江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1181民初1704号原告陆腊保。原告谭雪风。两原告共同委托代理人夏敏、李正洋，江苏金正平律师事务所律师。被告董道武。被告顾春霞。本院于2016年3月7日受理原告陆腊保、谭雪风与被告董道武、顾春霞房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序由
审判员汤春迩公开开庭进行了审理。原告陆腊保、谭雪风的共同委托代理人李正洋到庭参加诉讼。被告董道武、顾春霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆腊保、顾春霞诉称，原告开办有丹阳市云阳镇青春浴室。2010年8月，因原告对丹阳市云阳镇青春浴室进行装修及资金周转的需要，向中国工商银行丹阳市支行（以下简称工行丹阳支行）申请贷款120万元。经工行丹阳支行查询，原告资信存在问题，不符合办理贷款的条件。原告遂找到被告，希望以被告的名义办理该笔贷款，被告表示同意。为此，2010年9月14日，原、被告签订房地产买卖契约，约定原告将丹阳市司徒镇东风二组、房屋所有权证证号为27001546的房产过户给被告，双方据此办理了过户手续。为避免双方对该房产发生纠纷，原、被告于2010年9月17日签订书面约定1份，明确被告仅是该房产的名义产权人，实际产权人为原告，所有贷款由原告归还，如原告出售该房，被告享有优先购买权。嗣后，原告以被告的名义用上述房产抵押向工行丹阳市支行办理了120万元贷款，并由被告在贷款时与该行特别约定该笔贷款划入原告账户，该行据此将贷款120万元实际发放给原告。2014年12月，原告要求被告将该房产过户给原告之子陆国忠，被告表示同意，双方签订了房地产买卖契约，约定被告将该房产过户给陆国忠。但因被告欠其他债务，该房屋被法院查封，导致无法过户。嗣后，被告分别于2015年2月18日、同年9月9日出具书面承诺，表示将房屋过户给原告方，但被告至今未能实现承诺。原告认为，原告因办理贷款需要借用被告的名义将房产过户给被告，该行为虽有过错，但并不能改变原告为房屋实际产权人的事实。双方办理过户时仅签订房地产买卖契约1份供过户使用，被告没有给付对价，也没有发生房屋的实际交付，房屋一直由原告占有使用，办理的借款也由原告占有，也由原告在归还。故整个房屋买卖行为虽然形式上符合法律规定，但实质上仅是原告办理贷款的一个环节，不具有改变房屋权属的合法效力，依据合同法第52条的规定，属于无效的合同。原告陆腊保于2015年11月9日向法院提起诉讼，法院以陆腊保的配偶谭雪风未参与诉讼为由裁定驳回起诉，为此，请求法院查明事实，判决确认原、被告于2010年9月14日签订的房地产买卖契约无效，并确认该房屋属于原告方所有，诉讼费用由被告承担。被告董道武、顾春霞未应诉答辩，也未提供证据。
经审理查明，原告陆腊保、谭雪风系夫妻关系，被告董道武、顾春霞也系夫妻关系。原告陆腊保于2001年10月20日开办个体工商户丹阳市云阳镇青春浴室。2010年9月14日，原告及妻子谭雪风、被告董道武签订房地产买卖契约，约定原告将丹阳市司徒镇东风第二组、建筑面积为464.4平方米、房屋所有权证为丹房权证司徒270015**号的房产转让给被告董道武，房屋价款为40万元，在房款付清之日交付房产。同年9月17日，原告陆腊保、被告董道武签订书面约定1份，主要内容如下：因原告在银行系统成为禁止进入类客户，不能以自己的名义向银行借款，现将坐落于司徒镇东风二组的房地产过户到被告名下，被告是名义的产权人，实际产权人为原告；在向银行借款期间，所有本息均由原告承担，如原告连续两个月不归还银行本息，或累计逾期五期，则上述房地产归被告所有，原告已归还的本金由被告结算给原告，原告已归还的利息不计，原告绝不反悔，等等。上述契约及书面约定签订后，被告方并未支付房屋价款给原告方，原告方也未向被告方交付房产，仍由原告方使用房产。同年9月19日，上述房产过户至被告董道武、顾春霞名下，所有权证号为丹房权证司徒270035**号。同年10月9日，董道武与权利人工行丹阳支行办理了抵押登记手续，债权数额为120万元，他项权证证号为丹房他证云阳字第201035**号。被告董道武于2015年2月18日、被告顾春霞于2015年9月9日分别出具书面承诺，表示将愿意将房屋过户给原告方。但因房产被法院查封，被告方一直未能实现承诺。