广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第891号原告杨洁（反诉被告，以下统称原告），委托代理人周虹，广东海埠律师事务所律师。被告肖春燕（反诉原告，以下统称被告），委托代理人蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，。法定代表人杜艳花。委托代理人王喜，女，系公司员工。委托代理人陈金月，系公司员工。第三人交通银行股份有限公司深圳竹子林支行，。负责人郑鸿渊。委托代理人刘有华，男，系公司员工。委托代理人康巍燕，女，，系公司员工。
原告杨洁诉被告肖春燕、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称“家家顺公司”）、交通银行股份有限公司深圳竹子林支行（以下简称“交通银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并于2015年11月24日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托代理人周虹、被告的委托代理人蔡伟雄到庭参加诉讼。第三人家家顺公司、交通银行经本院传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月19日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人家家顺公司（居间方）共同签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，由原告购买被告所有的南山区兴海大道丽湾商务公寓某房（以下简称“涉诉房屋”），合同总价150万元。合同签订后，原告按照约定支付了定金13万元（按照被告要求，原告留存了1000元用于缴纳购买房屋的水电费用）；而后，原告依约于2015年5月28日在招商银行股份有限公司深圳宝安支行做了首期款的资金监管手续，但后来原告发现被告无法获得赎楼贷款，经原告多次催促，被告也未按合同约定自行筹集资金办理赎楼手续，反而在原告申请贷款的过程中要求原告必须在6月20日前将现金80万元付至被告的个人账户，迫使原告向平安银行申请了贷款24万元，并由此产生了利息77582.28元。家家顺公司认为被告此举违反了合同约定并给中介公司带来很大风险，故于2015年6月18日，向被告发出《催告函》，要求被告办理涉诉房屋的赎楼手续。2015年6月19日，招商银行股份有限公司深圳宝安支行通过了原告的贷款审批，但被告却于2015年6月24日通知原告解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。原告认为，被告单方解除合同已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同将房屋过户至原告名下；2、被告支付转让总价款20%的违约金合计30万元；3、被告支付以转让总价款为基数每日万分之五的违约金63000元（从2015年4月29日计算至7月23日，从7月23日至实际过户之日的违约金按实际计算）；4、被告支付平安银行贷款利息77582.28元；5、被告承担本案的诉讼费用和财产保全费用；6、第三人家家顺公司配合办理房屋过户和交楼手续；7、交通银行配合办理房屋赎楼手续。庭审中，原告当庭撤回上述第2、6、7项诉讼请求，要求被告承担原告申请财产保全支出的费用6500元。
被告反诉并辩称：1、关于涉案合同的履约，被告不存在违约行为。在原、被告签订涉案合同后，被告就向第三人家家顺公司提供了房屋产权证明、个人银行账户等材料，与第三人家家顺公司指定的担保公司办理了公证委托，并配合原告在邮政储蓄银行南新支行提出了贷款及购房资金监管申请，被告已经履行了卖方的合同义务，并等待原告落实银行贷款的审批手续，并支付首期款，再办理过户。但在合同签订后两个月的时间内，原告仍未办妥上述手续，直至被告向原告及第三人发出解除合同通知前，被告均未收到原告已经取得银行贷款承诺函且可以办理房屋过户手续的通知；2、涉诉房屋的交易未完成系原告违约所致，双方签订合同后原告拖延时间且不积极向双方约定的邮储银行递交齐全的资料以办理贷款申请，至今也未取得贷款承诺函，为此被告多次催促原告办理，但原告以各种理由拖延。最后还假称邮储银行无法办理上述贷款，但经被告询问该行经办客户经理，其明确告知被告可以办理五成十年的贷款，至于原告诉状中所述的转而向招行办理资金监管及贷款手续，被告并不知情，从未见过相关的申请材料也未授权签署相关协议，即便该情况属实，原告也未取得招行的贷款承诺函；3、涉诉合同应予以解除，双方签订合同后被告多次催促原告尽快履行相关手续，但原告从未积极回应，直到原告提出诉讼前被告均不知道原告已签署过银行资金监管协议，未见原告支付首期款，也未见相应的银行贷款承诺函。鉴于原告怠于履行合同义务，且合同签署两个多月后仍未获得银行贷款承诺函，被告无法判断原告仍能够履行支付义务并成功办理按揭手续。由于房价上涨，原告拖延履行合同，使得被告无法履行换购房产的首期支付义务，导致重大损失，按合同约定被告可行使合同解除权，经催告无效后被告向原告发出了解除合同通知并已送达，已产生解除合同的效力。