广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第261号原告佛山市顺德区万象城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江居委会泰宁路51号。法定代表人王海荣。委托代理人孙振林、梁敏瑜，均是广东聚理律师事务所律师。被告王保林，男，1967年12月3日出生，汉族，住所地广东省东莞市。被告郑绍文，男，1962年9月3日出生，汉族，以上两被告共同委托代理人陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人邓紫聪，广东中信致诚律师事务所律师。第三人王绍强，男，1960年3月2日出生。汉族，住广东省信宜市。原告佛山市顺德区万象城物业管理有限公司（以下简称万象城公司）诉两被告王保林、郑绍文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，根据原告的申请，依法追加王绍强作为本案第三人参加诉讼。本案依法由
审判员姜辣担任
审判长，与
人民陪审员黄琰、刘虹组成合议庭适用普通程序审理，于2016年3月16日进行公开开庭审理。原告委托代理人梁敏瑜，两被告王保林、郑绍文共同委托代理人陈晓彬、邓紫聪到庭参加诉讼，第三人王绍强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月15日，两被告王保林、郑绍文与作为原告万象城公司的签约代表王绍强就佛山市顺德容桂街道办事处朝阳居委会振华路商业城1号楼的转让事宜签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买佛山市顺德容桂街道办事处朝阳居委会振华路商业城1号楼的房地产，转让总价为人民币7900万元，合同签订日支付定金人民币1000万元，两被告申请提前还款获得贷款银行批准后支付第二笔转让款2600万元，抵押登记涂销后付清余款4300万元。合同签订后，原告通过王绍强依约向两被告指定收款账户支付了定金1000万元和第二期转让款2600万元。2015年2月24日，王绍强出具《合同权益确认书》，确认王绍强是代表原告作为乙方与两被告签订《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》的乙方实际是原告，合同乙方的权益属于原告所有。该《房地产买卖合同》的乙方支付给两被告的定金和第二笔转让款合计36000000元属于原告向两被告支付，第三人王绍强确认其只是原告的签约和付款代理人，其对该《房地产买卖合同》不享有任何权益。因上述转让的房地产涉及租赁合同纠纷导致两被告无法从该房地产的承租人处收回上述房地产交付给原告，目前仍在顺德区人民法院强制执行过程中。因该不可抗力因素，2015年3月25日，双方经协商一致，同意解除双方之间的房地产转让合同，由两被告将收取原告的定金1000万元和第二期转让款2600万元退还给原告，并口头承诺在2015年4月25日前退还定金1000万元，第二期转让款2600万元从2015年5月份起至同年7月，分三期还清。但两被告在解除合同并作出口头还款承诺后却不依约按时将定金1000万返还给原告，已构成违约。为此，原告现提起诉讼，请求法院依法判令：
一、两被告王保林、郑绍文立即向原告返还购房定金人民币1000万元；
二、本案诉讼费由两被告共同承担。两被告王保林、郑绍文辩称，原告伪造证据起诉两被告，应受到法律制裁。两被告与王绍强之间房屋买卖合同关系已经了结，两被告是善意第三人。1.原告提交的证据《合同权益确认书》上两被告的签名、指模明显是伪造的，依法应追究其法律责任。原告称两被告签署了《合同权益确认书》的内容明显违背常理。原告的《律师函》所附的《合同权益确认书》并无两被告的签名、指模。2.原告存在虚假陈述，伪造证据的行为，应受法律制裁。案涉房地产所涉及的租赁合同纠纷案件，已经于2014年11月初经顺德区人民法院执行，顺利将该房地产强制执行收回给两被告，目前仍在执行的案件内容仅是租金债权。两被告已于2015年4月25日将该房地产交付给新的买受人廖伟强，并办理了交接手续，这证明原告完全是在捏造事实。在2015年5月16日收到原告律师函之前，两被告根本不知道原告之存在，也从未与原告有过任何接触，又何来“2015年3月25日双方经协商一致”一说？3.两被告不认可与原告存在交易，原告无权向两被告主张权利。原告声称王绍强与两被告签署的《房地产买卖合同》是代表其所签订的，款项来源于原告，但却不能举证加以证明。4.两被告与王绍强之间房屋买卖合同关系已经了结，与王绍强已无债权债务关系。在两被告与王绍强签署《切结书》的同时，由王绍强引入第三人廖伟强与两被告三方重新达成了《房地产买卖合同》。