广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初780号
原告：贾章明，女，1953年8月出生。
委托代理人：蒋泽龙，广东晟典律师事务所律师。
被告：惠州双月湾网络技术有限公司，住所地广东省惠州市江北文昌一路7号华贸大厦2单元14层04号。
法定代表人：黄自宏，经理。
委托代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。
原告贾章明诉被告惠州双月湾网络技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾章明的委托代理人蒋泽龙及被告惠州双月湾网络技术有限公司的委托代理人何其泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾章明诉称：原告系惠东县巽寮旅游度假区金海湾凤池岛住宅小区二期××××××××××××号房的业主，2014年12月22日，原告与被告签订了《房产出租委托服务协议书》，双方约定：由原告将房屋出租给被告用于经营，租赁期间由被告向原告支付租金、管理房产、缴纳税费、物业管理费、水电费等，并提供对租户的酒店式服务，每月租金为2000元，被告必须于次月20日前支付租金，如超过5个工作日未支付，原告有权自第6个工作日起按每日1%的标准收取滞纳金，如超过10个工作日，则原告有权解除合同并收回房屋。另约定：任何一方违约时，守约方有权提前解约并要求违约方承担两万元的违约金。因被告存在严重拖欠租金的情况，以及明确表示或者以自己的行为表明将不履行合同主要义务，原告依合同约定于2015年12月21日向被告寄送了《解除租赁合同通知书》。原告认为被告的行为严重违反合同约定，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。特提起诉讼，请求判令：被告支付拖欠的租金自2015年9月至实际搬离腾退房屋之日止，暂计至起诉日为6000元；2.被告支付拖欠的滞纳金2000元；3.被告支付违约金20000元；4.被告承担诉讼费用。
被告惠州双月湾网络技术有限公司辩称：
一、本案答辩人与被答辩人所签订的《房产出租委托服务协议书》是行纪合同，因此本案是行纪合同纠纷，不是简单的房屋租赁合同纠纷。
二、本案不是因为答辩人违约不愿意履行合同，而是因为情势变迁导致双方客观上不能再继续履行合同。情势变迁原因是案外人惠州市风池岛旅游度假村有限公司物业管理加收沙滩费客观上阻挠了答辩人对房地产的合理使用、不能使用“风池岛”作为地址进行宣传推销出租导致无法履行合同的，而被答辩人等业主却不能有效维权。
三、物业管理处私自提高停车费收费，私自收取沙滩管理费的行为激起了广大业主的愤慨。被答辩人等许多业主上访维权却最终失败，导致答辩人不能合理推销被答辩人的房屋，也不能合理使用被答辩人的房屋。
四、答辩人2015年10月份开始先后以电话、微信、QQ等多种方式通知过各个业主解除双方合同，答辩人拖欠被答辩人的租金计到2015年10月15日只欠3000元。双方合同终止事由成立，被答辩人请求答辩人承担违约责任的诉讼请求，是没有事实和法律依据的，请人民法院依法予以驳回。
经审理查明：原告贾章明与被告惠州双月湾网络技术有限公司于2014年12月22日签订了《房产出租委托服务协议书》，该协议约定的委托方即甲方为原告贾章明，受委托方即乙方为被告惠州双月湾网络技术有限公司，标的物为惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区二期××××××××××××号房，协议第二条约定：“本协议所指出租委托服务包括：乙方代甲方出租并管理房产、代收代缴房产租金及税费、物业管理费、水电费等，并有偿提供对租户的酒店式服务。”第五条约定：“5.1乙方负责本项目出租委托服务的相关事宜，包括出租房产、代收租金、代缴与租金收入相关的税金，代交物业管理费及由房产出租产生的相关费用……5.4乙方有义务在扣除甲方与租金相关的税费后，将甲方上月度的税后租金，于次月20日前存入4.2条指定甲方账户。（如遇法定节假日则顺延至节后第一个工作日）。若乙方超过5个工作日仍没有存入，则第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取该月甲方享有税后租金1%作为滞纳金。乙方超过10个工作日仍没有存入，甲方有权利收回房屋。5.5在本协议有效期内，乙方应根据附件一的规定，代甲方行使以下业主权利，如由于房屋维修、法律法规等原因房屋无法出租或经营，甲方应积极主动配合乙方向开发商、施工单位或有关部门要求解决，如无法解决或拖延时间7天以上的（包括开发商或施工单位拖延的），乙方有权不支付维修天数的租金，但乙方需积极协助甲方向开发商或施工单位索赔。……5.7本协议有效期内，因乙方原因引起的与第三方纠纷，由乙方负责处理解决并承担相关费用。”