综上，涉案合同的履行违约方是被告，请求法庭驳回原告的诉求，并且为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、确认原、被告于2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》已解除；2、被告没收原告已付的定金13万元；3、原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称：1、涉案合同并未解除，双方从未就解除该合同达成一致意见；2、原告已在合同约定的时间内办理了银行资金监管手续，向银行提交了贷款资料，且已取得贷款承诺函，且已通过短信及第三人告知被告我方已凑足购房款可以现金赎楼，但被告因房价上涨解除合同；3、被告所述的原告不履行义务导致其损失与事实不符，被告提交的与他人签署的买卖合同均系虚假的。第三人家家顺公司未到庭参加诉讼，亦未举证、质证。第三人家家顺公司向本院提交了《书面说明》，内容为：1、原告与被告于2015年4月19日在第三人家家顺公司的居间服务下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实、合法、有效。当日，原、被告双方签署《放弃办理资金监管声明书》，未将任何款项托管在第三人家家顺公司处。原告于4月19日、4月20日将定金129000元支付给被告，根据双方约定，剩余1000元为交房保证金，由原告保存。2、被告于2015年4月22日与担保公司签订赎楼协议，并前往公证处办理赎楼委托公证。第三人家家顺公司联系原、被告双方于2015年4月27日前往邮政储蓄银行办理资金监管，但因邮政储蓄银行内部政策原因，不受理被告房产的贷款申请，因此2015年5月8日第三人家家顺公司联系原告前往招商银行办理贷款申请。2015年5月28日，第三人家家顺公司联系原、被告双方前往招商银行办理首期款监管，原告将77万元监管在银行。3、因担保公司额度不够，贷款审批缓慢，被告要求原告于2015年6月20日前将80万元支付给被告，后原告筹齐款项后，被告不愿意继续履行合同，且其未履行赎楼义务。2015年6月18日，第三人家家顺公司联系原告向被告发送《催告函》，督促其进行赎楼。2015年6月20日，被告发出《解除合同通知书》，单方解除合同。综上，交易过程中第三人家家顺公司积极联系原被告双方履行合同，已尽查明告知义务。根据合同约定，第三人家家顺公司有权向违约方收取金额佣金，请法院依据事实，公正判决。第三人交通银行未到庭参加诉讼，未作陈述，亦未举证、质证。
经审理查明，涉诉房屋的所有权人为被告，房屋建筑面积为46平方米，房屋用途为商务公寓，房地产证编号为：深房地字第××号，登记日期为2011年3月25日。2015年4月19日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将涉诉房屋转让给买方，房产建筑面积为46平方米，转让成交价为150万元，定金为13万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金7万元，在签署合同两日内在向卖方支付定金6万元，上述定金交由居间方监管。买方须于2015年4月27日前支付除定金之外的首期款62万至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。涉诉房屋处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起两日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在三日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由第三方代为托管。卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将涉诉房屋及钥匙交付买方，与买方共同对涉诉房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或者要求买方支付转让总价款20%的违约金。本合同的交房保证金由买方预留定金中的1000元。合同还约定了其它条款。合同签订后，原告通过转账形式向被告支付定金129000元，剩余定金1000元作为交房保证金留存在原告处。2015年4月22日，被告与受委托人深圳市中诚致信融资担保有限公司、曾金慧、许小球、曾丽榕、袁超等签订了《委托书》，约定：曾丽榕可以自己的名义代理被告签署涉诉房屋的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，代理期限为2015年4月22日至2016年4月21日。2015年4月27日，原告向中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行申请开设个人账户，账号为62×××71。2015年6月8日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）的委托代理人曾丽榕、招商银行股份有限公司深圳分行（丙方，以下简称招商银行）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定：双方同意将购买涉诉房屋款项77万元交由丙方进行监管，监管期限自本协议生效之日起至本协议约定的监管终止事由出现为止；及其他内容。原告主张其向招商银行提交贷款申请和办理资金监管手续的时间为2015年5月8日，其已于2015年5月28日向监管账户支付首期款77万元。另查，2015年5月28日，招商银行出具的银行挂账单显示：原告向收款户名为“挂账单”、收款户口为“P7550062345C”的账户转入77万元，交易摘要：“杨洁购房款”。2015年6月16日，原告开设了62×××56的平安银行账户。平安银行于2015年6月18日向原告发放贷款24万元。