两被告以低价6300万元将案涉房产转让给第三人廖伟强，且在没收王绍强已付购房款并了结双方法律关系的基础上，两被告承诺免除廖伟强2600万元的付款责任。因为王绍强的违约，两被告也一直蒙受着巨大的损失。5.两被告在整个交易过程中一直处于善意第三人地位，利益应得到保护。综上所述，本案原告的诉讼请求没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原告的起诉和两被告的答辩，本院归纳本案的主要争议焦点是：1.第三人王绍强于2014年2月15日签订的《房地产买卖合同》是否代表本案原告与两被告签订？2.原告与第三人于2015年2月24日签订的《合同权益确认书》对两被告是否具有法律约束力？3.原告在本案中要求返还的定金1000万元是否属于原告的财产？针对上述争议焦点，原告在诉讼中提供的证据及两被告质证意见如下：1.《房地产买卖合同》一份，证明两被告郑绍文、王保林作为甲方，王绍强作为乙方就佛山市顺德容桂街道办事处朝阳居委会振华路商业城1号楼的转让有关事宜于2014年2月15日签订合同，约定原告向两被告购买案涉房产，转让总价为人民币7900万元，该合同原件由原告持有。两被告质证意见：对真实性、关联性无异议，对合法性有异议。该合同当事人是两被告与第三人王绍强，与原告没有关系，原告不是合同的当事人。2.《银行转账单》和《收据》，证明王绍强依约向两被告指定收款账户支付了定金1000万元和第二期转让款2600万元，两被告郑绍文、王保林于2014年2月15日和2014年3月7日出具了收到1000万元定金和购房款1300万元的收据。该收据原件由原告持有。两被告质证意见：对真实性无异议，对其证明内容有异议。两被告共收到第三人王绍强的购房款3600万元，该款项均是从第三人的个人账户支付至两被告指定账户，与原告没有关系。原告持有收据原件，是王绍强迫于（2015）佛顺法民一初字138号案件的和解而交给原告，是事后行为，不代表原告与两被告之间有任何房产交易的事实。3.《和解协议》一份，证明在（2015）佛顺法民一初字第138号案件审理过程中，王绍强于2015年2月25日作为此案原告涉案债务的担保人，确认案涉《房地产买卖合同》是由王绍强作为原告的签约代表与两被告签订，该《房地产买卖合同》乙方的权益属于原告所有，该合同乙方支付给甲方的定金和第二笔转让款合计3600万元的资金来源于原告，王绍强对该《房地产买卖合同》不享有任何权益。该《和解协议》中的内容与王绍强出具给原告的《合同权益确认书》所确认的内容一致。两被告质证意见：对其真实性无法确认，该《和解协议书》可以证明上述《房地产买卖合同》以及付款收据原件由原告持有的原因，也可以证明原告原本与两被告无任何民事法律关系。两被告一直与王绍强存在房屋交易行为，由于王绍强为黄新等人向原告的借款所做的担保，而出于（2015）佛顺法民一初字第138号案件的和解，王绍强才与原告签订该份《合同权益确认书》，该确认书两被告既不知情也不同意，对两被告不发生任何法律效力。4.《合同权益确认书》一份，证明王绍强确认案涉《房地产买卖合同》是由王绍强作为原告的签约代表与两被告签订，该《房地产买卖合同》乙方的权益属于原告所有，该合同乙方支付给甲方的定金和第二笔转让款合计3600万元的资金来源于原告。王绍强对该《房地产买卖合同》不享有任何权益。该《合同权益确认书》所确认的内容与王绍强在（2015）佛顺法民一初字第138号案作为担保人签订的《和解协议》的内容一致。两被告质证意见：有异议，两被告收到的确认书复印件有两被告的虚假签名，但是原告提供的原件中明显没有两被告签名。该确认书两被告在收到原告发来的律师函之前并不知情，且该文件没有两被告签署，不能对两被告发生任何法律效力。对于该确认书所确认的事实与内容两被告一概不予认可。5.《律师函》及其附件，《合同权益确认书》、邮寄凭证和签收查询单，证明王绍强确认案涉《房地产买卖合同》是由王绍强作为原告的签约代表与两被告签订，该《房地产买卖合同》乙方的权益属于原告所有，原告依法向两被告披露了王绍强与原告之间的代理关系。该律师函由两被告王保林本人签收。该律师函的内容已获得了两被告委托律师针对原告的律师函所作的回复的确认，可认定两被告已知悉王绍强只是原告在案涉《房地产买卖合同》中的签约代表的代理关系，王绍强已无权对案涉房地产作出任何处分行为，凡涉及到对案涉房地产作出的任何处分行为均需获得原告的书面授权，否则一概无效。两被告质证意见：对其真实性、合法性无异议，两被告收到律师函，该律师函发来的时间是2015年5月16日，当时两被告与王绍强之间关于案涉房屋买卖合同的关系已经处理完毕，该函所附的确认书未经两被告签署。两被告在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：1.