第六条约定：“……6.2乙方支付甲方的租金收入按甲方户型为准，无论乙方经营盈亏，乙方须固定支付甲方租金，租金数额为……海景双人房月租金2000元（税后）……6.3甲、乙双方在协议期内，乙方承诺每间房屋固定收益金额每年递增10%；6.4乙方经营所需费用包括水费、电费、物业管理费、布草清洗费、一次性用品使用费、广告宣传费、维修费等均由乙方承担。”第八条约定：“本协议自甲、乙双方签字或盖章后生效，起止自2015年1月1日起至2017年12月31日终止”，第十条约定：“10.1甲、乙双方均需遵守本协议约定，任何乙方违约时，守约方有权提前解约并要求违约方承担2万元的违约金。10.2本协议执行期间，由于地震、台风、战争等不可抗力自然灾害导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失。”上述协议签订后，双方均按照合同的约定进行履行。2015年9月起，被告惠州双月湾网络技术有限公司未支付租金给原告贾章明，原告遂于2015年12月20日作出《解除租赁合同通知书》，并于2015年12月22日将该《解除租赁合同通知书》邮寄送达给被告惠州双月湾网络技术有限公司，要求被告腾退房屋及按照协议第十条的约定承担违约责任。后原告贾章明诉至本院，并提出上述诉称中的诉讼请求。在庭审过程中，原告请求变更第一项诉讼请求为被告支付拖欠的租金自2015年9月至原告提出解除合同之日即2015年12月20日。被告惠州双月湾网络技术有限公司主张在合同履行过程中，“凤池岛”的商标所有人禁止被告使用“凤池岛”商标进行宣传，且涉案房屋所在的物业公司加收沙滩费，而原告未能有效维权，造成合同不能继续履行，认为根据《房产出租委托服务协议书》第十条之10.2的约定，被告不存在违约行为。原告对被告的主张不予认可，反驳称商标使用权可通过合法途径获得，物业公司加收沙滩费也不能证明给被告的经营造成了困难，且被告未提供证据证明上述原因对经营状况是否有变化。另，被告惠州双月湾网络技术有限公司在2015年10月22日以信函《致凤池岛全体业主的一封信》的形式向原告说明“凤池岛”商标权利人禁止被告使用“凤池岛”商标进行宣传及涉案房屋物业公司收取沙滩管理费的情况，并向原告作如下告知：“希望在10-11月份能通过您得以解决两个问题：
一、允许我们使用‘凤池岛’商标对外销售。
二、允许我们免费使用沙滩。否则我司已无力再承担以上的问题，12月份我公司对凤池岛度假公寓的投资将无法再按计划继续前行了，届时我们将解除双方委托出租合同。”原告对该信函真实性予以认可，但反驳称被告没有解除权。又，原、被告双方于2016年1月4日签订了终止协议书，该协议约定双方一致同意提前解除《房产出租委托服务协议书》，合同租赁期计至原告收房之日即2016年1月4日，协议第四条约定：“原合同解除后，乙方于1个月之内付清2015年9、10月共1.5个月的租金，水电及物业管理费用结算至甲方收房之日，违约金双方互不负责。”第五条约定：“原租赁合同终止后，任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利和义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。”原告确认被告已经支付了协议中约定的租金。以上事实，有原告提交的民事起诉状、身份证、企业登记信息、房产出租委托服务协议书、解除租赁合同通知书、快递单，及被告提交的营业执照、组织机构代码证、去哪儿网商户服务协议、酒店预订业务合作协议、关于要求停止互联网侵权行为的函、惠东县工商行政管理局行政处罚决定书、商标注册文件、下线函、房产证、律师函、沙滩门票收据、游客网评、维权信访资料、致凤池岛全体业主的一封信、快递单、终止协议书、商品房买卖合同第十八条，及本院开庭笔录等在卷为据。
本院认为：《房产出租委托服务协议书》明确约定被告经营无论盈亏均应当按月支付2000元给原告，且合同并未约定原告需要支付报酬给被告，故本案《房产出租委托服务协议书》并非行纪合同，而系租赁合同。该房屋租赁合同关系并不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。关于本案租金及违约金。原、被告双方在2016年1月4日签署的终止协议书并不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。该终止协议书已经约定了租金的支付方式，且约定对违约金及租赁合同的权利义务等不进行追究，被告已经按照约定支付了终止协议书约定的租金，原告请求被告支付租金及违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：驳回原告贾章明的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告贾章明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨志立
代理
审判员 刘振尧
人民陪审员 李雪慧
二〇一六年六月三日
书 记 员 邱丽琳 搜索“”