2016年6月18日，原告发出《催告函》，要求被告依据2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》办理涉诉房屋的赎楼手续。2016年6月20日，被告向原告及第三人家家顺公司发出《解除合同通知书》，称原告在签约之后长达两个月的时间内仍未取得银行贷款承诺函及办理按揭付款手续，故通知原告及第三人家家顺公司解除上述合同并保留向原告追究责任的权利。原告提交了其在招商银行股份有限公司深圳景田支行开设的账号号码为62×××92的《户口历史交易明细表》，证明截至2015年6月19日，上述账户共有余额360873.03元，加上其之前已支付的定金、首期监管资金和平安银行为其发放的贷款，其已具备继续履行合同的能力。在原告与案外人萧伯谦的微信记录及第三人家家顺公司提交的《情况说明》中提到被告要求原告于2015年6月20日前将80万元直接支付至被告账户，庭审中被告承认该事实，但辩称其从未知晓原告已经支付了首期款项或收到银行出具的贷款承诺函，其主张的该80万元是购买涉诉房屋的首期款而非尾款。被告提交了与姚燕签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》、《解除合同通知书》、《解除二手房买卖合同》等证据，以证明因原告违约，导致姚燕解除与被告签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》。原告不认可上述证据的真实性。以上事实，有《房地产证》、《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、银行转账凭证、《委托书》、《个人账户申请书》、《二手楼交易资金监管协议》、银行挂账单、银行交易明细、《催告函》、《解除合同通知书》、《户口历史交易明细表》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《解除合同通知书》、《解除二手房买卖合同》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告与第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格依约履行。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定了原告须于2015年4月27日之前支付除定金之外的首期款62万元至指定监管账户中。在合同履行过程中，原、被告已于2015年4月27日至中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行办理了资金监管手续，然而原告未依约在2015年4月27日之前将首期款项存入监管账户。虽然原告称其延迟支付首期款是由于中国邮政储蓄银行股份公司深圳南山区支行无法办理涉诉房屋的贷款业务，且其已在他行办理了资金监管手续并于2015年5月28日支付了首期款，但其并没有提交充分证据证明与被告曾达成延期支付首期款的合意；至于原告所述的被告代理人曾丽榕曾于2015年5月8日与原告签订《二手楼交易资金监管协议》的行为，
本院认为该代理人虽有权代理被告签署首期款资金监管协议，但并不意味着其有权变更或此行为变更了作为合同重要条款的原告支付首期款期限约定。原告未在2015年4月27日之前将首期款项存入监管账户，其行为已经构成违约。按照合同约定，原告最晚应于约定期限届满起15个工作日即2015年5月18日之前支付首期款，否则将构成根本违约，被告依约有权提出解除合同。原告迟延至2015年5月28日支付首付款，已超过前述期限。虽然被告曾表示若原告在2015年6月20日前直接向其支付80万元房款，则愿意继续履行合同，但是其后原告在期限届满前未表示同意亦未照此履行，因此双方并未达成变更合同的合意。合同自享有解除权的一方当事人解除合同的通知到达对方之日时解除，庭审中原告确认其已于2015年6月24日收到被告发出的《解除合同通知书》，故原、被告之间的房屋买卖合同关系于该日解除。合同解除后，被告有权依约没收定金，故被告要求没收原告支付的定金13万元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。原告请求被告继续履行合同，支付违约金、银行贷款利息等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。第三人家家顺公司、第三人交通银行经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告杨洁、被告肖春燕及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于2015年4月19日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系于2015年6月24日解除；
二、被告肖春燕没收原告杨洁已经支付的定金129000元；
三、原告杨洁应于本判决生效之日起十日内向被告肖春燕支付作为交房保证金留存在其处的定金1000元；
四、驳回原告杨洁全部的诉讼请求；
五、驳回被告肖春燕其它的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22266元、保全费5000元，共计27266元，原告已预交，由原告负担；反诉案件受理费575元，被告已预交，由原告负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赖 晖
人民陪审员 张 和
人民陪审员 赖石荫
二〇一六年六月三日
书 记 员 洪靖敏 来自：