原告诉至本院，请求判决确认原、被告于2010年9月14日签订的房地产买卖契约无效，并确认该房屋属于原告方所有，诉讼费用由被告承担。再查明，工行丹阳支行作为原告于2014年10月23日以董道武、顾春霞为被告向本院提起诉讼。该案审理中查明，2010年9月，工行丹阳支行与被告签订个人购房借款担保合同，约定由工行丹阳支行向被告顾春霞提供贷款120万元用于购房，借款期限为20年。被告董道武为共同借款人。被告顾春霞、董道武以其共同共有的坐落于丹阳市司徒镇东风村2组的房产（房屋他项权证号为丹房他证云阳字第201035**号，所有权证号为丹房权证司徒270035**号）为其贷款向工行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。合同签订后，工行丹阳支行按约履行了发放贷款的义务，被告未能按约定的期限和数额履行还款义务。本院于2015年3月27日作出(2014)丹商初字第1044号民事判决书，判决确认被告顾春霞、董道武截止2014年10月20日尚欠工行丹阳支行借款本金1098427.52元，利息54379.96元，合计1152807.48元，并由顾春霞、董道武承担工行丹阳支行原告律师代理费34000元。如被告顾春霞、董道武不能履行还款义务，工行丹阳支行可就顾春霞、董道武共同共有的坐落于丹阳市司徒镇东风村2组的抵押房产（房屋他项权证号为丹房他证云阳字第201035**号，所有权证号为丹房权证司徒270035**号）评估、拍卖所得价款优先受偿。工行丹阳支行于2015年9月22日向本院申请强制执行，案号为(2015)丹执字第03842号。另查明，因被告董道武、顾春霞向他人借款未还，本院于2015年5月19日作出(2014)丹民初字第5264号民事判决书，认定董道武于2010年11月13日向姚文彬借款50万元，判令被告董道武、顾春霞归还姚文彬借款本金50万元及利息；本院于2015年10月22日作出(2014)丹民初字第2346号民事判决书，认定董道武于2013年10月18日向李志令借款80万元，判令被告董道武、顾春霞归还李志令借款本金80万元，该案中对上述房产采取诉讼保全措施。以上事实，由原告提供的个体工商户营业执照、房地产买卖契约、双方签订的约定、个人贷款受托支付协议、授权书、电费发票、2014年12月23日的房地产买卖契约、承诺书、本院调取的(2014)丹商初字第1044号民事判决书、(2014)丹民初字第5264号民事判决书、(2015)丹民初字第2346号民事判决书、案涉房屋登记在董道武名下的房屋产权证、抵押登记的他项权证、原告方的陈述等证据所证实。
本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是当事人真实意思表示，并不得违反法律的强制性规定。
原告陆腊保、谭雪风与被告董道武、顾春霞于2010年9月14日签订的房地产买卖契约，真实的意思表示是将房产过户至董道武、顾春霞名下，以实现陆腊保、谭雪风贷款的目的，契约中关于转让价款的数额、价款及房产交付期限等内容并非双方真实意思表示,均系双方通谋的虚伪意思表示，该意思表示及其合同在当事人之间应当认定为无效。但是，自2010年9月19日上述房产过户至被告董道武、顾春霞名下后，由于物权变更登记后已产生公示公信的效力，为了保护交易安全和善意第三人的利益，虚伪表示的双方当事人不能对善意第三人主张无效，因此，原告不能向被告董道武、顾春霞之外的善意第三人主张房地产买卖契约无效。对于原告方要求确认该房屋属于其所有的诉讼请求，依法应予驳回。被告董道武、顾春霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、原告陆腊保、谭雪风与被告董道武于2010年9月14日签订的房地产买卖契约在原告陆腊保、谭雪风与被告董道武顾春霞之间属于无效合同。
二、驳回原告陆腊保、谭雪风的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3650元，由原告陆腊宝、谭雪风负担1825元，由被告董道武、顾春霞负担1825元（此款原告已垫付，由被告方于本判决生效后十日内给付原告方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处；账号：11×××61）。
审判员 汤春迩
二〇一六年六月三日
书记员 史 亮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”