《房地产买卖合同》、2014年3月6日和2014年6月15日的《补充协议》、《房屋交付通知书》及快递单、邮件全程跟踪查询单、《切结书》各一份，证明两被告与王绍强之间的房屋买卖合同法律关系从建立到了结的过程。原告质证意见：对其真实性无异议，《补充协议》以及其他证据是由两被告与第三人之间签订，真实性由法院依法认定。结合原告的证据可以看出第三人王绍强故意隐瞒除《房地产买卖合同》之外的与两被告之间所签订的合同。2.三方签订的《房地产转让合同》、2015年4月25日的《移交证明书》、2015年8月18日的《补充协议》、2015年9月16日的《补充协议》、2015年10月17日的《补充协议》、《兴业银行代理支付承诺书》、指定房产过户证明各一份，证明两被告与王绍强、廖伟强三方之间，就案涉房地产买卖王绍强已支付购房款余款等问题的处理情况。两被告与王绍强之间的房屋买卖合同关系已经于2015年3月30日作出了处理，原告在事后作出的任何行为、意思表示，均不能对两被告构成法律上的约束力，原告无权对两被告提出任何主张。原告质证意见：对其真实性由法院认定，第三人借代理原告购置案涉房产之名，隐瞒了相关情况，非法把原告财产占有。原告认为该犯罪行为依法应该提交公安机关。3.《律师函》及所附《合同权益确认书》、快递单、两被告委托发出的《律师函》、快递单及快递退件各一份，证明原告是在两被告与王绍强已经处理了双方法律关系后才发函通知两被告，两被告已对原告复函作出说明。两被告从来没有签署《合同权益确认书》，两被告也从不知情。原告在两被告已经与王绍强处理完毕双方之间的买卖合同关系后一个多月才发来的通知函，不能起到任何法律效力。原告没有任何法律权利可向两被告提出权利主张。原告质证意见：对《律师函》及所附《合同权益确认书》真实性无异议。原告依法向两被告告知第三人与两被告的关系，原告所提交给法院有两被告签名的确认书复印件是第三人交给原告，王绍强出具确认书时两被告郑绍文在香港，王保林在东莞，无法过来在确认书上签署，只能由其代替签名。两被告所收到的王绍强给的确认书是其传真给原告，原告多次催促其将该原件交给原告，但其一直回避以及推脱。4.《借款协议》、《借据》、《银行汇款凭证》、律师函、《调解协议书》、《民事调解书》各一份，证明王绍强向案外人王庆乐借款1000万元以及两被告替王绍强还款的事实。两被告为代王绍强偿还欠案外人王庆乐的债务，共计支付了人民币12354760元，该款应从王绍强已付的购房款中扣除。扣除后王绍强支付给两被告的购房款实际剩余不足2400万元，两被告又怎么可能在2015年2月24日与原告签订《合同权益确认书》，同意将人民币3600万元退还给原告？可见《合同权益确认书》完全违背基本的常理。原告质证意见：对其真实性由法院依法认定，原告不知情。5.“房地产买卖合同签名页”与“合同权益确认书签名页”上签名、指模对比图，证明原告存在伪造证据的事实，通过对比可以发现，两份证据上两被告的签名和指模居然完全一样。不可能存在两个完全一样的签名、指模样式。由此可以得出的结论是，《合同权益确认书》上的签名、指模是从《房地产买卖合同》上的签名、指模复制而来的，原告伪造证据欺瞒法庭进行虚假诉讼。原告质证意见：该证据真实性由法院认定，以上对比原告认为可以判断是第三人的签名。6.廖伟强付购房款银行清单，证明廖伟强因购买案涉物业先后向两被告付款2650万元的事实，这足以证实两被告与王绍强、廖伟强三方之间交易的真实性，以及三方交易的履行情况。原告质证意见：对其真实性及其证明内容由法院认定。第三人王绍强在诉讼中未提供证据，亦无答辩。经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料作如下认定：对于原告提供的证据1、2、5，两被告对真实性无异议，第三人王绍强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的权利，经审查，本院对原告提供的证据1、2真实性予以确认。对于原告提供的证据3，经审查，该合同是书证原件，签约当事人均有签名确认，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据4，经审查，该份《合同权益确认书》原件并无两被告签名，对两被告并无法律约束力，对于该证据本院不予采信。对于两被告提供的证据材料，经审查，证据来源合法，各组证据的内容可以相互印证，并且时间连贯，逻辑清晰，本院对两被告提供的证据材料予以确认。
