贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）黔民终194号上诉人（原审原告）杨宝玲，女，1981年12月14日生，个体户，住贵州省六盘水市钟山区。委托代理人谭新，贵州祥紫律师事务所律师。代理权限：特别代理。被上诉人（原审被告）六盘水宗宣房地产开发有限公司，住所地：六盘水钟山区经济开发区麒麟东路丽江苑B-1栋103号。组织机构代码：75535973-2。
法定代表人：刘崇，该公司总经理。委托代理人李勇，该公司职工。代理权限：特别代理。委托代理人梁金华，该公司职工。代理权限：特别代理。
上诉人杨宝玲因与被上诉人六盘水宗宣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市中级人民法院（2015）黔六中民初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
本院认为，原判认定基本事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，
裁定如下：
一、撤销贵州省六盘水市中级人民法院（2015）黔六中民初字第00113号民事判决；
二、发回贵州省六盘水市中级人民法院重审。二审案件受理费93，740元，由上诉人杨宝玲向本院申请退还。
审 判 长 谌珊珊
代理
审判员 李 婕
代理
审判员 陈 荣
二〇一六年六月三日
书 记 员 李栎燃内函（2016）黔民终194号贵州省六盘水市中级人民法院：你院移送的杨宝玲与六盘水宗宣房地产开发有限公司（以下简称宗宣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院已以原判基本事实不清为由将本案发回重审。现提出以下意见供你院在重审时参考：查明本案诉争之房的性质是否为物业服务用房？一审中，宗宣公司认可其将本案争议之房即监控室的所有权转让给杨宝玲，并将该房的房屋及土地产权登记到杨宝玲的名下。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其它公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”若争议之房是宗宣公司划定的物业服务用房，那么宗宣公司无权处分争议之房，宗宣公司将物业服务用房的所有权转让给杨宝玲违反了法律规定。
二、查明根据双方的约定宗宣公司继续使用已转让给杨宝玲的监控室是暂时性使用还是永久性使用？宗宣公司以双方在《商铺买卖合同》中约定“以现状为准”，且杨宝玲在交房时对未收到监控室的钥匙未提出异议为由，主张杨宝玲在购买商铺时明知监控室不能移出，并同意宗宣公司继续长期使用监控室。一审也据此认为监控室不在宗宣公司应当交付的房屋范围内，也即杨宝玲只享有争议之房的所有权，并不享有使用权。这种理解相当于认为杨宝玲在购买商铺时，以“以现状为准”的约定放弃了对争议之房享有的使用权。而“以现状为准”的约定意思并不明确，以意思模糊的约定认定杨宝玲放弃重要民事权利事项是否恰当？宗宣公司在一审庭审时陈述“只要监控室有需要就要一直使用”，但其并未主张其对争议之房享有永久的使用权，而是有条件限制的使用即有需要。监控室目前的使用功能是物业服务用房，如果查明监控室是宗宣公司划定的物业服务用房，且双方的约定并非宗宣公司永久使用监控室，而是暂时性使用，那么由于宗宣公司无权处分物业服务用房，其在与杨宝玲签订《商铺买卖合同》时，明知最终不能将监控室移交杨宝玲，而与之签订合同，并将产权转移登记到杨宝玲的名下，导致杨宝玲的期待利益不能实现，即对争议之房享有完整的所有权，对此后果，宗宣公司应当承担合同履行不能的民事责任。
二〇一六年六月三日 来自：