山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1117号原告郭世珍，男，汉族，现住山西省大同市。委托代理人张日霞，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被告大同市华田房地产开发公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人沈颂华，该公司执行董事。被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司执行董事。被告张丽君，女，汉族，现住大同市城区。
原告郭世珍诉被告大同市华田房地产开发公司（以下简称华田公司）、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、张丽君所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭世珍及委托代理人张日霞、被告张丽君到庭参加诉讼。被告华田公司、中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭世珍诉称，2011年1月22日向被告华田公司认购了位于大同市城区府南街7号“华田苑.府城Ⅱ期”小区X号楼1单元X层X号住宅并当时交付了首付款181559元。不久此处的房产以中大公司名义出售，此两公司的实际控制人均为沈颂华。在被告中大公司预售许可证下来后，于2014年6月11日原被告双方签订了正式的商品房买卖合同，原告并于中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订了借款合同和抵押合同，办理了住房公积金贷款。被告于2014年9月给原告下了入住通知单并且缴纳了各种费用28518元，可被告在此种情况下，为了融资，于2014年7月又将房屋卖给了张丽君。在被告张丽君明知此房屋已卖给原告的情况下，又执意买下此房，根据相关规定，被告中大公司与被告张丽君签订的合同无效。现原告诉至法院，请求判决原告对大同市城区华田苑府城二期X-X-X号房的所有权；撤销大同市中大房地产开发有限公司与张丽君网签的商品房买卖合同；诉讼费用由被告承担。针对自己的主张，原告提供以下证据：房屋认购协议书及收据13张、补充协议（当庭出示原件），证明原告购买了本案诉争房屋大同市城区华田苑府城二期X-X-X号房屋。2、商品房买卖合同，证明原告购买了本案诉争房屋大同市城区华田苑府城二期X-X-X号房屋。3、个人住房委托贷款抵押合同、个人住房委托贷款借款合同、扣款协议、银行交易单，证明原告将诉争房屋抵押给建行大同迎宾路支行，进行房贷，银行已按期扣款12个月。4、入住通知单，证明诉争房屋已交付原告，现在已经居住。被告华田公司、中大公司未出庭应诉。
被告张丽君辩称，本案与张丽君无关，张丽君与中大房地产签订正规合同，并在房管局办理登记，符合法律规定，应予保护，原告与中大公司签订的购房合同违反国家关于房屋买卖的有关法律规定，故原告的起诉应予驳回。被告张丽君向本院提交如下证据：大同市商品房买卖合同1份、收据1份，证明被告张丽君和中大公司也买了这套房屋。
经审理查明，原告郭世珍与被告华田公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号226（该合同注明落款时间为2011年1月20日）。约定原告自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期X号楼X单元X层X号（现房号为华田苑府城二期X号楼X单元X层X号）房屋一套，建筑面积86.04㎡，单价4086元，总价351559元。付款方式为公积金贷款，郭世珍于签署本认购书时即2011年1月20日前交总房款的51.6%（含定金），即人民币181559元，剩余房款170000元为贷款金额。合同约定房屋的交付时间为2012年11月30日。被告中大公司给原告出具了181559元的首付款山西省统一收款收据1份，收据日期为2014年6月11日，标明的房号是X-X-X；原告郭世珍与被告中大公司签订《房屋认购协议书》补充协议，落款日期为2014年5月20日，编号004。该协议载明房号为X号楼X单元X号。约定“双方继续履行原签订的《房屋认购协议》中除延期交房违约责任条款外的其他条款；被告中大公司承诺，郭世珍同意被告中大公司在2014年8月31日前交房。按照双方约定的交房日期第二日起按已交房款的金额计算赔付……”。
原告郭世珍与被告中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款日期为2014年6月11日。约定：原告购买位于大同市府南街7号华田苑府城二期X幢X单元X号房。建筑面积86.04㎡，单价4086元。原告郭世珍与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《大同市个人住房委托贷款借款合同》，合同落款日期为2014年6月5日，合同编号华田苑2014-216。约定：原告向中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行借款人民币170000元，用于购买华田苑X号楼X单元X室住房。借款期限14年，自中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行将借款划入大同市公积金管理中心指定的账户之日起计算，即从2014年6月20日至2028年6月20日止。还款方式为等额本息还款法，按月偿还借款本息。双方约定采取委托扣款方式。郭世珍以抵押方式提供担保，抵押物为华田苑X号楼X单元X号住房，签订《大同市个人住房委托贷款抵押合同》，合同落款日期为2014年6月5日，合同编号华田苑2014-216。后原告郭世珍交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6704.25元，暖气费1530.32元、产权代办费500元、交纳契税3652.47元、装修保证金2000元(收据日期为2014年9月11日,标明房号为X-X-X)。
被告张丽君与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同无落款时间。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告张丽君向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积89.39㎡，单价1850.01元，买受人一次性付款165372元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告张丽君出具了165372元的收据。上述事实，有原、被告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《房屋认购协议书》补充协议、《商品房买卖合同》、《大同市个人住房委托贷款借款合同》、《大同市个人住房委托贷款抵押合同》、《大同市商品房买卖合同》、收据予以证实，本院予以确认。关于原告与被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。
被告张丽君对原告所提供证据均不认可，认为被告张丽君与被告中大公司签订的购房合同符合法律规定，应予以保护。本案中，被告张丽君未对原告提供的认购协议书及商品房买卖合同的真实性提出异议，亦未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告是否应向原告履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张丽君认为原告与中大公司签订的购房合同不符合房屋买卖的相关法律规定，但未提供证据证实。本案中，原告认购的楼号与实际交付的房屋楼号不一致，系因楼号变更的缘故。因原告与被告签订的认购协议书合法有效，诉争房屋被告中大公司已交付原告，且原告已向被告中大公司付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告华田公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了房款和入住费用，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告郭世珍所有；
二、驳回原告郭世珍的其余诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 闫 谱
人民陪审员 王 伟
人民陪审员 李 强
二〇一六年六月三日
书 记 员 陈淑萍 微信公众号“”