经审理查明以下事实：2014年2月15日，两被告王保林、郑绍文与第三人王绍强签订《房地产买卖合同》，双方约定由王保林、郑绍文将位于佛山市顺德容桂街道办事处朝阳居委会振华路商业城1号楼的房产转让给王绍强，转让总价为人民币7900万元。合同签订后，王绍强依约向两被告指定的收款账户支付了定金1000万元和第二期转让款2600万元。2014年3月16日，两被告王保林、郑绍文与第三人王绍强签订《补充协议》，约定将案涉房产的交付时间推迟三个月，原约定的第二笔转让款支付时间和有关转让手续也作相应顺延。2014年6月15日，两被告王保林、郑绍文与第三人王绍强再次签订《补充协议》，就2014年2月15日的《房地产买卖合同》内容作了补充约定。2015年3月30日，第三人王绍强出具一份《切结书》，确认王绍强因资金周转困难，无法继续履行2014年2月15日的《房地产买卖合同》及《补充协议》，对于其拖欠案外人王庆乐的借款，其委托两被告王保林、郑绍文向王庆乐偿付。第三人确认对被告王保林、郑绍文违约的事实，《房地产买卖合同》及《补充协议》不再履行，房产由被告王保林、郑绍文收回。原告在诉讼中提供一份2015年2月24日的《合同权益确认书》，第三人王绍强在该份文书中确认王绍强是代表原告万象城公司与两被告签订《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》的乙方实际是原告，合同乙方的权益属于原告所有。该《房地产买卖合同》的乙方支付给两被告的定金和第二笔转让款合计36000000元属于原告向两被告支付，第三人王绍强确认其只是原告的签约和付款代理人，其对该《房地产买卖合同》不享有任何权益。如因两被告王保林、郑绍文的原因或者不可抗力因素或者双方协商一致导致该《房地产买卖合同》无效、解除、撤销或者终止的，两被告和第三人同意由两被告将收取的定金和第二笔款项合计3600万元直接退还给原告万象城公司。原告、第三人和案外人黄新在该份《合同权益确认书》上盖章或者签名确认，但两被告未签名确认。2015年2月25日，原告万象城公司在（2015）佛顺法民一初字第138号民间借贷纠纷案件中与两被告达成和解并签订《和解协议》，第三人王绍强在《和解协议》中确认其与两被告于2014年2月15日签订的《房地产买卖合同》是代表原告作为乙方与两被告签订，合同乙方的权益属于原告所有。该合同乙方支付给两被告的定金和第二笔转让款合计36000000元属于原告向两被告支付，第三人王绍强确认其对该《房地产买卖合同》不享有任何权益。另审理查明，2015年3月30日，两被告与第三人王绍强、案外人廖伟强签订《房地产转让合同》，约定由两被告将位于佛山市顺德容桂街道办事处朝阳居委会振华路商业城1号楼的房产转让给廖伟强，转让价款为6300万元。2015年4月25日，两被告与廖伟强签订《移交证明书》，双方确认将案涉房产按现状移交给廖伟强。
本院认为，本案原告万象城公司并非被告王保林、郑绍文与王绍强于2014年2月15日所签订《房地产买卖合同》的当事人，原告向本案两被告主张权利的理由是认为王绍强在2015年2月24日的《合同权益确认书》上签名，确认该《房地产买卖合同》的乙方实际是原告，合同乙方的权益属于原告所有。但是原告提供的该份《合同权益确认书》原件并没有合同的一方当事人即本案两被告王保林、郑绍文的签名确认，可见第三人王绍强将《房地产买卖合同》的相关权利义务转让给原告并未征得两被告同意，第三人对原告的承诺对两被告并不具备法律约束力。实际上，第三人王绍强在与原告签订《合同权益确认书》和《和解协议》之后，又于2015年3月30日向两被告出具《切结书》，确认了2014年2月15日的《房地产买卖合同》及相关《补充协议》不再履行，房产由被告王保林、郑绍文收回的事实。由此可见，第三人王绍强分别与原告和两被告所签订的书面文件意思表示不一致且互相矛盾，本案原告并没有取代第三人成为2014年2月15日的《房地产买卖合同》的当事人，无权就本案债权向两被告主张权利。原告在诉状中认为两被告曾口头承诺向原告返还定金1000万元的主张没有依据证实，本院不予采纳。另外，两被告作为案涉房产的实际控制人，又于2015年3月30日，与第三人王绍强和案外人廖伟强签订了《房地产转让合同》将案涉房产转让给了廖伟强，从而说明两被告和第三人于2014年2月15日签订的《房地产买卖合同》及相关《补充协议》实际并未完全履行，案涉房产已经由两被告另行交易。本案原告并没有充分证据证明其与两被告之间存在直接的房地产买卖合同关系，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告佛山市顺德区万象城物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费81800元，财产保全费5000元，两项合计86800元，由原告佛山市顺德区万象城物业管理有限公司负担。
如不服本判决，原告、被告王保林可在判决书送达之日起十五日内，被告郑绍文可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 姜 辣
人民陪审员 黄 琰
人民陪审员 刘 虹
二〇一六年六月三日
书 记 员 黄尧珊 百度搜索“”