅专项维修金118569.69元（暂计算至2016年）；3.两被告支付公摊水电费12125元、自用电费55.87元及自用水费65.1元；4.两被告支付原告场地使用费30000元。在庭审中，原告自愿放弃第3项部分诉讼请求，将该项诉求变更为请求两被告支付公摊水电费11420元。被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司均未作答辩。本案在审理过程中，原告提供了以下证据：1.前期物业服务协议及补充协议，以此证明该小区商场及店面的物业管理费标准为每月1.2元/平方米，并规定业主不按协议约定缴纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三收取违约金；2.欠款确认函一份，以证明被告蔡高潮为晋江市安海捷宏盛宴B11一层、二层、三层以及6#二层房屋产权人的产权所有人，截至2015年10月2日，被告累计拖欠原告各项费用合计人民币260794.17元的事实；3.《关于交存住宅专项维修资金的公告》一份，以证明两被告应按照每平方0.25元/月的标准向原告缴纳住宅专项维修资金的事实。被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司均未进行举证。
本院认为，被告未到庭参加诉讼，亦未作答辩及提交证据，应视为被告自行放弃其相关的诉讼权利。原告所提供的证据1前期物业服务协议及补充协议系原告与该楼盘开发商双方共同签订，因该楼盘业主委员会尚未重新选聘新的物业公司，故该物业服务协议及补充协议的内容仍对原、被告具有约束力，可证明原告待证事实，对其证明力本院予以认可；证据2欠款确认函系原件，其上内容记载完整，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以证明被告蔡高潮拖欠原告物业管理费、住宅专项维修金、场地使用费的事实，对其证明力本院予以确认；证据3《关于交存住宅专项维修资金的公告》系行政部门所出具，来源真实、合法，可以证明该案涉小区的住宅专项维修资金的缴纳标准，与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。经庭审举证及认证，对本案事实可作如下认定：被告蔡高潮系晋江市安海捷宏盛宴B11一层、二层、三层（含141间店面）及6#二层房屋产权人，现有产权面积为7179.58平方米（其中B11一层、二层、三层面积为5779.58平方米，6#二层面积为1400平方米）。该楼盘开发商与原告福建贝斯顿物业服务有限公司于2010年12月5日签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为晋江市安海镇捷宏盛宴Ⅰ、Ⅱ期提供物业管理服务，合同期限自2010年12月1日至业主委员会成立并重新选聘物业公司时止，按业主建筑面积计算物业服务费，每月每平方米1.2元并于每月5日交纳，若被告未按期缴费，应从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。其后，晋江市安海镇人民政府发布《关于交存住宅专项维修资金的公告》规定该小区业主按照每平方0.25元/月标准缴纳住宅专项维修金。被告蔡高潮入住后将上述房产交由被告浪潮（福建）百货有限公司使用，但被告未能按照约定交纳物业管理费、住宅专项维修资金及场地使用费，截至2015年10月2日，被告蔡高潮累计拖欠原告安海捷宏盛宴B11一层、二层、三层的物业管理费120073.36元、住宅专项维修资金97030.95元、场地使用费30000元。综上所述，
本院认为，本案原告为物业管理服务企业，被告蔡高潮为晋江市安海捷宏盛宴B11一层、二层、三层及6#二层房屋的业主。原告与该楼盘开发商签订了物业服务协议及补充协议，因该楼盘业主委员会尚未重新选聘新的物业公司，故该物业服务协议及补充协议的内容对原告与被告蔡高潮具有约束力，依法应予以保护。但本案物业服务关系仅发生在原告与被告蔡高潮之间，与作为使用人的浪潮（福建）百货有限公司无关，故原告请求被告浪潮（福建）百货有限公司承担相应的清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告依协议约定履行物业管理服务义务，被告蔡高潮未按协议约定缴纳物业服务费，造成违约，应承担相应的法律责任。根据原告提供的欠款对账函可以确认，截至2015年10月2日被告蔡高潮拖欠原告物业管理费120073.36元、住宅专项维修资金97030.95元、场地使用费30000元，合计247104.31元。另按照双方合同约定，被告应每月支付原告物业服务费6935.5元，故被告应支付原告自2015年10月起至2016年2月28日止的物业服务费共计34677.5元（6935.5元/月×5个月），截至2016年2月28日被告尚欠原告物业管理费合计为154740.86元（120073.36元+34677.5元），原告请求被告支付133944.36元低于本院认定数额，系原告对自己权利的处分，本院予以照准；被告未按时缴纳物业服务费，应当按照合同约定按照日千分之三标准支付逾期违约金，至2016年2月23日被告应当支付原告逾期付款违约金为140164.09元，其余逾期付款违约金可在2016年3月1日起至判决确定付款之日止范围内予以支持。根据晋江市安海镇人民政府发布《关于交存住宅专项维修资金的公告》规定，被告应每月支付原告住宅专项维修资金为1794.9元（7179.58平方米×0.25元/平方米），故2015年10月至2016年2月间的住宅专项维修金为8974.5元（1794.9元/月×5个月），截至2016年2月28日被告尚欠被告住宅专项维修金为106005.45元（97030.95元+8974.5）。原告超出本院认定范围的其他诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，原告放弃对公摊水电费、自用水电费的请求，系处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，可予准许。被告蔡高潮、浪潮（福建）百货有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条、第三十六条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告蔡高潮应于本判决生效之日起十日内支付原告福建贝斯顿物业服务有限公司物业管理费人民币133944.36元、逾期付款违约金为140164.09元并按照每日3‰的标准计付逾期付款违约金（以133944.36元为基数，计算自2016年3月1日起至判决确定付款之日止）；
二、被告蔡高潮应于本判决生效之日起十日内支付原告福建贝斯顿物业服务有限公司住宅专项维修金人民币106005.45元、场地使用费30000元，合计人民币136005.45元；
三、驳回原告福建贝斯顿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7374元，因适用简易程序依法减半收取3687元，由被告蔡高潮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄东来
二〇一六年六月三日
书记员 黄汀洲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”