连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书`（2016）苏0706民初2406号原告赵艳明。委托代理人卞富山，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告周颖。第三人杨海勇。第三人金伟。
原告赵艳明与被告周颖、第三人杨海勇、金伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由
审判员刘兴超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵艳明委托代理人卞富山，被告周颖，第三人杨海勇、金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵艳明诉称，2014年4月12日，原、被告签订房屋租赁合同一份，租赁期限至2017年12月31日止。原告在承租房屋期间按照双方约定按时支付租金等相关费用，后被告将租赁房屋在未告知原告的情况下出卖给第三人杨海勇，杨海勇又将房屋出卖给第三人金伟，金伟于2016年2月向原告收取所谓的房租，原告才得知该租赁房屋已被买卖。根据相关法律规定，原告对租赁房屋享有优先购买权。现原告诉至本院，请求判决被告与第三人杨海勇之间的房屋买卖合同无效，被告承担本案诉讼费用。
被告周颖辩称，我与第三人杨海勇存在债权债务关系，我用涉案房屋抵债，将房屋过户给杨海勇。我将房屋以房抵债给杨海勇虽未通知原告，但杨海勇取得房屋后第一时间通知了原告，我与杨海勇之间的房屋买卖合同合法有效。第三人杨海勇述称，因被告欠我钱，被告就将房屋拍卖，我通过拍卖取得涉案房屋。我取得涉案房屋产权后，我以电话和信息方式通知原告，同时告知原告，如果原告同意按照被告欠付我款项的数额向我支付现金，我同意将房屋给原告。被告欠付我款项的数额高于房屋拍卖价格。第三人金伟述称，我于2015年7月31日取得涉案房屋的产权。根据买卖不破租赁的原则，我通知了原告，并告知原告2016、2017年度租金由我收取。
经审理查明，2014年12月2日，原告赵艳明与被告周颖签订《租赁合同》，约定被告周颖将其所有的位于连云港市海州区宝丽街东街B区121-8号房屋自2015年1月1日至2017年12月31日出租给原告赵艳明使用，双方对租金及租金给付方式进行了约定。因被告周颖欠付第三人杨海勇款项，被告委托江苏安正拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖，并于2015年1月30日登报公告，但被告未通知原告上述事宜。2015年2月9日，第三人杨海勇取得涉案房屋的产权。此后，第三人杨海勇又将涉案房屋过户给第三人金伟，第三人金伟于2016年3月7日起诉原告要求支付租金。上述事实，有原、被告及第三人部分当庭陈述，原告举证的《租赁合同》、起诉状、开庭传票，第三人杨海勇举证的公告报纸、房产证、短信等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案，被告周颖委托拍卖公司出售涉案房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，但未通知原告，后房屋过户至第三人杨海勇名下，侵害了原告的优先购买权。原告没有证据证明被告与第三人杨海勇、第三人杨海勇与第三人金伟之间就涉案房屋产权变更的合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院对原告请求判决被告与第三人杨海勇房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告赵艳明的诉讼请求。本案案件受理费80元（原告已预交），由原告赵艳明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审判员 刘兴超
二〇一六年六月三日
书记员 李冬玲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。