山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1395号原告靳秀桃，女，汉族，现住址山西省大同县。委托代理人郭海新，山西黄河律师事务所律师。被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司执行董事。第三人狄银，男，汉族。
原告靳秀桃诉被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、第三人狄银买卖合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭海新到庭参加诉讼。被告中大公司、第三人狄银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告靳秀桃诉称，２０１３年１月１８日，原告与被告签订了位于大同市城区府南街７号“华田苑府城二期”小区X号楼X单元X层X号商品房“认购协议书”，该套住宅建筑总面积９１．９２平方米，协议约定的价格为每平方米４１００元，房屋总价为人民币３７６８７２元，该协议同时约定：“本小区在交房３年内办理产权手续。”同日，原告向被告全额支付购房款人民币３７６８７２元。２０１４年９月１０日，原告接到被告出具的“入住通知”，并全部缴纳了该通知要求缴纳的包括契税、产权代办费、产权登记费、燃气费、暖气费及装修保障金、装饰材料电梯提升费、物业费等费用，之后，被告合法占有房屋并装修入住。２０１４年５月１２日，被告取得了大同市房管局颁发的该项目的“预售许可证”，被告具备与原告签订正式“商品房买卖合同”并办理备案登记手续条件，时至今日，被告没有履行该法律义务，致使原告不能取得所购商品房的权属证书。
原告与被告于２０１３年１月１８日，签订了位于大同市城区府南街７号“华田苑府城二期”小区X号楼X单元X层X号商品房“认购协议书”，被告将该房屋已经交付给原告，原告已经合法占有，但是２０１４年７月１５日，被告又与第三人狄银就该商品房签订“认购协议书”并办理了网签备案登记，由于权属争议，致使被告至今不能为原告办理该套住宅的权属证书。为维护原告的合法权益，请求确认原告与被告所签订的“华天苑•城府二期”小区X号楼X单元X层X号房屋“认购协议”合法有效并签订正式的“商品房买卖合同”、办理备案登记；请求判令被告继续履行合同为原告办理该套住宅房的权属证书；本案诉讼费用全部由被告承担；请求法院判决被告与第三人狄银撤销大同市城区府南街７号“华田苑府城二期”小区X号楼X单元X层X号商品房的预售网签备案登记。针对自己的主张，原告靳秀桃提供以下证据：原告靳秀桃身份证，证明原告身份；２、被告大同市中大房地产开发公司企业法人营业执照，证明被告具有房地产开发经营资格；３、张润花与被告签订的“华天苑•府城二期”商务楼认购协议书及向被告支付的购房款收据，证明张润花同被告于２０１２年１０月８日签订“华天苑•府城二期”商务楼认购协议书，张润花已向被告支付购房款；４、原告与被告签订的“华天苑•府城二期房屋认购协议书”，证明２０１３年１月１８日，原告与被告签订“华天苑•府城二期”房屋认购协议书，协议约定，认购房屋为该小区X号楼X单元X层X号住宅，建筑总面积９１．９２平方米，单价为每平方米４１００元，房屋总价为人民币３７６８７２元。５、山西省商品房预售许可证，证明２０１４年５月１２日，被告取得了大同市房产管理局颁发的“（２０１４）晋商房预售同字第１１号”、项目名称为“华天苑•府城二期”的“山西省商品房预售许可证”。６、被告向原告出具的“房屋收据”，证明２０１３年１月１８日，即签订认购协议书同日，原告向被告支付所购房款３７６８７２元；７、被告向原告出具的“华天苑•府城入住通知单”，证明被告向原告出具所购房屋的入住通知单，通知载明，２０１４年９月１０日起被告为原告办理交房手续并详细说明要求原告应交的包括契税、办理产权证和产权代办费及物业费等费用；８、被告向原告出具的原告按照“华天苑•府城入住通知单”要求交纳的包括契税、办理产权证和产权代办费及物业费等全部费用的收据，证明原告按照被告的华天苑•府城入住通知单”的要求，于2014年11月19日和24日分别向被告交纳了包括契税、办理产权证和产权代办费及物业费等全部费用，且原告实际合法占有了房屋。被告中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告靳秀桃系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的被告狄银，则是我公司为了解决资金周转问题而向赵广红（于2014年8月7日至8月8日）共计借款人民币800万元（该笔借款已支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向被告提交了33个人的名单，要求办理33套房屋的网签手续。在被告与债权人的借贷关系中，被告承受了很高的利息负担。被告之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，被告公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。被告公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此被告公司再次表示歉意。被告中大公司向本院提交打款明细及银行凭证共计22页。第三人狄银未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明，原告靳秀桃（张润花代签）与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》。约定：原告自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号住宅（建筑面积91.92㎡，单价4100元）一套，总价376872元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告华田公司给原告出具了376872元的购房款收据（收据日期为2013年1月18日，交款人记载为张润花）。后原告交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，暖气费1588.22元、契税5653元、产权登记费80元、查档费100元、产权代办费500元（以上费用交款人记载为张润花，收据日期为2014年11月19日，房号为3-3-2401）、装修服务费827元、物业费（含电梯）1655元、装修保证金2000元（上述收据日期为2014年11月24日，房号为3-3-2401）。另查明，案外人张润花等人与大同市华田房地产开发有限公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》。约定：案外人张润花等人自愿认购被告华田公司位于华田苑府城二期小区商务楼（建筑面积6917㎡，单价2892元/㎡），总价20003964元。合同约定房屋的交付时间为2013年1月13日。华田公司给案外人张润花等人出具了商务楼购房款收据（收据日期为2012年10月19日）。2015年6月9日，张润花出具情况说明一份，说明载明张润花与几位朋友购买中大公司华田苑府城二期商务楼，后与中大公司协商，达成了购买住宅商品房意向，后又与中大公司协商，达成了由中大公司向第三人履行协议，中大公司同意与原告签订中大公司开发的商品房认购协议。上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、情况说明、收据予以证实，本院予以确认。关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。本案中，原告自愿与被告中大公司签订认购协议书，并不存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。关于位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司是否应向原告履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。现因原告的认购协议书合法有效，诉争房屋被告中大公司已交付原告，且诉争房屋已付清房款和入住费用并原告已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。诉争房屋已按约定付清了所有款项，被告中大公司也向原告交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。办理房屋产权登记手续为商品房买卖合同的附随义务，原告主张被告中大公司予以协助，符合相关法律规定，本院予以支持。原告要求撤销被告与第三人之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告靳秀桃与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告靳秀桃办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告靳秀桃的其余诉讼请求。案件受理费400元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担300元（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 闫 谱
人民陪审员 王 志 云
人民陪审员 贾 宇
二〇一六年六月三日
书 记 员 马羽佳竹张丹 搜索“”