山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1581民初16号原告王有贵，男，汉族。委托代理人李晨，临清奋斗法律服务所法律工作者。委托代理人赵立军，临清奋斗法律服务所法律工作者。被告山东万嘉地产有限公司。住所地：临清市大众路北段。法定代表人单岩，董事长。委托代理人王广民，山东众星为民律师事务所律师。
原告王有贵与被告山东万某地产有限公司（以下简称“万某地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王有贵及委托代理人李晨、赵立军，被告万某地产公司的委托代理人王广民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月31日，原、被告签订编号为2-0079的“商品房买卖合同”，原告向被告购买万某.观澜国际的一处房产。合同约定被告应在2015年7月31日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，合同约定的期限到期后被告并未将房屋交付给原告。2015年9月9日，被告给原告下发了“交房细则通知书”，并告知原告选定购买的储藏室被占用无法交付于原告，原告认为，被告的行为构成严重违约，故诉至法院，要求解除原告与被告签订的编号为2-0079的商品房买卖合同并返还原告购房款420262元及违约金58836.6元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：答辩人与原告签订的商品房买卖合同合法有效，且房屋早已具备交房条件，答辩人已于2015年9月9日通知原告办理入住手续，但原告一直未办理，答辩人逾期交房仅一个月的时间，逾期交房不应作为解除合同的理由。因答辩人的建设项目设计变更，导致原告所约定购买位置的储藏室未建设，答辩人同意原告挑选其他未销售的储藏室，或者解除储藏室部分的买卖合同，储藏室部分的买卖合同属于商品房买卖合同的从合同，储藏室不能交付，不能作为商品房买卖合同解除的理由，综上，答辩人不同意解除原、被告签订的商品房买卖合同，只同意解除储藏室部分的买卖合同，退回储藏室部分价款。
经审理查明：2013年5月31日，原告王有贵与被告万某地产公司签订编号为2-0079的“商品房买卖合同”，原告购买被告开发建设的观澜国际第C4幢2单元6层02号房，该商品房建筑面积约计108.6平方米，单价3589.65元，储藏室面积13.83平方米，每平方米2200元，该商品房总计价款为420262元。付款方式为买受人一次性付清。原告于签订合同当日将购房款一次性付清。合同第八条约定，出卖人须于2015年7月31日前，将竣工验收合格的房屋交付买受人。合同第九条约定“除上述规定的特殊情况外，如出卖人未能在合同约定期限向买受人交付房屋，出卖人按如下约定承担违约责任：1、三个月内不能交付，出卖人应向买受人支付延期交房违约金，违约金支付从合同约定的交房日期的第二天起到实际交房之日止，每月按买受人实际已付款金额的2‰计算违约金。2、超过三个月不能交付房屋，自第四个月起每月按买受人实际已付款金额的4‰计算违约金，到实际交房之日止。”。被告于2015年9月9日统一下发了“交房细则通知书”，并口头告知原告其选定购买储藏室的位置变更为配电室，现原告未领取钥匙，也未缴纳物业管理费、暖气开口费等交房细则通知书载明的费用。被告陈述原告所购买的同幢房屋其他储藏室在这个位置的业主已经选择了其他位置的储藏室，完成了房屋交付手续。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、缴款收据、交房细则通知书及当事人的陈述等证据材料在卷为凭，业经庭审质证，双方当事人均无异议。原、被告双方对下列问题存有争议：原告是否有权解除原、被告签订的商品房买卖合同原告认为原告在购买该商品房时将住宅楼房和储藏室一同签订合同，合同约定的交房日期即2015年7月31日前原告从未收到过被告任何关于变更储藏室位置的通知，2015年9月9日，被告统一下发了交房细则通知书，并口头告知原告选定购买的储藏室被占用，用于配电室，当时并未说让原告挑选新的储藏室，原告通过被告的销售部及负责人王经理要求退房，王经理已向公司经理汇报协商，未有退房结果。合同明确确定了楼房和储藏室的位置，被告未将原告选定的储藏室交付给原告，为此原告要求解除合同。被告对原告的主张提出异议，认为合同包括两部分，一个是主房屋，一个储藏室，主房屋已经完全可以交付，并且通知原告办理入住手续，储藏室因涉及设计变更没有建设，合同约定的位置变更为配电室，这个位置没有储藏室了，但是可以从其他位置由原告随意挑选，被告同意原告再挑选其他储藏室或者解除储藏室部分的合同，将储藏室的价款归还原告。原告认为根据合同第十条关于规划、设计变更的约定，如果被告提前15天书面通知原告储藏室位置变更，原告在这个期间可以考虑，但被告未做到，该条约定如果双方不能达成一致意见，按买受人的意见处理。被告违反约定，原告不同意置换储藏室。被告认为合同第十条是对房屋的约定，没有明确包括储藏室。（二）原告要求返还购房款及违约金的数额庭审中原告要求被告返还购房款420262元，并赔偿违约金58836.6元（按2015年同期银行贷款年利率5.6%计算，自签订合同之日计算至起诉之日共30个月）。被告认为原告的要求无合同及法律依据，原告解除合同应属于原告违约，原告应向被告支付违约金，储藏室和房屋属于两个独立的部分，在合同中分别约定的价格和面积，被告存在违约行为只是对储藏室存在违约行为，所以只能对储藏室不能交付部分承担违约责任，原告可以随意挑选也可以退回其储藏室部分的款项30426元并支付利息。
本院认为：原、被告于2013年5月31日签订的“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效合同。原告购买的该商品房为住宅性质的商品房，商品房主房屋与储藏室为两个独立的部分，储藏室位置的变更并不影响该商品房的质量和使用功能，原告据此要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。本案原告在合同中选定储藏室的位置变更为配电室，造成原告在合同中选定的储藏室不能交付，应视为被告违约。鉴于原告不同意挑选其他位置的储藏室，该商品房买卖合同中关于储藏室部分的交付显然不能成就，
本院认为可以解除该商品房买卖合同中关于储藏室部分的买卖合同，由被告返还原告储藏室部分的购房款并支付违约金。原告要求自合同签订之日至约定交付之日2015年7月31日之前的违约金，于法无据，本院不予支持。根据合同第九条约定，违约金支付应从2015年8月1日起计算，原告要求计算至起诉至日止并无不当，本院予以支持。根据合同约定，违约金前三个月每月按2‰计算，超出三个月部分自第四个月起每月按4‰计算，计款442.19元。合同签订后，原告按约支付了楼款，被告应按合同约定的时间交付符合合同约定条件的楼房主房屋。在合同约定的交房时间2015年7月31日，被告未能按时交付主房屋，构成违约。根据原、被告无异议的“交房细则通知书”，可以认定办理入住手续的时间即2015年9月14日为被告实际交房之日。根据合同第九条约定，被告应向原告支付延期交付主房屋的违约金，违约金支付从合同约定的交房日期的第二天即2015年8月1日起计算至实际交房之日即2015年9月14日止，每月按2‰计算，计款1143.51元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2013年5月31日签订的商品房买卖合同中关于储藏室部分的买卖合同。
二、被告山东万嘉地产有限公司返还原告王有贵关于储藏室部分的购房款30426元，并支付自2015年8月1日其至起诉至日止的违约金，计款442.19元。
三、被告山东万嘉地产有限公司支付原告王有贵关于主房屋自2015年8月1日起至2015年9月14日止的违约金，计款1169.51元。
四、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三项于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费8486元，由被告承担601元，由原告承担7885元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于金红
代理
审判员 黄萌萌
人民陪审员 孙东华
二〇一六年六月三日
书 记 员 张 昕